Dự báo tình hình thị trường địa ốc năm 2014

Địa ốc đã trải qua thời kì khủng hoảng và đang có dấu hiệu ấm dần. Nhiều người kì vọng thị trường sẽ được phục hồi trong năm 2014.

Trật tự địa ốc mới sẽ được thiết lập

Trước kia, 70-80% đối tượng tham gia thị trường là những nhà đầu tư mua hàng chục thậm chí hàng trăm căn hộ sau đó bán lại để hưởng chênh lệch. Năm nay, bất động sản không còn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận để các nhà đầu cơ lướt sóng nên đối tượng này sẽ dần rút khỏi thị trường. Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thế kỷ (Cengroup) cho hay, năm 2014 trật tự địa ốc mới sẽ được thiết lập. “Trật tự mới sẽ được thiết lập, nhà đầu tư chỉ chiếm khoảng 20-30%, còn lại là những người có nhu cầu thực”, ông Hưng nhận định. Nhiều nhà cung cấp sản phẩm giá rẻ sẽ xuất hiện để đáp ứng nhu cầu số đông của thị trường. Bởi vậy, theo ông Hưng năm nay, mặt bằng giá cả mới sẽ được thiết lập, trong đó, chủ yếu là những căn hộ có mức giá trung bình.

Năm 2013, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng đột biến ở mảng chung cư giá thấp và trung bình. Chủ đầu tư Vinaconex 2 mở bán căn hộ tháp D tại dự án Golden Silk, Hoàng Mai, Hà Nội giá giao động 15-16 triệu đồng mỗi m2, HUD mở bán 309 căn hộ tại dự án New skyline - khu đô thị Văn Quán với giá từ 20 triệu mỗi m2. Sông Đà 7 mở bán dự án chung cư viện 103 Văn Quán với giá từ 13,9 triệu đồng mỗi m2 cho các loại căn hộ diện tích hơn 82 m2 -112 m2...

Ông Lê Quốc Cường, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Địa Tín Thành đánh giá, những dự án hoàn thiện, sắp bàn giao và các căn hộ vừa túi tiền vẫn được giao dịch mạnh. Đây chính là tiền đề cho địa ốc năm 2014 phát triển. “Tiếp đà cuối năm qua, thị trường bất động sản năm nay sẽ chứng kiến sự ấm dần lên của toàn bộ thị trường, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp, nhà trung bình”, ông Cường đánh giá.

Căn hộ bình dân lên ngôi

Theo thống kê trên địa bàn cả nước có 124 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô xây dựng khoảng 78.700 căn, trong đó: 85 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng trên 51.895 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.822 tỷ đồng; 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng khoảng 27.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng.

Nhận định về tồn kho bất động sản, giới chuyên gia đánh giá, theo thời gian, lượng tồn kho nhà ở đã giảm dần. Và nếu còn tồn nhiều, chủ yếu là tồn phân khúc nhà ở cao cấp, biệt thự. Đây là loại sản phẩm rất khó tiêu thụ vì nó không phù hợp với nhu cầu hiện nay của thị trường. Dạo quanh các khu đô thị đang được xây dựng trên địa bàn Hà Nội, dễ dàng đập vào mắt hàng loạt các thông báo bán biệt thự nhan nhản trên các tòa nhà vẫn đang còn xây dựng dở dang. Rao bán ầm ầm với giá ưu đãi mà cũng chẳng có ai mua. Bởi đã qua rồi thời kỳ hoàng kim của giới đầu cơ nhà đất.

Và trên thực tế, theo khảo sát của Bộ Xây dựng, trong năm 2013, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở phân khúc chung cư giá bình dân và trung bình. Nhiều dự án đã được mở bán với mức giá từ 15 – 17 triệu đồng, đặc biệt có những dự án chung cư ở Hà Nội giá chỉ từ 10 triệu đồng/m2 đã thực sự hút khách. Những căn hộ có diện tích nhỏ 40 – 70m2 được nhiều người dân quan tâm trong khi những căn hộ có diện tích rộng ế ẩm.

Theo nhận định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thời gian qua, việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đã tạo nên những hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản. Hàng loạt dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi thành nhà ở xã hội đã kéo theo cuộc cạnh tranh mới về giá nhà ở theo hướng có lợi cho người dân. Điểm trông thấy rõ ràng nhất chính là việc giá nhà ở đã giảm sâu. Phần lớn các dự án nhà ở đã giảm giá 20% - 30%, một số dự án giảm đến 50% so với lúc mở bán năm 2011.

Theo Tổng giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam, Marc Townsend nhận định, năm nay điểm sáng có thể sẽ tiếp tục lóe lên ở phân khúc căn hộ bình dân. Cách đây 5 năm hầu như không chủ đầu tư nào nghĩ đến việc làm nhà giá rẻ để bán. Song hiện nay, các dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, diện tích nhỏ đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Nguồn cung phân khúc này có thể sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới. "Năm 2014 vẫn là thời của nhà giá rẻ, các chủ đầu tư còn nhiều quỹ đất trong tay nếu tận dụng tốt cơ hội sẽ chiếm lợi thế nhiều hơn", ông Marc nhấn mạnh

Nhiều dấu hiệu hồi phục tích cực

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2014, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa cho biết, dù thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khó khăn nhưng một vài dấu hiệu tích cực đã xuất hiện.

Cơ sở đầu tiên, theo ông Nghĩa là Luật Đất đai mới vừa thông qua có thể mở ra cơ hội giải quyết được những bế tắc liên quan đến tiền sử dụng đất. Kế đến là lãi suất đang giảm dần về mức khá hợp lý, góp phần hỗ trợ người mua nhà. Ngoài ra kênh đầu tư đôla vàng và USD không ổn định có thể giúp kênh đầu tư bất động sản được hưởng lợi trong bối cảnh một số phân khúc của thị trường đã giảm giá khá mạnh.

Bênh cạnh các yếu tố Luật Đất đai mới, lãi suất hạ, vàng và đôla bất ổn, ông Nghĩa còn kỳ vọng với việc đàm phán ký kết Hiệp định TPP, Việt Nam có thể thúc đẩy các nhu cầu đầu tư của khối ngoại chuyển động mạnh mẽ. Theo đó, TPP là công cụ tốt kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế, thông qua đó hỗ trợ phần nào cho thị trường bất động sản.

Tổng  giám đốc CBRE  cho rằng, niềm tin vào thị trường này cần phải được khôi phục dần dần, không thể hối thúc nhanh do bất động sản vẫn đang hứng chịu hậu quả kéo dài của cuộc khủng hoảng mấy năm qua để lại. Ông Marc Townsend đề cập thêm, dự thảo về quyền sở hữu của người nước ngoài đối với bất động sản, giảm thuế cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc hỗ trợ thị trường này thoát khỏi khủng hoảng. Theo lãnh đạo CBRE, kinh tế năm 2014 vẫn đang trên đà cải thiện là cơ sở để kỳ vọng vào sự phục hồi của bất động sản dù quá trình này diễn ra chậm chạp.

Trong khi đó, Tổng giám đốc một công ty bất động sản đã niêm yết 4 năm tại sàn TP. Hồ Chí Minh dự báo: "Năm 2014 địa ốc vẫn đầy khó khăn. Phải đến năm 2016 may ra mới có hy vọng phục hồi". Điều kiện để thị trường bất động sản phục hồi theo chuyên gia này là các định chế tài chính, tổ chức tín dụng giải quyết xong nợ xấu bất động sản, kinh tế vĩ mô ổn định, giao dịch nhà đất tăng đều trở lại, lãi suất phải tiếp tục giảm thêm.