Dự báo tình hình thị trường bất động sản: Giá giảm, nhà hạng sang vẫn khó tiêu thụ

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) và tài chính, điểm nhấn của thị trường năm 2013 chính là “bước ngoặt” của phân khúc căn hộ bình dân, nhà ở xã hội.

Nhiều dự án nhà ở thương mại chưa được triển khai sẽ được chuyển đổi thành  nhà xã hội với nhiều ưu đãi về chính sách thuế, phí, tín dụng được Nhà nước dành cho chủ đầu tư để người mua tiếp cận dễ dàng hơn.

Nhà ở bình dân – điểm sáng của thị trường

Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, việc cứu thị trường BĐS chính là sự chuyển hướng loại hình nhà ở cho phù hợp với tình hình. Việc này không có nghĩa là sẽ giúp giá BĐS tăng lên mà ngược lại, các chủ đầu tư phải cơ cấu lại danh mục, mục tiêu dự án, tiết giảm tối đa chi phí, thậm chí phải chịu lỗ để giải phóng hàng tồn. Song song với đó, việc đầu tư và chào bán nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ giúp thiết lập một mặt bằng giá mới trên thị trường BĐS Việt Nam và đây chắc chắn không còn là lĩnh vực siêu lợi nhuận, cứ đánh là thắng, thắng lớn như nhiều năm qua.

Nhìn lại thị trường BĐS tại hai TP lớn là Hà Nội và TP HCM trong quý IV-2012 và nửa đầu quý I - 2013 có thể thấy, sức cầu và giao dịch thành công chủ yếu ở những dự án thuộc phân khúc bình dân, có giá từ 10 - 20 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ nhỏ 38 - 70 m2. Người mua rất quan tâm đến chất lượng và tiến độ xây dựng, uy tín của chủ đầu tư. Diễn biến tiếp tục giảm giá của các dự án căn hộ tung ra thị trường từ các quý trước đó cho thấy, giá bán chưa có dấu hiệu bình ổn và đà giảm có thể tiếp tục trong 2 quý đầu năm 2013. Những căn hộ đã hoàn thiện có mức giá giảm ít hơn so với những căn hộ đang xây dựng và cũng sẽ là mảng giao dịch khá sôi động trên thị trường.

Tại Hà Nội, những dự án đã có tỷ lệ lấp đầy lớn như căn hộ Dự án Hòa Phát giữ giá 33 triệu đồng/m2, N05, Vimeco giữ giá 32 - 34 triệu đồng/m2, Mipec giao dịch thành công khoảng giá 34 triệu đồng/m2. Tính đến cuối năm 2012, số căn hộ tồn trên thị trường Hà Nội vào khoảng 25.000 căn, tại TP HCM còn khoảng 28.000 căn. Cung lớn hơn cầu cho thấy, thị trường ít tín hiệu đảo chiều. Từ giữa năm 2013, thị trường sẽ thêm một lượng cung lớn căn hộ trong các dự án nhà ở xã hội. Đây sẽ là lực lượng lập nên trật tự mới trên thị trường BĐS, kéo giá nhà thương mại giảm mạnh.

Cánh cửa chưa mở với nhà hạng sang

Thông tin mới nhất từ cơ quan chức năng cho thấy, đến nay đã có gần 50% sàn BĐS phải đóng cửa do lượng giao dịch quá ít. Khảo sát nhanh của PV tại một số sàn BĐS cho thấy, năm 2013 tình hình của phân khúc biệt thự và nhà liền kề sẽ vẫn tê liệt và giá nhà ở phân khúc này thuộc khu vực nội đô hay ngoại thành sẽ tiếp tục giảm, nhưng giao dịch khó tăng trở lại, đặc biệt là nhà đất liền kề, biệt thự tại các khu đô thị thì tình hình càng trầm trọng bởi nguyên nhân lớn nhất là không có nguồn kinh phí để tiếp tục hoàn thiện hạ tầng khu đô thị cũng như sự kết nối liên khu như cam kết ban đầu của các dự án. Do phần lớn sản phẩm của phân khúc này phục vụ cho nhu cầu đầu tư, khả năng đưa vào sử dụng thấp, nên mức giá hiện tại dù đã giảm mạnh, được dự báo có thể giảm nữa, do sức mua và niềm tin hiện tại thấp.

Khảo sát tình hình thị trường trong 1 tuần qua trên địa bàn Hà Nội, sau đợt nghỉ tết dài, BĐS liền kề, biệt thự phía tây tiếp tục được chào bán  nhan nhản với mức giá chào thấp hơn khoảng 5-7% so với trước Tết Nguyên đán. Các dự án bám trục đường Lê Văn Lương kéo dài như Dương Nội, Văn Khê, An Hưng, Vạn Phúc, bám trục QL32 như dự án Lideco, Tân Tây Đô, bám theo trục đường Lê Trọng Tấn như Thiên đường Bảo Sơn, Bắc An Khánh,…. Nhà liền kề và biệt thự đua nhau hạ giá tranh bán nhưng đến khách đi xem cũng còn thưa thớt. Mới đây, NHNN đã thông qua gói cho vay mua nhà thu nhập thấp với lãi suất 6%/năm. Đây chính là yếu tố góp phần tạo nên điểm sáng của thị trường năm 2013, từ đó tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều ngành. Cơ quan chức năng kỳ vọng đây sẽ là điểm đột phá để vực dậy thị trường.  

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng:

Chắc chắn sẽ có chuyển biến

Trong năm Quý Tỵ và cả những năm tiếp theo, xu hướng chuyển đổi các dự án từ nhà ở thương mại quy mô lớn, đắt tiền sang nhà ở quy mô nhỏ, rẻ tiền, phù hợp với nhu cầu của đa số người dân sẽ phát triển mạnh. Ở Hà Nội, TP HCM và các TP khác, xu hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ làm giá rẻ đi rất nhiều so với nhà ở thương mại cùng loại.
Tôi tin rằng, với những giải pháp được đánh giá là trúng và khả thi, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương đến địa phương, sự cố gắng, nỗ lực tự điều chỉnh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cùng với sự hồi phục của kinh tế thế giới, sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm đến mức hợp lý và đặc biệt là niềm tin của người dân đối với thị trường, chắc chắn thị trường BĐS năm 2013 sẽ có bước cải thiện, tạo đà cho sự phát triển ổn định vào các năm sau.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ:

Phải phá “tảng băng niềm tin” trước

Đang có sự tái cấu trúc thị trường tiền tệ, tái cấu trúc ngân hàng và thị trường BĐS sẽ hưởng lợi ít nhiều. Tuy nhiên, điều quan trọng là hiện nay người dân đang mất niềm tin vào thị trường BĐS. Do vậy, điều quan trọng là thị trường làm sao lấy được niềm tin từ dân để họ mạnh dạn đầu tư vào thị trường BĐS. Trong năm 2013, khả năng nhiều dự án giá thấp sẽ xuất hiện và nếu đầu ra được khơi thông thì thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu:

Vẫn đầy khó khăn

Năm 2011 và 2012 là hai năm khó khăn nhất của thị trường BĐS, trong đó nổi lên hai vấn đề là hàng tồn kho với giá trị cao và nợ xấu. Đây cũng là hai vấn đề lớn nhất mà các doanh nghiệp phải đối mặt trong năm nay. Năm nay sẽ vẫn là năm đầy khó khăn đối với thị trường BĐS và các doanh nghiệp. Tuy nhiên, với chủ trương chính sách mới của Chính phủ, các Bộ, ngành địa phương đang thực hiện sẽ giúp cho thị trường BĐS bớt khó khăn, các doanh nghiệp cũng tháo gỡ bớt khó khăn và giải quyết hàng tồn kho trên thị trường. Chúng tôi đang đặc biệt mong chờ gói tín dụng cho người mua BĐS (lần đầu tiên với diện tích nhỏ) với lãi suất trên dưới 6%/năm. Đây sẽ là liều thuốc hiệu quả…

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường:

Thị trường nhà ở xã hội sẽ lên ngôi

Năm Quý Tỵ này, thị trường sẽ chứng kiến sự bùng nổ của nhà ở xã hội, phân khúc trên dưới 30m2, giá bán khoảng 300 - 400 triệu đồng/căn. Đây cũng sẽ là cuộc chạy đua của các doanh nghiệp hiện đang sở hữu các lô đất sạch, được hỗ trợ về vốn... Tôi không muốn dự báo thị trường năm nay sẽ là màu hồng hay màu xám, song với sự quan tâm quyết liệt của Chính phủ, chắc chắn thị trường nhà ở xã hội sẽ lên ngôi, các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở của Nhà nước sẽ được cải thiện hơn nhiều.