Dự án có quy mô toàn khu đầu tiên tại Hà Nội

Dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể Nguyễn Công Trứ, sau 10 năm kể từ khi bắt đầu nghiên cứu, nay chính thức khởi công, với việc xây dựng khối nhà cao tầng đầu tiên trên nền hai nhà chung cư cũ (CCC) A1, A2. Mặc dù được nghiên cứu từ rất sớm nhưng đây có thể coi là dự án mở đường cho kế hoạch cải tạo CCC và là dự án lớn nhất, có quy mô toàn khu đầu tiên tại Hà Nội.

Khi nghiên cứu dự án Nguyễn Công Trứ, việc cải tạo CCC chưa có tiền lệ, chủ đầu tư phải vừa làm vừa mày mò, nghiên cứu cơ chế. Có nhiều "đầu bài" được đặt ra chưa có lời giải, đặc biệt là phải hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, Nhà nước và người dân. Doanh nghiệp, nhìn dưới góc độ cân đối tài chính, muốn tăng diện tích. Nhưng thành phố (TP), dưới góc độ quản lý đô thị, lại phải tính toán để hạn chế thấp nhất thua thiệt cho nhà đầu tư, sự xáo trộn trong sinh hoạt của người dân, lại vừa bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không bị quá tải. Đa số người dân muốn tái định cư tại chỗ sau khi dự án hoàn thành trong khi mật độ xây dựng hiện trạng dày đặc hơn 70%, sau quy hoạch chỉ còn 40%. Bài toán giải phóng mặt bằng (GPMB) cũng rất nan giải, chưa có tiền lệ: Đối tượng đa dạng, từ căn hộ đã được bán theo Nghị định 61/CP đến căn hộ thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê; có hộ tầng 1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, dự án Nguyễn Công Trứ có đặc thù là dự án cải tạo đồng bộ toàn khu, gồm 14 nhà chung cư, khác với các dự án khác là chỉ thực hiện 1, 2 khối nhà tại vị trí đắc địa, trên nền hạ tầng sẵn có của thành phố. Vì vậy, chỉ riêng khâu khảo sát thực địa, điều tra xã hội học, lấy ý kiến nhân dân, đề xuất cơ chế thí điểm, rồi lại lấy ý kiến nhân dân… cũng mất đến 6 năm.

Một "bài toán" khó nữa là tình trạng mất cân đối tài chính. Nếu theo quy hoạch chi tiết 1/2000 quận Hai Bà Trưng, với mật độ xây dựng 45%, hệ số sử dụng đất 1,8 lần, chắc chắn chủ đầu tư lỗ nặng. Chưa kể, dân số tại khu này đã vượt mật độ quy hoạch tới 1,8 lần, không thể bảo đảm tái định cư 100% như nhu cầu của người dân. Nhưng nếu nâng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng để bảo đảm cân đối kinh phí cũng như chỗ ở thì hạ tầng kỹ thuật, xã hội khu vực lại quá tải. Theo số liệu tính toán tại thời điểm lập quy hoạch (tháng 12-2008), ước tính chủ đầu tư mất cân đối hàng nghìn tỷ đồng, gồm cả kinh phí xây dựng hệ thống giao thông (mở hai tuyến đường thông sang đường Trần Khát Chân), hạ tầng xã hội, nhà tái định cư tăng thêm mà không thu tiền. Rất may là trong quá trình chuẩn bị dự án, Thành ủy Hà Nội đã thường xuyên chỉ đạo, HĐND TP có Nghị quyết, rồi UBND TP có kế hoạch cải tạo xây dựng các khu CCC; sau đó, Chính phủ ban hành nghị quyết nêu rõ việc cải tạo CCC thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa... nên dự án đã có những định hướng cụ thể và cuối cùng TP đã xem xét chọn được phương án khả thi nhất.

Cũng phải thấy, chủ đầu tư dự án Nguyễn Công Trứ rất kiên trì với dự án này. Những dự án cải tạo CCC cùng thời điểm như Khương Thượng, Văn Chương… đến nay hầu như không được nhắc tới. Hàng loạt dự án khác như Giảng Võ, Thành Công… cũng mới loanh quanh khâu nghiên cứu quy hoạch. Những dự án đã khởi công chỉ là khối nhà đơn lẻ, thường có vị trí đắc địa cho kinh doanh và cơ bản là GPMB không quá phức tạp, đòi hỏi nguồn tài chính lớn. Để chuẩn bị cho dự án Nguyễn Công Trứ, chủ đầu tư đề xuất và được TP chấp thuận cho xây dựng hẳn những khu tạm cư khang trang, hiện đại; thành lập cả bộ phận để tiếp nhận, vận hành, cung cấp dịch vụ cho nhân dân đến sinh sống. Nói đến GPMB, tạm cư, xin nhắc lại, chỉ riêng việc thu hồi hai khối nhà A1, A2, chủ đầu tư, chính quyền địa phương mất khá nhiều thời gian. Mãi đến cuối năm 2012, những hộ cuối cùng mới di chuyển, bàn giao mặt bằng.

Trao đổi với PV Báo Hànộimới, ông Nguyễn Mạnh Dũng, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội cho biết, dự án được thực hiện theo hình thức "cuốn chiếu", trong đó nhà A1, A2 thực hiện trước tiên. Trên mặt bằng hai nhà này, chủ đầu tư xây dựng chung cư mới, toàn bộ khoảng 270 căn hộ dành cho tái định cư, dự kiến hoàn thành sau 30-36 tháng. Hiện tại, cùng với việc khởi công dự án, chủ đầu tư, chính quyền địa phương đang triển khai GPMB khu nhà B, E. Qua 10 năm triển khai dự án có thể thấy, việc cải tạo CCC cần nguồn lực rất lớn, có sự vào cuộc của Nhà nước, trước hết là việc lập kế hoạch cải tạo, xác định lộ trình, phân loại CCC, có chính sách, quy định cụ thể hơn về việc đền bù, di chuyển nhằm phục vụ lợi ích của số đông, có thời hạn, biện pháp cụ thể đối với những trường hợp cố tình cản trở… Việc này cũng đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt, không chỉ của chủ đầu tư mà còn của chính quyền, cơ quan quản lý nhà nước, các đoàn thể chính trị tại địa phương.