Đổi đất lấy hạ tầng: Cần thay đổi “luật chơi“

Nếu như trước đây, các nhà đầu tư phải giành giật nhau mới có được dự án đổi đất lấy hạ tầng, thì hiện nay, nhiều dự án dạng này đang bị nhà đầu tư trả lại, trong khi hàng chục dự án khác cũng trong diện thu hồi.

Từ miếng ngon được giành giật…

Khi thị trường bất động sản còn sôi động, các dự án đổi đất lấy hạ tầng theo hình thức BT (hợp đồng xây dựng chuyển giao) trở thành “miếng ngon” được nhiều doanh nghiệp săn đón. Không ít doanh nghiệp nhờ đầu tư dự án theo hình thức này đã phất lên thành “đại gia” trong giới bất động sản như Tập đoàn Nam Cường, CTCP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco)...

Nam Cường đã trở thành một tên tuổi lớn với vai trò chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Dương Nội, một dự án đối ứng của Dự án đường Lê Văn Lương kéo dài, trong khi Geleximco cũng trở thành đại gia bất động sản từ khi đầu tư vào Dự án đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông)…

Sau sự thành công của các dự án trên, Nam Cường còn nhận thực hiện đầu tư Dự án đường trục phát triển kinh - tế xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ) với các dự án đối ứng là Dự án Khu đô thị Quốc Oai và Khu đô thị Chương Mỹ.

Trong khi đó, Geleximco lại hồ hởi với Dự án cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình. Thực hiện dự án này, Geleximco được giao 3 dự án tại Hòa Bình là Khu đô thị Yên Quang 150 héc-ta, Khu đô thị Trung Minh 130 héc-ta, sân Golf Trung Minh 36 lỗ và dự kiến Khu đô thị Nam Láng - Hòa Lạc có diện tích 600 héc-ta trên địa bàn Hà Nội.

Trên thực tế, các dự án đổi đất lấy hạ tầng từng phát huy những mặt tích cực. Nhờ phương thức này, hàng loạt dự án hạ tầng và giao thông với vốn đầu tư lớn đã được xây dựng, góp phần phục vụ cộng đồng và phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.

Tại Hà Nội, hàng loạt dự án BT với tổng vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng đã đưa vào sử dụng phục vụ cộng đồng như Dự án Bảo tàng Hà Nội, Dự án Cung trí thức, Dự án đường trục Hà Đông, Dự án đường Lê Văn Lương kéo dài và Dự án Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở, Dự án đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông)…

… Thành “khúc xương” khó nuốt

Sau “tuần trăng mật” nhờ sự sôi động của thị trường bất động sản, các dự án triển khai theo hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng đã “hóa đá” theo băng bất động sản.

Kinh tế khó khăn, tiền tệ bị thắt chặt, nguồn tiền huy động không dễ dàng và chi phí đắt, trong khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, mất thanh khoản, khiến nhiều doanh nghiệp ôm dự án BT khó khăn, hàng loạt dự án bị chậm tiến độ. Bên cạnh đó, những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, cùng việc bố trí dự án đối ứng cho nhà đầu tư gặp khó khăn cũng khiến nhiều nhà đầu tư “nản” và buông dự án BT.

Cuối năm ngoài, dư luận xôn xao với việc Nam Cường xin trả lại Dự án Khu đô thị Quốc Oai, một trong những dự án đối ứng của Dự án BT đường trục phát triển kinh tế - xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ) với cùng lý do thị trường bất động sản khó khăn, quy hoạch chung thay đổi… Cùng với việc trả lại dự án bất động sản đối ứng, Nam Cường cũng đề xuất với UBND TP. Hà Nội được giao các dự án phù hợp với quy hoạch chung để hoàn vốn dự án BT này. Tuy nhiên, sau đó, UBND TP. Hà Nội đã có quyết định dừng triển khai dự án này theo hình thức BT.

Tương tự, Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 (Cienco 5) cũng bị UBND TP. Hà Nội yêu cầu dừng triển khai theo hình thức BT đối với Dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ). Theo quy hoạch, dự án này có chiều dài 41,5 km, với tổng vốn đầu tư dự kiến trên 6.000 tỷ đồng. Để triển khai dự án này, Cienco 5 được quyền khai thác 2 dự án đối ứng là Khu đô thị Thanh Hà A, B và Khu đô thị Mỹ Hưng, với tổng diện tích gần 400 héc-ta. Thế nhưng, việc triển khai hạ tầng Dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây của Cienco 5 lại quá chậm chạp.

Cụ thể, Dự án được khởi công từ năm 2008, theo kế hoạch, đến tháng 12/2010 phải thông xe 10 km đầu tiên. Song đến thời điểm thông xe, Dự án còn chưa được trải nhựa, thậm chí đến cuối năm 2013, dù đã thông xe, nhưng 10 km đầu tiên vẫn nham nhở, chưa được hoàn thiện.

Trong khi Nam Cường thất vọng, thậm chí là bức xúc vì bị dừng Dự án BT đường trục phát triển kinh tế xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây (cũ), thì Cienco 5 lại tỏ ra phấn khởi.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, một đại diện của Cienco 5 cho rằng, việc dừng triển khai dự án theo hình thức BT có thể tốt hơn cho dự án và doanh nghiệp, bởi thị trường địa ốc khó khăn, doanh nghiệp cũng gặp khó trong việc huy động vốn để triển khai.

Dù không bị “cưỡng ép”, nhưng trong năm 2013, Geleximco cũng “giương cờ trắng” với Dự án đường cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình. Dự án này có tổng vốn dự toán ban đầu 6.700 tỷ đồng, được khởi công từ năm 2010, dự kiến hoàn thành vào năm 2014. Thế nhưng, sau một thời gian dài triển khai chậm chạp, đến năm 2013, chủ đầu tư đã xin trả lại.

Theo Geleximco, việc trả lại Dự án đường cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình không hẳn vì chủ đầu tư không có vốn, mà do việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn và quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư của địa phương có dự án đi qua là tỉnh Hòa Bình cũng gặp khó. Với những những lý do trên, Geleximco quyết định trả lại dự án, dù số tiền doanh nghiệp đã đầu tư đã lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Không chỉ tạm dừng đối với hàng loạt dự án BT đang trong quá trình triển khai, UBND TP. Hà Nội mới đây cũng có văn bản quyết định không đầu tư theo hình thức BT đối với trên 40 dự án, trong đó có nhiều dự án trọng điểm, đã có nhà đầu tư.

Tại Hội thảo “Phương hướng cho tài chính cơ sở hạ tầng đô thị ở Việt Nam” vừa được tổ chức tại Hà Nội, Ngân hàng Thế giới (WB) đã chỉ ra nhiều bất cập đối với phương thức đổi đất lấy hạ tầng mà nhiều dự án BT hiện nay đang gặp phải. Đó là vì nguồn đất đai luôn có hạn, cơ chế định giá đất không rõ ràng, nguồn tài chính của nhiều chủ dự án không đủ vững, trong khi thị trường bất động sản rơi vào bế tắc. Theo WB, những khó khăn đối với các dự án đổi đất lấy hạ tầng đã trở thành một thực trạng chung, không chỉ tại Hà Nội, mà ngay cả các địa phương khác như TP. HCM, Quảng Ninh, Quảng Nam…

Dù “cuộc chơi” đổi đất lấy hạ tầng đã thoái trào với nhiều doanh nghiệp, nhưng cũng có những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh vẫn xem đây là cơ hội. Đơn cử, mới đây, Tập đoàn Vingroup đã được giao Dự án BT tuyến đường bộ trên cao dọc đường vành đai 2, đoạn từ cầu Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở với vốn đầu tư dự kiến 4.700 tỷ đồng. Nhà đầu tư được tạo điều kiện khai thác quỹ đất 96 héc-ta tại khu Sài Đồng A, quận Long Biên và nghiên cứu lập quy hoạch, thực hiện dự án khu đô thị mới trên khu đất gồm cả ô đất ký hiệu A4, một phần khu đất ký hiệu A8 với quy mô khoảng 130 héc-ta thuộc đồ án quy hoạch phân khu S1 để thực hiện dự án khác.