Doanh nghiệp BĐS mong được ngân hàng "xiết nợ"

Bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, không ít DN mong được ngân hàng “xiết nợ” bất động sản (BĐS) với giá trị mà ngân hàng đã định giá trước đó.

Tuy nhiên, đó chỉ là mong ước, vì các ngân hàng đã trót định giá quá cao.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nên phát mại BĐS dưới giá trị sổ sách để thị trường sớm phục hồi. Theo ông Chris Brown, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield, nếu chỉ dựa vào con số trên sổ sách thì rất khó để Công ty Quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) giải quyết tài sản phát mại, bởi con số này thường cao hơn nhiều so với giá thị trường. Vì thế, tài sản phát mại có thể phải bán thấp hơn giá trị sổ sách 30 - 40%. Năm 1997, thị trường Thái Lan đã phải phát mại tài sản BĐS chỉ bằng 1/4 giá trị sổ sách để cứu thị trường.

Việt Nam có chấp nhận “cuộc chơi” dưới giá hay không đang còn là câu hỏi bỏ ngỏ. Trên thực tế, hầu như chưa có tài sản BĐS nào được bán dưới giá trị sổ sách. Không riêng gì BĐS, mà các loại tài sản khác có sở hữu nhà nước muốn bán dưới giá trị sổ sách phải được Thủ tướng đồng ý. Đó cũng là lý do nhiều DN muốn thoái vốn cũng không dễ.

Theo phân tích của các chuyên gia, sở dĩ Việt Nam có quy định như vậy là do trước đó, nhiều DNNN khi cổ phần hóa chỉ tính tài sản cố định, giá trị thương hiệu…, mà bỏ qua giá trị lô đất mà đơn vị đang sở hữu, câu chuyện của Kem Tràng Tiền là một ví dụ.

Hơn thế, nếu chấp nhận phương án phát mại BĐS dưới giá trị sổ sách thì phải tạo lập nhiều hành lang pháp lý, đồng thời phải có cơ quan đầu mối đứng ra định giá tài sản. Muốn định giá chuẩn cần phải có tư vấn chuyên nghiệp và kinh nghiệm. Sau khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường được ban hành, một số công ty định giá đã ra đời, nhưng có tình trạng một lô đất nếu thuê 5 công ty định giá thì có 5 mức giá khác nhau. Căn cứ trên hoạt động thực tế của các công ty này thì rất khó tìm ra được giá theo giá thị trường.

Đáng chú ý, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS, gồm cho vay để kinh doanh, vay để đầu tư sản xuất - kinh doanh, thế chấp BĐS bằng 57% tổng dư nợ, tương đương hơn 1 triệu tỷ đồng.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại, mà ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy, các nhà đầu tư liên tục kêu cứu khi thấy giá BĐS xuống dốc, nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu bán phá giá. Đó cũng là lý do vì sao mà nợ xấu từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng ước tính chiếm khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng, nhưng nhiều ý kiến cho là 10%.

Vấn đề cứu thị trường BĐS đã được đặt ra từ lâu, nhưng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, không ai dùng tiền để cứu BĐS, mà chủ yếu dùng cơ chế, chính sách để điều tiết giá cả. Một số nước trên thế giới như Mỹ, Thái Lan, Singapore trước đây cũng đã từng giải cứu thị trường BĐS, nhưng các quốc gia này chỉ “ra tay” khi thị trường BĐS tác động xấu, có nguy cơ gây nên khủng hoảng tài chính hoặc khủng hoảng kinh tế trên tầm quốc gia, khu vực hoặc toàn cầu. Như vậy, các nước đặt ra vấn đề giải cứu vì hệ lụy phát sinh, chứ không vì bản thân thị trường BĐS.

Ở Việt Nam, một trong những khó khăn chính của thị trường BĐS là thiếu vốn, trong bối cảnh Nhà nước thực hiện các biện pháp tài chính tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, chứ chưa nhìn thấy khả năng thị trường BĐS sẽ gây ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Trong khi đó, với các chính sách hỗ trợ gần đây của Nhà nước, phân khúc nhà giá thấp, nhà ở xã hội vẫn bán được hàng và có chiều hướng “ấm” dần, thị trường BĐS không hoàn toàn bị đóng băng. Do đó, việc giải cứu thị trường bằng phát mại BĐS dưới giá trị sổ sách hiện chưa nhận được ý kiến đồng thuận từ phía cơ quan quản lý.