Doanh nghiệp bất động sản: Muốn tồn tại phải thay đổi!

Có lẽ đã đến lúc các doanh nghiệp BĐS không thể chỉ áp dụng biện pháp giảm giá mà cần có định hướng chiến lược phù hợp với thị trường, nhu cầu của khách hàng và chu kỳ kinh tế.

Ba quý đầu năm 2013, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) mạnh mẽ với 14 thương vụ thành công với tổng giá trị trên 675 triệu USD. Trong đó, có những thương vụ điển hình như Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD) mua lại Vincom Center A với với giá 470 triệu USD; Vingroup chuyển nhượng 23,9% Vincom Village với giá 114 triệu USD cho công ty Cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội . FLC Group mua 100% FLC Land với giá trị thương vụ là 30,1 triệu USD…

Bên cạnh xu hướng M&A thị trường BĐS trong 3 quý đầu năm đã có những tín hiệu chuyển mình khá tích cực khi tổng lượng tồn kho mặc dù vẫn rất lớn nhưng đang trong chiều hướng giảm dần. Mặc dù chưa thế khẳng định thị trường bất động sản đã chạm đáy trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp BDS vẫn đang vật lộn với tồn kho cao và các dự án dở dang do thiếu vốn.  Hiện tượng chào bán sản phẩm ồ ạt trong thời điểm quý III vừa qua với một số dự án phân khúc cao cấp giảm giá sốc tới 50% cho thấy bức tranh tái cơ cấu ngành đang diễn ra rất quyết liệt.

Giảm giá sốc

Tính đến hết tháng 8/2013 tồn kho BDS đã giảm được khoảng 17% so với tháng 3/2013 cho thấy tỷ lệ tồn kho BĐS đang trong xu hướng giảm mặc dù với tốc độ chậm.

Quý III/2013, hàng loạt các doanh nghiệp BĐS chủ động giảm giá nhằm đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm. Mức độ giảm giá mạnh nhất được ghi nhận từ phân khúc trung - cao cấp điển hình với mức giảm mạnh lên đến 50% của hai dự án là khu căn hộ North Towers giảm từ 50 triệu đồng/m2 còn 27 triệu đồng/m2 và sản phẩm biệt thự, nhà phố thương mại (diện tích 144 - 402m2) thuộc dự án The EverRich 3 với mức giảm còn 40 triệu đồng/m2 so với gián bán dự kiến từ 80-100 triệu đồng/m2. Có thể, đây là bước đi cần thiết tái lập lại mức giá "hợp lý" hơn khi cung cầu dần đi đến điểm cân bằng. Tuy nhiên, thời gian để thị trường bất động sản tự cơ cấu có thể kéo dài hàng năm và là một thử thách khắc nghiệt với các doanh nghiệp bất động sản.


Có lẽ đã đến lúc các doanh nghiệp BĐS không thể chỉ áp dụng biện pháp giảm giá mà cần có định hướng chiến lược phù hợp với thị trường, nhu cầu của khách hàng và chu kỳ kinh tế.

Thay đổi chiến lược với tầm nhìn dài hạn

Việc phát triển ồ ạt trong một thời gian ngắn thiếu định hướng đã khiến cho doanh nghiệp BĐS rơi vào vòng xoáy thanh khoản với tồn kho lớn, nợ xấu tăng cao, dòng tiền kém dẫn tới nhều DN lâm vào cảnh thua lỗ nợ nần, phá sản. Thông thường, thời gian từ lúc phát triển dự án đến hoàn thiện mất tối thiểu 2-5 năm; do đó khi diễn biến kinh tế và thị trường không thuận lợi, nhiều doanh nghiệp BĐS đầu tư bằng vốn vay ngắn hạn với tỷ trọng cao đã trở tay không kịp. Trái lại, những doanh nghiệp hướng tới mục tiêu phát triển bền vững gắn tầm nhìn, mục tiêu theo sát chu kỳ kinh tế với chiến lược, cơ cấu sản phẩm phù hợp với từng giai đoạn thị trường lấy ngắn nuôi dài đã đần từng bước khẳng định tính hợp lý trên bước đường phát triển lâu dài.

Cùng điểm lại một số doanh nghiệp bất động sản đã dần thích ứng với tình hình mới và đã đạt được một số thành tựu bước đầu, từng bước vượt qua hoàn cảnh khó khăn để vươn lên phát triển. 

Công ty Đất Xanh là doanh nghiệp BĐS có doanh thu và lợi nhuận tốt năm 2012 và vẫn tiếp tục có lãi trong 2 quý đầu năm 2013. Đóng góp đáng kể vào tăng trưởng năm 2012 là mảng đầu tư dưới hình thức công ty mua lại toàn bộ dự án và bán đi một phần. Mảng môi giới bất động sản của DXG vẫn hoạt động tốt trong hoản cảnh khó khăn của thị trường. Công ty chủ động thu hẹp hoạt động đầu tư các dự án mới, tập trung vào hoạt động cốt lõi mũi nhọn là môi giơi bất động sản, giảm bớt nợ vay và cắt giảm chi phí trung gian. Nhờ đó kết quả kinh doanh và sức khỏe tài chính của Công ty đã có sự cải thiện đáng kể và tốt hơn nhiều doanh nghiệp cùng ngành khác.

Với địa ốc Hoàng Quân, HQC xác định tập trung vào mảng kinh doanh mũi nhọn là bất động sản với phân khúc nhà ở xã hội. Tận dụng lợi thế được giảm thuế cùng với hỗ trợ lãi suất, HQC chủ trương tập trung vào phân khúc thị trường nhà ở xã hội. Cụ thể trong năm 2013, Hoàng Quân có kế hoạch tung ra 1.000 căn hộ thu nhập thấp và khoảng 2.000 căn hộ nhà ở xã hội, trong đó dự án chính  HQC Plaza nằm tại KĐT Nam TPHCM.

Dự án HQC Plaza đã xong giai đoạn đầu tư mặt bằng và hạ tầng và khả năng bán sản phẩm khả quan khi đã dự định bán 50% số căn hộ cho các đối tượng là cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng công an nhân dân. Ngoài ra HQC Plaza là dự án được tiếp cận với gói cho vay hỗ trợ 30.000 tỷ VNĐ dành cho nhà ở xã hội. Gánh nặng vay nợ và các khoản phải thu của Công ty đã giảm. Sức khỏe tài chính của HQC có thể còn cải thiện hơn nữa nếu  khả năng bán hàng tại các dự án đúng như kế hoạch đem lại dòng tiền mới cho Công ty.

Với Nam Long, chiến lược phát triển phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế, phù hợp với sức cầu của thị trường trong từng thời kỳ. Cho đến nay, NLG có tỷ lệ tồn kho ở mức thấp nhất trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhờ chiến lược hiệu quả. Nhìn vào các dự án của NLG đã phát triển thành công trong thời gian qua như các khu dân cư (khu Nam Long - Tân Thuận Đông ở TPHCM, khu dân cư Nam Long Cần Thơ), các dự án Ehome (An Hòa 1 đến 7, Ehome1, Ehome2, Ehome3) có thể thấy chiến lược của công ty biến đổi theo từng thời kỳ để phù hợp với điều kiện thị trường và nền kinh tế.


Khi nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển tốt, Công ty tập trung vào phân khúc đất nền, biệt thự, nhà liền kề. Khi nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng chậm, Công ty tập trung vào phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán hợp túi tiền. Với chiến lược lấy sự khác biệt hóa và đem lại giá trị gia tăng lớn cho khách hàng làm nền tảng và sự linh hoạt trong việc lựa chọn sản phẩm mũi nhọn trong từng thời kỳ, NLG đã giảm thiểu được rủi ro trong một ngành tương đối có nhiều biến động và phụ thuộc chu kỳ kinh tế như ngành bất động sản.

Công tác phát triển dự án của Nam Long hình thành một chuỗi giá trị khép kín cho từng dự án từ khâu phát triển quỹ đất, quy hoạch dự án, thiết kế sản phẩm, xây lắp, marketing và bán hàng giúp Công ty giảm giá thành sản phẩm đem lại giá trị gia tăng cho khách hàng. Ba tiêu chí cốt lõi được đặt ra đối với các sản phẩm của Công ty là kinh tế, sinh thái và hiệu quả đã đem lại cho giá trị gia tăng lớn cho khách hàng.

Như vậy, để tồn tại, vượt qua khó khăn các doanh nghiệp BĐS cần phải thay đổi, thay đổi về chiến lược kinh doanh, về cách nhìn đối với thị trường đồng thời cần những chiến thuật linh hoạt nhằm giảm thiểu tồn kho, tăng cường thanh khoản và quan trọng hơn đáp ứng tốt nhất nhu cầu của người dân trong từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế quốc dân.