Diễn biến bất ngờ trên thị trường căn hộ

Thị trường căn hộ đang có những dấu hiệu khả quan hơn khi lượng căn hộ bán được tại Hà Nội và TP.HCM từ đầu năm đến nay đều tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Theo thống kê sơ bộ của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản tại TP. HCM đã bán được tới gần 4.400 căn hộ, cao hơn nhiều so với tổng số căn hộ tiêu thụ được trong cả năm 2012 là 3.500 căn. Phần lớn lượng căn hộ tiêu thụ trong năm nay lại rơi vào quý III với lượng bán ra gần gấp đôi hai quý trước đó.

TP.HCM đi trước

Tuy tình hình đã được cải thiện đáng kể, nhưng lượng căn hộ tiêu thụ được tại TP.HCM năm nay vẫn còn kém xa mức đỉnh của thị trường vào năm 2009 và 2010. Năm 2009, các doanh nghiệp đã bán được gần 8.000 căn hộ và trong năm tiếp theo, lượng căn hộ tiêu thụ đạt đỉnh cao nhất từ trước đến nay là gần 13.200 căn.

Mặc dù vậy, thị trường căn hộ TP.HCM đã và đang ấm lên nhanh hơn so với Hà Nội. Theo CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm nay, có khoảng 3.500 căn hộ đã tìm được người mua trên thị trường sơ cấp Hà Nội, thấp hơn 900 căn so với TP.HCM. Trong khi đó, 2 năm trước, lượng căn hộ tiêu thụ được tại Hà Nội luôn lớn hơn ở TP.HCM với lượng căn hộ tiêu thụ tương ứng là 12.270 căn so với 6.180 căn vào năm 2011 và 5.000 căn so với 3.500 căn vào năm 2012.

Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm nay tăng không nhiều. Tuy nhiên, điểm khác biệt là lượng căn hộ tiêu thụ được trong năm nay trải đều cho nhiều dự án hơn. Trong khi đó, trong tổng số gần 3.300 căn hộ bán được trong 9 tháng đầu năm ngoái, có tới 2.500 căn thuộc một dự án là khu Chung cư Đại Thanh tại huyện Thanh Trì do Doanh nghiệp Xây dựng Tư nhân Số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư. Mặc dù có vị trí xa trung tâm thành phố nhưng dự án này bán rất chạy trong thời kỳ thị trường trầm lắng, do giá bán thuộc diện thấp nhất thị trường (10-14 triệu đồng/m2) và diện tích căn hộ nhỏ (phổ biến từ 35-60 m2).

Lý giải về việc thị trường căn hộ TP.HCM ấm lên nhanh hơn so với Hà Nội, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng nguyên nhân chính là các chủ đầu tư tại phía Nam năng động hơn, tung ra các chiến dịch bán hàng quyết liệt hơn và đặc biệt là áp dụng chiến lược bán hàng rất linh hoạt như tiến độ thanh toán dài, chỉ cần trả trước một số tiền nhỏ là có thể nhận nhà ngay, hoặc cam kết trả tiền cho thuê trong năm đầu tiên dù căn hộ có cho thuê được hay không.

Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long, chẳng hạn, đang chào bán những căn hộ còn lại của dự án Dragon Hill bên cạnh Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng với giá từ 25 triệu đồng/m2. Người mua chỉ phải trả 30% là được nhận nhà, phần còn lại trả trong 3 năm. Trong đó, năm đầu tiên không phải chịu lãi suất. Ông Nguyễn Du Trường Nguyên, Phó phòng Kinh doanh và Tiếp thị của Phú Long, cho biết nhờ những chính sách bán hàng linh hoạt như thế mà khách hàng đã quan tâm nhiều hơn đến phân khúc căn hộ cao cấp, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở trung bình có giá 15-20 triệu đồng/m2.

Hà Nội sẽ cất bước theo sau

Trong khi phương thức bán hàng như của Phú Long được nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM áp dụng để thu hút người mua thì phần lớn các doanh nghiệp phía Bắc lại thờ ơ. Chỉ có Hyundai Hillstate tại quận Hà Đông là 1 trong 3 dự án căn hộ tại Hà Nội cho phép khách hàng trả trước một số tiền nhỏ rồi có thể nhận nhà. Theo đó, khách hàng mua căn hộ Hyundai Hillstate chỉ cần trả 30% khi nhận nhà, phần còn lại trả trong vòng một năm không lãi suất.

Với việc còn rất nhiều căn hộ đã hoàn thành nhưng chưa bán được, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE tại Hà Nội, cho rằng không sớm thì muộn, các doanh nghiệp tại Thủ đô cũng sẽ phải sử dụng đến chiêu thức của các doanh nghiệp phía Nam.

Mặc dù nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải dừng xây dựng hoặc giãn tiến độ, nhưng thị trường Hà Nội đã chứng kiến số lượng căn hộ hoàn thiện xây dựng đạt kỷ lục trong năm nay. Khảo sát sơ bộ của NCĐT kết hợp với số liệu do CBRE Việt Nam cung cấp cho thấy từ đầu năm đến nay, có tới khoảng 20.000 căn hộ đã hoàn thiện xây dựng và bắt đầu bàn giao nhà cho người mua. Riêng quý III, có tới 13.000 căn hộ đã hoàn thành xây dựng. Năm ngoái, số lượng căn hộ hoàn thành xây dựng là 8.000.

Mặc dù số lượng dự án hoàn thành xây dựng không nhiều, nhưng do số lượng căn hộ tại mỗi dự án rất lớn nên tổng lượng căn hộ hoàn thành tăng đột biến. Đây cũng là điểm khác biệt của thị trường căn hộ Hà Nội so với TP.HCM vì ở thị trường phía Nam, số lượng dự án nhiều hơn, chủ đầu tư đa dạng hơn nhưng không có những dự án “khủng” như ở Hà Nội. Chẳng hạn, chỉ riêng 2 dự án của Vingroup là Royal City và giai đoạn 1 của Times City đã cung cấp cho thị trường tổng cộng 8.500 căn hộ.

Ngoài ra, còn một số dự án lớn đang bàn giao nhà là Lê Văn Lương Residentials (hơn 2.000 căn), Mandarin Garden (1.000 căn), Mulberry Lane (1.500 căn), Nam Đô Complex (1.000 căn) và Hyundai Hillstate (928 căn). Trong số này, có dự án đã bán được gần hết. Nhưng còn nhiều dự án tồn kho tới 40-70% lượng căn hộ. Thay vì tập trung vào việc giảm giá như trước đây, theo ông Richard Leech, các chủ đầu tư này sẽ phải tính đến phương thức bán hàng linh hoạt hơn cũng như gia tăng giá trị cho người mua thì mới có thể kích được cầu.