Địa ốc 'thi gan' và tìm cách thoát thân

Nhiều DN BĐS đang chuẩn bị căng biển đại hạ giá vì dù có nguồn vốn khá tốt nhưng không thể "thi gan" trước sức ép từ ngân hàng do đáo hạn trả nợ. Những DN còn lại phải mượn tới tín dụng đen đang âm thầm tính cách thoát thân theo đúng nghĩa đen.

Tín dụng "đen" đang trở thành nguồn vốn chính trong các kênh đầu tư BĐS. Đồng thời loại tín dụng "tự phát" theo nhu cầu khát tiền đầu tư kinh doanh của giới địa ốc đang chết dần song song với thị trường nhà ở do ế ẩm cùng với nhiều vụ vỡ nợ được phanh phui. Thời gian tới, nhiều khả năng sẽ còn xuất hiện thêm những vỡ nợ giật mình khác.

Tuy nhiên, ở góc độ nào đó, đây sẽ liều thuốc đắng giã tật vào cơ thể vốn dĩ ốm yếu và chỉ sống bằng thuốc bổ liều cao của thị trường BĐS. Giám đốc nghiệp vụ, Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương, cho biết: Kết quả điều tra mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, 55% số chủ đầu tư, nhà đầu tư được hỏi cho biết họ ít bị ảnh hưởng bởi những khó khăn tài chính. Trong số còn lại, có 15% đã từ bỏ lĩnh vực BĐS, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác

Những tháng cuối cùng của quý IV đã được khuấy lên bằng những con số trong khoản nợ không thể trả của nhiều DN có tiếng trong làng địa ốc. Sau nữa là phát súng khai hỏa "giảm giá thình lình" của dự án Petro VietNam Landmark (PVL) tại P.An Phú, Q.2, TP.HCM. Liên tiếp những bình luận từ các cơ quan thông tấn cũng như người trong giới về hiệu ứng đô mi nô có thể xảy ra, gây gãy đổ toàn bộ hệ thống DN BĐS do giá đổ dốc hàng loạt mà không chắc đã có khách mua, kéo theo đó là cả hệ thống DN BĐS phá sản vì vỡ nợ.

Trong lịch sử đã từng có các pha gây sốc kiểu PVL nhưng hậu quả thì chưa từng lớn đến mức như giới địa ốc hiện đang kháo nhau. Đó là vào tháng 4/2011, PVL là DN BĐS đầu tiên trên địa bàn TP.HCM triển khai giảm giá căn hộ trung cấp, với mức giảm lên đến 30%, đưa giá căn hộ về mức 19,9 triệu đồng/m2.

Động thái này như đổ thêm dầu vào lửa trong bối cảnh lạm phát và lãi suất cho vay tăng vọt, hầu hết các chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp ở TP.HCM như ngồi trên lửa khi không thể tiêu thụ được sản phẩm nhằm thanh toán phần nào cho ngân hàng vào thời điểm cưối quý II/2011.

Tuy nhiên, từ đó đến nay, điều ngạc nhiên là đã không hề có một chủ đầu tư nào chịu giảm giá bán căn hộ, dù tình hình tiêu thụ vẫn gần như bằng không. Thậm chí một số chủ đầu tư còn có biểu hiện găm hàng.

Bỏ qua yếu tố tiền lệ, nhiều người đặt dấu hỏi nguyên nhân khách quan phải chẳng do chính thị trường ảm đạm, không có giao dịch buộc chủ đầu tư phải cắn răng giảm giá. Trong khi tài chính của tập đoàn quốc gia được đánh giá là... vô hạn. Đến thời điểm này, nhiều DN BĐS đã thừa nhận lời trần tình đó của chủ đầu tư Petro VietNam Lanmark là đúng sự thật.

Theo ông N.Đ.T, giám đốc một công ty chuyên đầu tư kinh doanh mảng căn hộ, thì tại huyện Từ Liêm, 60% DN trong giới mà ông quan hệ đang rục rịch... căng biển đại hạ giá. Đó là những DN có nguồn vốn khá tốt nhưng không thể "thi gan" trước sức ép từ Ngân hàng do đáo hạn trả nợ. Kèm theo đó, những DN phải mượn tới tín dụng đen (chiếm đa phần trong số còn lại) đang âm thầm tính cách thoát thân theo đúng nghĩa đen.

Chẳng đâu xa, là trường hợp của Đặng Nam Hải - Giám đốc Công ty TMCP Thái Bình Dương để có tiền duy trì kinh doanh và trả lãi ngân hàng, Hải vay nóng hơn 16 tỷ đồng từ nhiều người, nhưng công việc kinh doanh vẫn thua lỗ, Hải mất khả năng thanh toán nợ và chỉ còn cách tự thú, xin được vào tạm giam để được đảm bảo tính mạng trước sự truy đuổi của chủ nợ tín dụng đen (đa phần là những thành phần "máu mặt" ngoài xã hội).

Nói như vậy, không có nghĩa tất cả đang xấu đi với thị trường BĐS. Theo ông D., giám đốc một công ty đầu tư địa ốc hàng đầu tại khu vực Cầu Giấy, Mỹ Đình, đã đến lúc cần một cuộc thanh lọc toàn diện như lúc này. Sẽ có những cú ra tòa vì vỡ nợ, nhiều vụ thanh toán hay phá sản vì tín dụng đen, nhưng sức sống thực sự của thị trường sẽ được lộ diện sau đây. Những DN tồn tại qua cơn bão nợ và lạm phát giá BĐS (theo lời vị giám đốc này) mới chứng minh được tiềm lực và đầu óc chiến lược thực sự của mình.

Nhiều phương cách được đưa ra: DN cùng nhau gỡ rối bằng cách tương trợ, đổi hướng kinh doanh, giảm giá sâu (đón trước hiệu ứng đô-mi-nô), hoặc... trốn nợ (!). Nổi lên trong đó là sự hy vọng vào nguồn đầu tư của các DN nước ngoài. Những đánh giá tích cực của vài nhân vật tên tuổi về sự chờ đợi để được đầu tư vào Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài đang thắp lên không ít hy vọng của người trong cuộc. Tuy nhiên, niềm hy vọng đó không thể trông chờ theo kiểu... há miệng chờ sung.

Vốn dĩ, thị trường BĐS, trong con mắt của những nhà đầu tư nước ngoài, như một cơ thể người ốm khật khừ nhưng được tẩm quá nhiều thuốc bổ thay vì tự vận động và phục hồi dần. Nếu cứ để thị trường phát triển như vậy, sẽ có lúc BĐS Việt Nam bước vào thời kỳ đen tối kéo dài, thậm chí triệt tiêu, nhường chỗ cho giới đầu tư nước ngoài.

Cuộc đại phẫu lần này rõ ràng là cần thiết cho tương lai địa ốc 2012, dù rằng di chứng của cơn bão tín dụng có thể sẽ khiến DN BĐS chật vật để lấy lại sức mạnh như thời kỳ trước đây!