Địa ốc tháng Sáu?

(DiaOcOnline.vn) - Không khí của tháng 6/2013 tới sẽ mang tính quyết định đối với phép thử về phản ứng thị trường. Nếu những biện pháp tín dụng, lãi suất và giá nhà không được thực thi đồng bộ và thật sự “quyết liệt”, phép thử này sẽ mau chóng kết thúc như đã từng chấm dứt không kèn không trống trong năm 2012.

Lệch pha!

Hai thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Việt Nam vẫn chênh biệt một cách đáng buồn.

Những thống kê từ Bộ Thương mại vào tháng 5/2013 cho thấy số nhà mới xây cất bán ra tăng hơn 2% so với tháng trước, và cao hơn 29% so với tháng này một năm trước đây. Giá trung bình một căn nhà mới là 271.600 đô la, cao ở mức kỷ lục so với thời điểm năm hoàng kim 2007.

Vào tháng 5/2013, số nhà mới bán ra tại Hoa Kỳ cũng tăng cao hơn trong tháng Tư, đồng thời giá nhà cũng tăng lên mức mới. Các chuyên gia nói rằng, lãi suất cực thấp và thị trường việc làm cải thiện từ từ đã giúp cho số nhà bán được.

Nếu thị trường nhà đất tiếp tục theo đà của tháng Tư trong cả năm thì sẽ có 454.000 căn nhà mới xây cất bán được.

Số nhà hiện hữu hay đã được sử dụng bán ra trong tháng Tư đã đạt nhịp độ cao, dù vẫn còn thấp hơn mức mà các chuyên gia nói là sẽ cho thấy một thị trường nhà đất lành mạnh.

Một phúc trình của chính phủ cho biết, số người đăng ký trợ cấp thất nghiệp đã giảm xuống khoảng 23.000 hồi tuần trước trên khắp nước Mỹ, xuống tổng cộng trên cả nước là 340.000 người.

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ nói thị trường việc làm vẫn còn yếu. Ông Ben Bernanke nói với các thành viên Hạ Viện rằng ngân hàng ông sẽ tiếp tục các chương trình kích thích kinh tế ít nhất trong một khoảng thời gian nữa.

Những dữ liệu mới nhất cho thấy tỷ lệ thất nghiệp Hoa Kỳ đứng ở mức 7,5%, là mức thấp nhất trong bốn năm nay, nhưng cao hơn thường lệ đối với Hoa Kỳ.

Trong khi đó, nền kinh tế Việt Nam chỉ thừa nhận tỷ lệ thất nghiệp có 1,99% vào cuối năm 2012 - như một công bố chính thức của Bộ lao động - thương binh và xã hội.

Tuy nhiên, nói như một quan chức của Ủy ban thường vụ quốc hội thì “tỷ lệ trên thêm vào một số 0 vẫn đúng”.
Và nếu đúng như lời quan chức trên, tỷ lệ thất nghiệp hiện thời ở Việt Nam phải là trên 20%, gần tương đương với mức thất nghiệp kỷ lục 26% ở Tây Ban Nha và 27% ở Hy Lạp đang khủng hoảng trầm kha.

Trong bối cảnh thất nghiệp tràn lan và nền kinh tế suy thoái chưa có lối ra, dĩ nhiên lối thoát cho thị trường nhà đất Việt Nam chưa thể là một hiện hữu. Những gì được xem là “quyết tâm” và “quyết liệt” được áp dụng từ đầu năm 2012 đến nay xem ra vẫn chưa thể mang lại kết quả như mong đợi.

Cái mong đợi duy nhất của thị trường bất động sản là vẫn đang hướng đến một hy vọng nhỏ nhoi còn lại.

Chiến dịch đồng bộ?

Hy vọng ấy được cảm hứng từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của ngành ngân hàng, giúp kích thích sức mua bé nhỏ của người tiêu dùng. Nhưng có lẽ trước mắt, tác dụng của gói kích cầu này chỉ ứng nghiệm với phân khúc nhà bình dân và nhà ở xã hội.

Một số dự án thương mại nhanh chân chuyển đổi thành nhà ở xã hội sẽ có hy vọng được nhận một phần từ cái bánh 30.000 tỷ. Tuy nhiên, tất cả những gì được coi là “cao cấp” sẽ chưa có một chút kỳ vọng nào có thể được thay đổi số phận. Nói cách khác và như dân gian - càng cao cấp càng chết.

Vào trung tuần tháng 5/2013, động thái kích hoạt thị trường bất động sản đã bắt đầu. Song trùng với động thái này, người ta nhận ra một nhân tố mới đang lặng lẽ xuất hiện. Dường như đó là sự hồi sinh của thị trường chứng khoán.

Trong thực tế và ứng với quy luật thường thấy, thị trường chứng khoán không thể quá đỗi ủ ê một khi Nhà nước muốn vực dậy nền kinh tế. Vào năm 2009, chính thị trường này đã trở thành yếu tố tiên phong đi trước thị trường nhà đất, để tiếp theo tạo ra hiệu ứng bình thông nhau cho các phân khúc bất động sản chuyển động.

Nhưng vào thời kỳ 2011 - 2013, tình thế đã trở nên quá khó. Sẽ thật khó có một con sóng sôi trào nào đối với chứng khoán và mang lại tỷ lệ lời lãi khủng khiếp như những năm 2007 và 2009. Và do vậy, dù thị trường cổ phiếu có được hồi sinh, cũng không dễ dàng để thị trường nhà đất tống táng được núi hàng hóa tồn kho của nó.

Muốn khôi phục lại vị thế của người bán trong con mắt người mua, thị trường bất động sản phải được tiến hành nhiều biện pháp, và tiến hành một cách đồng bộ chứ không đơn lẻ như năm 2011 và 2012.

Vào những ngày này, thông tin về chủ trương cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam đã lan truyền rộng khắp. Có thể, đó cũng là một giải pháp xúc tác cho việc làm tan băng thị trường căn hộ. Nếu giải pháp này được thực hiện, lần đầu tiên kể từ thời mở cửa năm 1990, một bộ phận người nước ngoài sẽ có hy vọng sở hữu một cái gì đó được xem là thực chất ở nước sở tại.

Nhưng như vậy vẫn chưa phải là tất cả. Ai cũng biết rằng khối tồn kho ít nhất vài trăm ngàn tỷ đồng trong thị trường bất động sản sẽ khó có thể được giải phóng, nếu Nhà nước không biết cách kích thích sức mua của người dân.

Sức mua đó lại ứng vào vấn đề dòng tiền, mà dòng tiền thi đã trở nên quá eo hẹp từ đầu năm 2012 đến nay.

Chỉ còn cách hạ lãi suất và phải thực hạ, thị trường bất động sản mới có cơ may hồi phục sức mua và sự chuyển lưu của dòng tiền. Hiện thời, người ta mới chỉ nhận ra xu hướng kéo hạ lãi suất huy động - một động thái mà các ngân hàng như muốn “ép” dòng tiền tiết kiệm ra thị trường.

Song vẫn chưa nhìn rõ dấu hiệu  nào về thực tâm giảm mạnh lãi suất cho vay. Cho tới nay, khác với các báo cáo của Ngân hàng nhà nước, mặt bằng lãi suất cho vay ở nhiều ngân hàng vẫn chênh đến 7-8%, thậm chí đến hàng chục phần trăm so với mặt bằng lãi suất huy động, tạo ra một món lợi nhuận khổng lồ cho ngân hàng trong khi lại hạn chế rất đáng kể khả năng vay mượn của doanh nghiệp và tất nhiên của những người muốn vay tiền để mua nhà.

Trong con mắt của giới kinh doanh địa ốc, sẽ hầu như không thể xuất hiện một kỳ vọng nào về “sóng”. Điều đáng kể duy nhất đối với họ chỉ là chủ đề thanh khoản, tức bán được hàng.

BIDV - ngân hàng nắm giữ đến 1/3 của gói 30.000 tỷ đồng, đang kêu gọi các chủ đầu tư phải thực hạ giá bán. Bởi nếu không, cho dù lãi suất ưu đãi có giảm mạnh dưới cả 6%, e rằng tình hình tiêu thụ hàng tồn kho cũng không thể khả quan hơn được.

Không khí của những ngày tới đây, cận nhất có thể vào ngay tháng 6/2013 tới, sẽ mang tính quyết định đối với phép thử về phản ứng thị trường. Nếu những biện pháp tín dụng, lãi suất và giá nhà không được thực thi đồng bộ và thật sự “quyết liệt”, phép thử này sẽ mau chóng kết thúc như đã từng chấm dứt không kèn không trống trong năm 2012.