Địa ốc 7 ngày: Tồn kho giảm mạnh

Tồn kho bất động sản giảm mạnh, thị trường bất động sản đã có khởi sắc song vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro do vốn vay ngân hàng vẫn quá lớn; căn hộ “đế vương” Tân Hoàng Minh chậm ra lò do thủ tục nhiêu khê; nhà cho thuê 1 triệu đồng/tháng khó khả thi là những câu chuyện nóng nhất của thị trường địa ốc trên các báo tuần qua.

1. Trong tuần thời khá mát mẻ giữa mùa hè thì câu chuyện khá nóng là báo cáo về hàng tồn kho bất động sản mới công bố của Bộ Xây dựng. (Tồn kho bất động sản giảm hơn 45.000 tỷ đồng (VNExpress, 12/6)

Kể từ cuối năm 2013 đến nay, Bộ Xây dựng rất chăm chỉ ra báo về hàng tồn kho của thị trường. Theo bộ này thì tính đến ngày 20/5, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 83.519 tỷ đồng, giảm hơn 45.000 tỷ đồng, tương đương 35% so với quý I/2013. Thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, nhất là với phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ, trung bình, giá thấp.

Tính riêng trên địa bàn Hà Nội, bất động sản tồn khoảng gần 11.000 tỷ đồng, giảm 36%. TP. HCM tồn khoảng 15.804 tỷ đồng, giảm 45%.

Bộ Xây dựng cũng nhận định, nguồn cung đối với loại nhà xã hội, căn hộ trung bình và giá thấp thì đang tăng lên, có giao dịch tốt, tuy nhiên, nhà thấp tầng tồn kho giảm không nhiều, lượng tồn kho chủ yếu là ở các dự án xa trung tâm, chưa hoàn thành đầu tư, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Trong khi phân khúc nhà thấp tầng ước tồn tới 13.862 căn, tương đương 23.620 tỷ đồng; đất nền nhà ở tồn hơn 8,9 triệu m2, tương đương 28.841 tỷ đồng. Tồn kho đất nền thương mại cũng vào khoảng 1.637.782 m2, tương đương 4.545 tỷ đồng.

2. Thị trường bất động sản đã khởi sắc hơn nhưng vẫn còn phụ thuộc quá nhiều vào thị trường tài chính – câu chuyện không mới nhưng vẫn nóng của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong tuần này, tại Hội nghị thành viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia trong ngành một lần nữa lại khuyến cáo nguy cơ rủi ro đối với hệ thống ngân hàng, với nền kinh tế khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính cho đầu tư bất động sản vẫn quá cao. (Bất động sản đang “ăn bám” thị trường tài chính, VNEconomy, 10/6)

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia trích dẫn thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM cho thấy, doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 15-20% trên tổng mức đầu tư dự án, sử dụng tới 70 - 80% vốn vay ngân hàng và nhận định “chưa có một quốc gia nào có thu nhập bình quân đầu người thấp như Việt Nam lại dùng đòn bẩy tài chính khủng khiếp như Việt Nam” và “dù thị trường bất động sản phục hồi lại thì vẫn phải rất cẩn thận, đừng hò nhau thổi giá lên cao”.

3. Câu chuyện thứ ba liên quan đến nhiêu khê về thủ tục cấp phép dự án, từ trường hợp chậm ra lò của các dự án căn hộ “đế vương” của Tân Hoàng Minh. (Hé lộ nội tình dự án “căn hộ đế vương”, Đầu tư, 12/6)

Quảng cáo rùm beng về hàng loạt dự án căn hộ “đế vương” tại những khu đất có vị trí đắc địa nhất Hà Nội hiện tại, chỉ có hai dự án đang được triển khai xây dựng là khu “căn hộ đế vương” D.’ Palais de Louis và dự án căn hộ cao cấp D.’ Le Pont D’or – Hoàng Cầu, còn những khu đất khác như tại 22-24 Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm và số 2 Đặng Thai Mai, quận Tây Hồ, vẫn nằm bất động khiến không ít người đặt dấu hỏi về năng lực tài chính của Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của viên phóng Báo Đầu tư Điện tử, lý do những dự án như tổ hợp D.’ Sans Raffles tại ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng và tổ hợp D.’ Le Roi de Soleil tại số 2 Đặng Thái Mai chưa khởi công được lại không liên quan gì đến… năng lực tài chính của Tân Hoàng Minh.

Đó là, thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư và xây dựng một dự án thường mất tới 3-5 năm, thậm chí “lâu hơn nữa”. Mỗi dự án phải có được 30 - 40 con dấu và chữ ký thì mới có thể khởi công được. Thủ tục cho một số dự án của Tân Hoàng Minh còn khó hơn các dự án thông thường khác vì nằm ở nội đô – một khu vực hạn chế phát triển nhà cao tầng.

4. Câu chuyện thứ tư liên quan đến phân khúc nhà ở xã hội, nhưng là nhà ở cho thuê (“Nhà ở xã hội cho thuê với giá 1 triệu đồng khó khả thi”, Pháp luật và xã hội, 12/6)

Thông tin một doanh nghiệp dự kiến xây dựng nhà ở xã hội cho thuê với giá 1 triệu đồng/tháng, mới khiến cho nhiều người chưa có khả năng mua nhà mừng vui, thì ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đã băn khoăn, bất ngờ và cho rằng “khó khả thi”.

Theo ông Đực, làm nhà cho thuê chỉ đem lại mức lãi suất từ 7 - 8%/năm, trong khi doanh nghiệp bất động sản phải đi vay với lãi suất 12%/năm. Sự chênh lệch về lãi suất như thế, chỉ cần làm phép so sánh đã thấy DN lỗ nặng rồi. Chưa kể doanh nghiệp phải tính đến khấu hao. Do vậy, khó có DN nào “dũng cảm” và có khả năng chi hàng trăm tỷ đồng xây nhà rồi cho thuê “lấy” vài chục triệu đồng hay vài trăm triệu đồng một tháng.

Trước đây mô hình nhà cho thuê cũng từng áp dụng thí điểm nhưng thất bại. Do Nhà nước không có biện pháp kiểm soát tình trạng người dân (không có nhu cầu về nhà ở) vẫn tìm cách “móc ngoặc” để thuê với giá thấp.

5. Trong tuần qua, có một số thông tin đáng chú ý. Chính phủ vừa ban hành Nghị định 43 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Nghị định 43 cũng mở ra quy định cấp giấy tờ nhà đất cho các trường hợp có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Theo đó, thửa đất đang sử dụng nhỏ có diện tích nhỏ hơn 30m2 không tranh chấp, có đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy đinh đã mở ra lối thoát cho nhiều người dân đô thị, nơi đất chật người đông, được sở hữu diện tích nhà ở dưới 30m2 cũng đã là một may mắn. Nghị định này có hiệu lực từ 1/7. (Đất có diện tích dưới 30m2 được cấp sổ đỏ, VNExpress, 14/6)

Trong tuần, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong dự thảo mới nhất về Đề án Quản lý quỹ nhà biệt thự dự kiến trình HĐND TP. Hà Nội đầu tháng 7/2014, những biệt thự Pháp cũ đã bán cho người dân theo Nghị định 61 từ 50% diện tích trở lên thì sẽ xem xét bán nốt phần còn lại để tạo điều kiện cho người dân cải tạo nhà ở, tránh khiếu kiện, ổn định cuộc sống. (Đề xuất bán tiếp nhà biệt thự cho dân, Tiền phong, 12/6)

Gần 50 km của tuyến cao tốc Hà Nội - Lào Cai đi qua tỉnh Yên Bái vừa được đưa vào sử dụng. Đoạn được thông xe sáng nay có điểm đầu thuộc xã An Thịnh, huyện Văn Yên, tỉnh Yên Bái. Điểm cuối thuộc xã Tân Thượng, huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai.

Như vậy, tổng đoạn đã được thông xe lên đến 150 km/245 km của toàn tuyến. Tuyến này vào khai thác sẽ góp phần làm tăng khả năng lưu thông, giảm tai nạn và rút ngắn thời gian so với tuyến đường hiện hữu từ 1 -1,5 giờ. Dự án xây dựng cao tốc Nội Bài - Lào Cai có tổng chiều dài (giai đoạn 1) là 245 km đi qua Hà Nội và các tỉnh Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Yên Bái, Lào Cai, có tổng mức đầu tư giai đoạn một là gần 20.000 tỷ đồng; dự kiến thông xe toàn tuyến vào cuối tháng 8.

Tuần này, thị trường không có thêm nhiều dự án mở bán. Tại Hà Nội, Siêu thị dự án Bất động sản STDA, đơn vị phân phối độc quyền Dự án HP Landmark Tower (quận Hà Đông) công bố mở bán dự án này. HP Landmark Tower khi hoàn thành sẽ là tòa nhà cao nhất quận Hà Đông (Hà Nội) gồm 45 tầng và một tầng hầm, tầng 1-2 được là trung tâm thương mại, vui chơi giải trí và các khu vực phụ trợ, tầng 3-4 bố trí các khu vực đỗ xe và các dịch vụ khác. Tầng 5 dành cho các khu vực thể thao và dịch vụ chăm sóc sức khỏe và khu vực hoạt động công cộng của cộng đồng dân cư tòa nhà và cây xanh. Tầng 6 là dịch vụ nhà ở, văn phòng cho thuê... Dự kiến, Dự án sẽ bàn giao cho khách hàng từ cuối tháng 12/2015.

Các căn hộ tại HP LandMark Tower được thiết kế diện tích đa dạng 73m2, 72,9m2, 75,7m2, 94,1m2, 95,3m2 (thiết kế 2-3 phòng ngủ), có giá bán từ 17,5 triệu đồng/m2. Căn hộ được trang bị đầy đủ thiết bị nội thất như sàn gỗ, trần thạch cao, tủ bếp, tủ âm tường, điều hòa, bồn tắm, thiết bị vệ sinh...

Khách hàng mua căn hộ tại dự án sẽ được MB hỗ trợ 70% giá trị hợp đồng với lãi suất ưu đãi 6% trong năm đầu tiên và được đơn vị phân phối tặng bộ nội thất phòng khách trị giá 20 triệu đồng.

Tại Đồng Nai, Tập đoàn Đất Xanh mở bán khu đất nền thuộc Dự án Gold Hill tại Trảng Bom, với giá bán từ 318 triệu đồng/nền, trả góp không lãi suất trong 30 tháng.

Với quy mô 26,5 héc-ta, gồm các phân khu chức năng như nhà liên kế thương mại, nhà liên kế vườn, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập..., Gold Hill được quy hoạch thành một trong những vùng du lịch sinh thái lớn của tỉnh Đồng Nai.

Gold Hill được đầu tư hoàn chỉnh và đồng bộ, công viên trung tâm của dự án đã đưa vào sử dụng. Khách hàng có thể mua một nền đất (như nhà liên kế thương mại, nhà liên kế vườn, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập)... giá chỉ từ 318 triệu đồng và được trả góp không lãi suất đến 30 tháng. Đất nền có sổ đỏ, nhà đầu tư không bị áp lực phải xây nhà đúng tiến độ mà có thể đầu tư một cách lâu dài.