Địa ốc 7 ngày: Tại sao tôi phả trả tiền chênh khi mua nhà?

Nguyên nhân tiền chênh mua căn hộ đang được các chủ đầu tư dần công khai, trong đó có một khoản có tên là “chi phí ngoài sổ sách”, chuyện này không mới bởi “chả ai nói thì cả làng đều biết”. Do vậy, chuyện nghiêm trọng này vẫn không lớn bằng “tiểu thuyết” dài tập mang tên “ống nước Sông Đà”. Một góc nhìn của nhà báo Hương Giang về diễn biến của thị trường địa ốc tuần qua.

1. Câu chuyện đầu tiên là đi tìm lời giải cho hiện tượng không mới, bán chênh giá căn hộ. Nói là không mới vì trong giai đoạn thị trường bất động sản sốt nóng, việc bán chênh so với giá gốc phổ biến ở các dự án và lại tái diễn tại nhiều dự án trên địa bàn Hà Nội từ quý I đến nay. (Bán chênh giá căn hộ: Lách luật hay thổi giá?, VnEconomy, 14/7)

Theo ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn bất động sản Nhadat24.net: “Đối với cả chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà chi phí ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì không thể trụ được”.

Còn theo ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn bất động sản Hoàng Vương, nhiều năm trước, khi thị trường sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay “giá chênh là sát với giá trị thực”.  Tiền chênh đó, các sàn phải chi trả rất nhiều việc như trả lương cho đội ngũ bán hàng, chi phí truyền thông, quảng bá dự án và nhiều chi phí khách quan khác...

Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các chủ đầu tư ấn định với các sàn trước đây là giá bán được tính theo tim tường, nay phải tính theo diện tích thông thủy nên có độ vênh...

Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cấp cao công ty Savills Việt Nam, không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Có chủ đầu tư đưa ra giá bán thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng, nhưng khi chào bán trên sàn thì người dân không thể tiếp cận được với mức giá đó.

Dù giá chênh để bù đắp cho bất kỳ lý do gì: lobby, truyền thông, môi giới… thì tất cả chỉ nói lên một điều rằng kinh doanh bất động sản vô cùng thiếu chuyên nghiệp. Hãy thử tưởng tượng xem nếu bạn mua một gói mỳ, một chiếc nhẫn kim cương, một chiếc túi hàng hiệu cả trăm triệu đồng,… người bán hàng nói rằng: “anh/chị phải bỏ thêm 10% chi phí ngoài sổ sách!”, bạn sẽ nghĩ sao?!

2. Câu chuyện thứ hai gây không ít băn khoăn trong dư luận. Đó là chuyện Vinaconex, tổng thầu Dự án nhà máy nước Sông Đà lại được chọn làm chủ đầu tư dự án đường ống nước mới, thay thế bổ sung cho đường ống cũ đã vỡ “quá tam… 9 bận”, khiến đời sống của 7 vạn dân Hà Nội lao đao vì thiếu nước.

Chỉ định chủ đầu tư cũng là chuyện “bình thường” trong ngành xây lắp Việt Nam. Chuyện chỉ gây bất bình… thường, bởi trước khi kết luận này được công bố, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng tuyên bố: “Thành phố đã hết kiên nhẫn và không thể để Vinaconex tiếp tục đùa với cuộc sống của người dân”. (Có nên để Vinaconex làm chủ đầu tư đường ống dẫn nước Sông Đà lần 2? Kienthuc.net, 20/7)

Không chỉ có Hà Nội “dơ cao đánh khẽ”, Thành phố vẫn có những “đồng minh”

Trao đổi với Kienthuc.net, PGS.TS Nguyễn Văn Hùng, nguyên Hiệu trưởng trường Đại học Xây dựng Hà Nội, người từng lên tiếng phản ứng gay gắt với Vinaconex về việc liên tiếp để xảy ra sự cố vỡ đường ống nước Sông Đà, cho rằng, việc chọn Vinaconex cũng có phù hợp, vì họ đã có bài học kinh nghiệm và “họ là người gây lỗi thì họ phải tìm mọi cơ hội để được khắc phục cũng là một điều dễ hiểu”.

Chả thấy ai chịu bồi thường cho dân, chả thấy ai mất chức, chả thấy….

Và tất nhiên, khỏi phải kể thêm sự phản ứng đến quá thái của cư dân mạng, đặc biệt là những hộ dân ở khu vực 9 lần mất nước. Góp ý một cách xây dựng hơn thì GS.TS Nguyễn Đình Cống vẫn phải đặt câu hỏi: “Không hiểu sao trước đó UBND TP Hà Nội đã khẳng định rằng sẽ không để cho Vinaconex đảm nhận dự án này mà đùng một cái lại trao quyền cho Vinaconex” và “sau này có sự cố gì, cũng nên quy trách nhiệm cụ thể cho cả đơn vị đã trao quyền cho Vinaconex đảm nhiệm dự án này”.

3. Câu chuyện đáng chú ý thứ ba trong tuần là băn khoăn, lo lắng của nhà các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. (Khóc ròng vì luật thay đổi, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, 20/7)

Chuyện là các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, khu công nghiệp như đang ngồi trên lửa trong thời gian chờ thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7. Bởi quy định tại Luật Đất đai mới, nếu các chủ đầu tư khu công nghiệp nộp tiền sử dụng đất hàng năm thì cũng chỉ được thu tiền thuê đất hàng năm của các nhà đầu tư trong khu công nghiệp.

Theo giải thích của ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp khu công nghiệp TP. HCM (HBA), với thời gian thuê hàng năm như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ chẳng có giá trị gì khi đem thế chấp ngân hàng để vay vốn. Do vậy, các công ty hạ tầng buộc phải chuyển sang phương thức nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Phương thức này đặt giới chủ đầu tư dưới một áp lực tài chính không dễ vượt qua, nhất là vào thời điểm này.

Sở dĩ các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phản ứng nhanh vì luật mới đụng chạm trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của họ, nên họ góp ý với kỳ vọng những bất cập sẽ được xem xét trong thời gian cơ quan quản lý soạn thảo thông tư hướng dẫn, chứ đợi lúc văn bản ban hành rồi thì kể như xong.

Ơ hay, chuyện đang yên đang lành, cũng chả thấy doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp nào bức xúc, tự dưng sao lại thay đổi? Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đâu có phải làm từ thiện, họ phải tính chán phương án thu tiền thì mới cho thuê đất được chứ. Chuyện thuận mua - vừa bán mà. 

4. Nợ xấu và bất động sản lâu nay trở thành một cặp bài trùng, và trong tuần này vấn đề nợ xấu tăng lại được các chuyên gia kinh tế đặt ra như một mối đe dọa với sự khởi sắc của thị trường địa ốc (Nợ xấu có thể khiến địa ốc hứng chịu một thập niên mất mát, VNExpress, 15/7)

Theo chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng bất động sản đã có vài điểm sáng, song nợ xấu khó lường có thể khiến thị trường tiếp tục khó khăn. Bởi ở nước ngoài, thị trường trái phiếu nợ xấu được xem như một kênh đầu tư. Bất động sản có thể nương nhờ vào kênh này để hồi sinh theo chu kỳ. Tuy nhiên, Việt Nam lại không có loại trái phiếu đặc thù để mua bán nợ xấu.

Ông Nghĩa cho rằng cơ quan quản lý cũng chưa định lượng đúng nợ xấu. Mối nguy thứ ba là những tồn tại pháp lý khiến nợ xấu thiếu minh bạch. Các khoản nợ được sang tên chậm, kéo dài dăm ba năm vì phải xử lý cùng lúc với nhiều chủ sở hữu chồng chéo. Việt Nam cũng thiếu trọng tài và khung pháp lý cụ thể cho hoạt động mua bán nợ xấu.

"Với 3 điểm nghẽn này, bất động sản Việt Nam vẫn đầy khó khăn. Số doanh nghiệp bị lún trong đầm lầy còn rất lớn do nợ xấu dồn ứ. Kịch bản tệ nhất là phải chấp nhận một thập niên mất mát và chưa thể vội lạc quan về cơ hội phục hồi", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Lo ngại của ông Nghĩa cũng là phải thôi, nhưng có lẽ cũng không phải lo lắng quá, danh sách tài sản giá trị ở Việt Nam của mỗi gia đình, mỗi doanh nghiệp chưa bao giờ vắng từ: bất động sản. Ai muốn thị trường này minh bạch? 

5. Bỏ qua những câu chuyện trên thì trong tuần, thị trường đón nhận nhiều thông tin đáng chú ý.

Ngày 19/7, Dự án đường cao tốc Bến Lức – Long Thành chính thức khởi công gói thầu đầu tiên. Dự kiến, giữa năm 2018, tuyến đường cao tốc này sẽ hoàn thành để kết nối trực tiếp các tỉnh miền Tây với sân bay Long Thành, các cảng biển khu vực Cái Mép – Thị Vải. Gói thầu được khởi công ngày 19/7 sẽ thi công đoạn đường có chiều dài hơn 4,7 km, gồm xây dựng cầu sông Chà và cầu cạn qua huyện Cần Giờ của TP. HCM.

Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành có tổng chiều dài 57,1 km, đi qua các tỉnh Long An, TP. HCM và tỉnh Đồng Nai. Đường cao tốc này sẽ  xây dựng 4 làn xe với 2 làn dừng khẩn cấp, vận tốc thiết kế 100 km/giờ. Đây là đường cao tốc có ý nghĩa rất quan trọng cả về kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng do kết nối giữa các tỉnh miền Tây với miền Đông Nam Bộ. Sau khi hoàn thành đường cao tốc Bến Lức - Long Thành sẽ kết nối các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long với hệ thống cảng biển Cái Mép – Thị Vải, Sao Mai - Bến Đình và sân bay quốc tế Long Thành mà không cần đi qua TPHCM.

Cùng ngày, Tập đoàn FLC đã tổ chức Lễ khởi công dự án Khu nhà hỗn hợp FLC Complex Thanh Hoá. Đây là dự án Khu trung tâm thương mại, dịch vụ và căn hộ chung cư có tổng vốn đầu tư 1.200 tỷ đồng. Dự án có diện tích sử dụng đất là 16.022,5m2, diện tích xây dựng 7.200 m2, nằm tại Lô C4-C5 thuộc Khu đô thị Nam TP. Thanh Hoá.

Theo thiết kế, dự án bao gồm một công trình hỗn hợp cao 18 tầng và 1 tầng hầm tại Lô C5 và một công trình hỗn hợp cao 6 tầng tại Lô C4. Dự kiến, dự án sẽ hoàn thành bàn giao sau hai năm nữa, cung cấp cho thị trường Thanh Hóa khoảng 400 căn hộ chung cư diện tích từ 45 - 100 m2.

Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (HUD) vừa được UBND TP. Hà Nội giao làm chủ đầu tư khu đô thị mới phía Nam hồ Linh Đàm. (Hà Nội có thêm một khu đô thị mới tại phía Nam hồ Linh Đàm, Vietnam+, 18/7). Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Khu đô thị mới nằm trên địa giới hành chính của phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai), xã Tam Hiệp và thị trấn Văn Điển (huyện Thanh Trì).

Tổng diện tích đất lập quy hoạch của khu đô thị gần 147,85 héc-ta, trong đó đất ở cao tầng chiếm 56.739 m2, đất ở thấp tầng 110.482m2, đất công trình hỗn hợp khoảng 171.250m2, đất xây dựng trường học các cấp khoảng 116.284m2, đất xây dựng bệnh viện 39.527m2, đất cây xanh, vườn hoa, sân thể thao khoảng 107.727m2, đất công trình công cộng 32.000m2…

Ở chiều ngược lại, Công ty Quốc Cường Gia Lai vừa có đề nghị xin trả bớt đất cho Đà Nẵng sau khi đã được thành phố giao để làm dự án từ nhiều năm trước. (Quốc Cường Gia Lai xin trả bớt đất cho Đà Nẵng, VnEconomy, 16/5). Được biết, động thái trên của Công ty Quốc Cường Gia Lai được đưa ra sau khi UBND TP. Đà Nẵng tiến hành rà soát, kiểm tra tình hình sử dụng, quản lý đất đai và tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn.

Theo lãnh đạo Đà Nẵng, ở khu vực ven biển Đà Nẵng hiện có 29 dự án chậm triển khai, trong đó có 8 dự án FDI và 21 dự án đầu tư trong nước. UBND thành phố Đà Nẵng đã làm việc với tất cả chủ đầu tư các dự án này, yêu cầu cam kết lộ trình triển khai dự án, chậm nhất đến hết quý 2/2015 phải khởi công xây dựng. Nếu không, UBND TP sẽ kiến nghị thu hồi các dự án này.

Trong tuần, thị trường cũng chứng kiến nhiều đợt mở bán. Tại Hà Nội, CTCP Xây dựng và thương mại Bắc Hà cùng Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 tổ chức đợt mở bán cuối cùng Dự án Bắc Hà Tower cùng chính sách ưu đãi và quà tặng cho khách hàng. Bắc Hà Tower nằm trong khu đô thị mới Phùng Khoang, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, gần Trung tâm hội nghị Quốc gia và dự án làng Việt kiều châu Âu.

Căn hộ Bắc Hà Tower có giá từ 1,35 tỷ đồng (đã bao gồm thuế VAT, nội thất cơ bản) với diện tích từ 56,5 - 74 - 84 - 85 - 95 - 100 - 115 m2..

Theo đại diện đơn vị phân phối, tiến độ thanh toán được chia nhỏ theo tiến độ xây dựng với tỷ lệ thanh toán thấp giúp khách hàng không bị áp lực về tài chính.

Cũng ở phía Tây Hà Nội, nhưng cách đó hơn chục km, Liên minh sàn giao dịch bất động sản R9+ và Hội quán bất động sản công bố mở bán Dự án Thăng Long Victory, An Khánh, Hà Nội từ ngày 26/7. Nằm tại ngã 4 giao cắt giữa An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội, Chung cư Thăng Long Victory có tổng diện tích hơn 31.000 m2, gồm 5 tòa tổ hợp chung cư và dịch vụ hỗn hợp ở đế toà nhà.

Trong giai đoạn đầu, chủ đầu tư là Công ty Phúc Hà triển khai thi công tòa nhà T1, cao 25 tầng, mỗi căn hộ có diện tích từ 59,8 -  93,3 m2, 2 – 3 phòng ngủ, với 2 cửa sổ đón ánh sáng. Theo đại diện đơn vị bán hàng, căn hộ tại dự án này có giá từ 810 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng/căn, đã bao gồm VAT và hoàn thiện cơ bản.

Với thiết kế phần lớn là diện tích trung bình nên 350/440 tổng số căn hộ tại Dự án đủ điều kiện áp dụng gói 30.000 tỷ đồng, nên chỉ cần có từ 250 triệu đồng khách hàng sẽ cơ hội sở hữu ngay một căn hộ. Hiện dự án đang thi công tầng 5, và dự kiến hoàn thành và bàn giao nhà vào quý IV/2015.

Tại phía Bắc Thủ đô, Viglacera Land mở bán đợt mới biệt thự Lâm Viên, với nhiều ưu đãi. Khu biệt thự Lâm Viên bao gồm 68 căn biệt thự, liền kề, có diện tích từ 132 – 371 m2, được thiết kế theo phong cách Singapore. Dự án nằm trong giai đoạn 2 của khu đô thị Đặng Xá và là dự án vừa nhận giải thưởng bất động sản quốc tế khu vực Châu Á Thái Bình Dương 2014. Với lợi thế giao thông tiện lợi, thông qua cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy, cầu Chương Dương cư dân có thể dễ dàng đến trung tâm thành phố Hà Nội chỉ trong 10 phút đi ôtô.

Theo đại diện Viglacera Land, biệt thự Lâm Viên có giá bán từ 4,5 tỷ đồng/căn. Hiện dự án đã cơ bản hoàn thành hạ tầng và cảnh quan sân vườn. Các căn biệt thự đang trong quá trình hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng vào quý IV/2014.

Trong đợt mở bán này, chủ đầu tư dành tặng 10 khách hàng đầu tiên gói nội thất trị giá 100 triệu đồng khi mua biệt thự.

Tại TP. HCM, Công ty TNHH Xây dựng trang trí Việt Quốc công bố bán 10 căn biệt thự diện tích 200 – 400 m2 tại Dự án khu biệt thự vườn Thủ Đức - Thu Duc Garden Homes. Thu Duc Garden Homes cách trung tâm TP HCM 15 phút lái xe, nằm gần đường cao tốc Bình Lợi - sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện kết nối với trung tâm thành phố và tỉnh Bình Dương.

Được xây dựng trên khu đất rộng 11 héc-ta, Dự án bao gồm 240 căn biệt thự vườn với biệt thự đơn lập (diện tích từ 400-680m2), biệt thự song lập (diện tích từ 200-400m2), biệt thự tứ lập (diện tích từ 140-360m2). Tất cả các biệt thự đều có khuôn viên rộng với nhiều cây xanh, lối vào được lát bằng đá granit và được trang bị đầy đủ hệ thống điện nước, truyền hình cáp vệ tinh… Nằm khép kín trong khuôn viên được đảm bảo an ninh chặt chẽ 24/24, khu biệt thự có nhiều dịch vụ tiện ích đi kèm với đội ngũ quản lý chuyên nghiệp như hồ bơi, sân golf mini, sân tennis, phòng gym, siêu thị, nhà trẻ... Giá bán biệt thự từ 6,1 tỷ đồng (đã gồm VAT), giảm 40% so với giá gốc.

Ở phân khúc bình dân, CTCP Bất động sản Sài Gòn ViNa, chủ đầu tư chung cư Linh Trung, vừa công bố mở bán các căn hộ tại đây với giá từ 654 triệu đồng/căn. Chỉ cần đầu tư ban đầu khoảng 195 triệu đồng là khách hàng sẽ được sở hữu căn hộ, số tiền còn lại sẽ được ngân hàng cho vay ưu đãi trong vòng 15 năm. Chủ đầu tư còn tạo điều kiện để khách hàng được trả dần theo tiến độ xây dựng trong hai năm với mức giá phù hợp.

Dự án nằm tại quận Thủ Đức, ngay cửa ngõ phía Bắc TP. HCM, giáp với các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, liền kề quận 9, 2, 12 và Bình Thạnh.