Đề xuất cấp giấy chứng nhận theo tuổi thọ công trình: Những ý kiến trái chiều

Ngày 6/11, dư luận được “hâm nóng” bởi thông tin phát đi từ buổi làm việc giữa Hà Nội và Bộ Xây dựng, liên quan tới tháo gỡ khó khăn trong cải tạo, sửa chữa chung cư cũ trên địa bàn. Đáng chú ý nhất, Sở Xây dựng đề xuất Bộ Xây dựng bổ sung vào Luật Nhà ở sửa đổi việc cấp sổ đỏ thời gian theo tuổi thọ công trình.

Theo Sở Xây dựng, Hà Nội đang có khoảng 1.500 chung cư cũ quy mô từ 2 - 5 tầng, với thời gian khai sinh trong giai đoạn 1954 - 1990. Trước đó, cuối tháng 10, đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết địa bàn Thủ đô có 1.155 chung cư cao 4 - 6 tầng và 10 khu thấp từ 1 - 3 tầng (!)

Nỗ lực không ngừng

Từ năm 2010 đến nay, những cảnh báo nguy hiểm của cơ quan chức năng lẫn lời kêu cứu của cư dân tập thể cũ không ngừng phát đi trên các phương tiện truyền thông. Cùng theo đó, là nỗ lực không ngừng (nhưng chưa đạt kết quả như kỳ vọng) của nhà hoạch định chính sách lẫn các đơn vị tham gia (gồm cả DN).

Cơ chế ưu đãi (về thuế, kinh doanh) dành “tặng” DN thực hiện các dự án xây mới, cải tạo nâng cấp chung cư cũ, cộng thêm quyết tâm của chính quyền sở tại vẫn chỉ như… muối bỏ bể, so với nguyện vọng an sinh (sinh hoạt ổn định, an toàn kèm quyền lợi) của người dân.

Vướng mắc dẫn tới tốc độ cải tạo, xây mới chung cư cũ diễn ra “siêu rùa” trong 1 thập kỷ qua (3% tổng số chung cư cũ cần cải tạo xây dựng lại) ở Thủ đô, đều được quy cho: chung cư cũ hầu hết nằm ở trung tâm nội thành nên hạn chế hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình (tắc quy hoạch và quá tải hạ tầng).

Thứ đến, là thiếu chính sách khuyến khích người dân tái định cư ra ngoài trung tâm, trực tiếp ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của chủ dự án (điển hình rõ nhất là đề án di dời dân cư phố cổ “dậm chân” thời gian dài).

Trước đề bài đã rõ và nhiều phương án giải quyết vẫn chưa hiệu quả, Sở Xây dựng nêu đề xuất cấp sổ đỏ cho chung cư thời gian theo niên hạn công trình. Ở góc độ hàng vạn cư dân đã và đang “ăn đời ở kiếp” tại các chung cư tập thể xưa cũ, đề xuất này đã gây nhiều đồn đoán trái chiều.

Trước hết, đề xuất này chỉ “đánh” vào chung cư cũ (hình thành từ 1954 đến 1990) hay phủ tất cả các công trình được tạo lập thời gian gần đây (cụ thể từ năm 2000 đến nay). Giả thiết nội dung “sổ đỏ theo niên hạn công trình” được phổ cập cho mọi loại chung cư và chính thức luật hóa, việc ứng xử ra sao với chung cư cũ sẽ rất khó minh định.

Bởi lẽ sau 30 - 50 năm “oằn lưng” phục vụ dân sinh, chung cư cũ đa phần đã xuống cấp về chất lượng công trình. Vậy, với những căn đã có chứng nhận quyền sở hữu từ nhiều năm trước, phải chăng sẽ “hủy sổ cũ” và đo đạc, thẩm định an toàn rồi “cấp sổ mới” cho chung cư cũ?

Hoặc giả, về phần chung cư nguy hiểm bậc nhất (loại D), ban ngành hữu quan sẽ cưỡng chế di dời, cải tạo rồi sau đó thu hồi sổ cũ, cấp giấy chứng nhận mới cho dân theo cơ chế ra sao?!

Nếu như không có từ “nếu”…

Ở góc nhìn liên quan tới luật, có hay không việc cơ quan hoạch định đang “đánh đồng” giữa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và niên hạn sử dụng nhà chung cư?

Bởi lẽ, “nếu sổ hồng chỉ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ căn hộ theo tuổi thọ công trình, điều này không khác gì sở hữu nhà biến thành đi thuê nhà dài hạn”, ông Bắc, cán bộ hưu trí ngụ tại khu tập thể Kim Liên nhìn nhận.

Mọi loại hình BĐS nhà ở như nhà thổ cư, biệt thự, liền kề, chung cư cao tầng đều có tuổi thọ công trình tương ứng. Thông thường, chung cư ở Việt Nam có niên hạn cho phép khoảng 50 - 70 năm, điều đã được thể hiện gián tiếp trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi hồi tháng 9/2013, được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến.

Tuy nhiên, tháng 2/2014, đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS đã khẳng định bỏ nội dung sở hữu chung cư 70 năm. Nay tới “phiên” Sở Xây dựng đề xuất cấp sổ theo niên hạn công trình và đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu.

Thứ trưởng Lê Quang Hùng, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng các công trình xây dựng, tỏ ra rất “quyết đoán” bằng thông điệp: “Bộ và Tp.Hà Nội sẽ ban hành cơ chế cải tạo, xây dựng chung cư cũ theo hướng buộc phá dỡ những công trình cũ nguy hiểm cấp D mà không xin ý kiến chủ sở hữu. Dự cảm về hiện thực hóa chất lượng công trình quyết định thời gian sở hữu chung cư đã manh nha”.

Những ý kiến đồng thuận với đề xuất của Sở thì “góp ý”: khi tới hạn, công trình được tháo dỡ, xây mới/cải tạo, chủ sở hữu nên được quyền mua lại căn hộ mới theo biểu giá không gồm chi phí quyền sử dụng đất. Có chăng, chỉ bù trừ phần dôi dư căn mới so với căn cũ để cân đối quyền lợi giữa chủ đầu tư và chủ căn hộ.

Tác động trước mắt của đề xuất này, thị trường căn hộ chung cư thương mại sẽ chịu một tác động “chí tử”. Nhiều người đang chuẩn bị xuống tiền mua căn hộ dự án đã “khựng” lại, tiếp tục điều đình giảm giá và… chờ quyết định tối cao của cơ quan quản lý.