Để xác định đúng giá đất nên thuê thẩm định

Theo quy định của Nghị định 69, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng cách tính này là không hợp lý thiếu công bằng.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đình Cường - Cục trưởng Cục công sản (Bộ Tài Chính) về vấn đề này

* Xin ông cho biết cụ thể về phương pháp xác định giá theo giá thị trường?

Ông Nguyễn Đình Cường - Cục trưởng Cục công sản (Bộ Tài Chính)

Việc áp giá đất theo giá thị trường đã có nhiều cách hiểu khác nhau đặc biệt về phía doanh nghiệp thế nhưng tôi khẳng định trong nền kinh tế thị trường tất cả hàng hóa phải bám theo giá thị trường. Theo văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính, giá thị trường là giá chuyển nhượng trên thực tế trong điều kiện bình thường. Thực tế, một số địa phương áp khung giá do Nhà nước quy định và cho đó là giá thị trường. Tại TP.HCM, 80% giá thị trường được xác định thông qua việc thẩm định giá của đơn vị có chức năng. Tuy nhiên, không phải đơn vị thẩm định nào cũng đưa ra kết quả giống nhau về giá trị thị trường.

Để áp giá thị trường có nhiều phương pháp. Theo tôi phương pháp khả thi nhất là xác định giá đất bằng tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển. Nói một cách dễ hiểu, giá đất được tính bằng tổng thu nhập khi bán toàn bộ bất động sản trừ đi chi phí bất động sản bao gốm chi phí đất trả cho nhà nước chi phí nhà đầu tư tính cả lãi và chi phí về vốn.

Ngoài ra, để xác định được giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, cần phải thuê tư vấn để thực hiện thẩm định giá và phải qua hội đồng xét duyệt. Sau đó, Sở Tài chính xem xét, trình UBND cấp tỉnh quyết định mức giá thu tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp đã bỏ ra để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng...


* Trong trường hợp dự án do chủ đầu tư phải đứng ra tự thương thảo với dân thì phương pháp sẽ được tính như thế nào thưa ông?

Trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân trên diện tích đất là đất ở lâu dài thì chủ đầu tư không cần chuyển mục đích sử dụng. Nhà nước sẽ không thu bất kỳ khoản tiền sử dụng đất nào hết. Nhưng trường hợp đất đó là đất nông nghiệp thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và phải tuân thủ theo quy định của Nhà nước. Nếu phần đền bù của chủ đầu tư cho dân cao hơn quy định thì chủ đầu tư chỉ được khấu trừ tỉ lệ theo quy định, phần chi phí thêm sẽ không được tính.

Đơn cử như nhà đầu tư đền bù cho dân 5 triệu đồng/m2, nhưng theo khung giá nhà nước chỉ 1 triệu nên không có chuyện Nhà nước khấu trừ 4 triệu đồng nữa . Đây là điều vô lý do vậy khi nhà đầu tư muốn đạt hiệu quả kinh doanh phải tính làm sao cho chi phí được trừ bằng chi phí nhà nước.

* Một số doanh nghiệp cho rằng với quy định đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì họ không thể tính được bài toán kinh doanh của mình, Ông nghĩ sao về điều này?

Doanh nghiệp khi xây dựng dự án cần phải biết chi bao nhiêu và thu được bao nhiêu. Vấn đề chính sách là các cơ quan quản lý nhà nước phải hướng dẫn thật cụ thể, minh bạch trên cơ sở các tiêu chí rất rõ ràng để số liệu của tư vấn và số liệu được duyệt gần nhau, giúp cho doanh nghiệp có được bài toán tài chính chính xác của từng dự án để triển khai thực hiện. Trường hợp chưa tin tưởng vào chứng thư thẩm định giá thì chủ dự án hoặc cơ quan chức năng có thể thuê tư vấn khác.

DiaOcOnline.vn - Theo Vnmedia