Đáy BĐS vẫn là ẩn số?

“Trong suốt năm 2013 chỉ có một “liều thuốc” duy nhất đó là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, nhưng lại không đi vào cuộc sống. Số lượng doanh nghiệp (DN) hồi sinh không đáng kể mà tiếp tục khó khăn.

Rõ ràng, năm Quý Tỵ qua đi một cách nhanh chóng mà không để lại một dấu ấn hay giải pháp gì để giải cứu thị trường BĐS”, đó là nhận định của ông Nguyễn Văn Đực- Phó GĐ Cty địa ốc Đất Lành với PV báo PL&XH.

BĐS năm 2014 sẽ đổ vỡ?

Theo ông Nguyễn Văn Đực, năm 2013, hàng tồn kho tiếp tục tăng, lãi suất ngân hàng cao (hiện nay DN phải vay tới 14-15%/năm), trong khi số lượng căn hộ bán ra không nhiều; số lượng thống kê của Bộ Xây dựng sai, vì chỉ cần 2 lô chung cư đã tồn kho khoảng 1.000 căn, nên không thể nói TP HCM tồn kho 1.000 căn, cả nước là 20.000 căn được, số thống kê như vậy là rất thấp so với thực tế. Bởi lẽ, chỉ cần một quận lớn của TP HCM hay Hà Nội mỗi quận có hàng tồn đã lên tới 5.000-7.000 căn. Cho nên, tất cả những “khuyết tật” hay “bệnh tật” của năm 2013 vẫn còn “nguyên đai nguyên kiện” gần như không có gì thay đổi.

Cũng theo ông Đực, hậu quả của việc tồn kho quá nhiều dẫn đến DN cạn dần tiền mặt, như vậy “liều thuốc” trị bệnh không phát huy hiệu quả. Bệnh nhân yếu chờ liều thuốc, mà liều thuốc không hiệu quả thì bệnh nhân sẽ chết. Điều này dẫn đến hệ quả của năm 2014 sẽ bị trả giá rất lớn do năm 2013 trôi đi một cách oan uổng.

Phân tích thêm về vấn đề thị trường BĐS hiện nay đã thực sự chạm đáy, ông Đực cho rằng, đáy hay không đáy phụ thuộc vào các phân khúc, tức là có thể giảm nữa hay không? Nếu phân khúc cao cấp hay phân lô bán nền thì chưa thể chạm đáy được, còn đối với những chung cư có giá bán từ 10-13 triệu đồng/m2 thì đã chạm đáy, vì DN không thể bán thấp hơn nữa, nếu giả sử có bán thấp hơn thì DN có nước làm liều, sau đó bỏ chạy. Chúng ta không nên mong chờ vào việc thủng đáy, bởi thủng đáy sẽ rất nguy hiểm, và DN chỉ có nước đi lừa.

Ông Đực cho biết, thị trường BĐS năm 2014 sẽ tiếp tục khó khăn. Bởi những khó khăn này bắt nguồn từ 2013, việc hàng tồn kho lớn, nợ xấu, lãi suất ngân hàng cao vẫn tái diễn. Trong khi đó, DN cạn tiền mặt, còn niềm tin của người dân vào nền kinh tế và các DN kinh doanh BĐS xuống thấp. Bên cạnh đó, những giải pháp của Bộ Xây dựng và chính quyền vẫn không phát huy hiệu quả, ví dụ như việc chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà diện tích lớn sang diện tích nhỏ… Do vậy, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ không thành công. “Năm 2014 sẽ có một số DN đổ vỡ và tốc độ đổ vỡ sẽ nhiều hơn năm 2013, vì dấu hiệu phục hồi không thấy”, ông Đực khẳng định.

Về giải pháp để cứu thị trường BĐS, ông Đực cho rằng, hiện nay “căn bệnh” đã quá trễ, thuốc không uống đúng lúc, liều không đủ mạnh nên đành chấp nhận nhìn thị trường BĐS đổ vỡ, mà nếu vỡ thì tác hại sẽ rất lớn, vì nảy sinh sự tranh chấp giữa khách hàng và DN, thậm chí có những khách hàng, hoặc dân giang hồ tự ý đến chiếm căn hộ để sinh sống… và như vậy, Nhà nước sẽ không có cơ sở, hay quyền lực gì để giải tỏa được thực trạng này.

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng… đâu rồi?

Trao đổi với PV của báo về thị trường BĐS năm 2013 và 2014 tới đây, TS, chuyên gia kinh tế Alan Phan chia sẻ, vấn đề BĐS là vấn đề giá cả, vì giá cả hiện nay không hợp lý so với túi tiền của người dân. Dù nhu cầu và tiền mặt trong dân còn rất nhiều. Nếu DN tiếp tục hạ giá bán thì chắc chắn sẽ có nhiều khách hàng mua và không thể xảy ra việc khủng hoảng như hiện nay.

Cũng theo ông Anlan Phan, việc khủng hoảng BĐS là do một số DN kinh doanh địa ốc không chịu bán xuống giá, trong khi thu nhập người dân lại không lên, vì vậy mới xảy ra chuyện ứ đọng.

Nhận định về việc nhiều DN cho rằng, giá bán căn hộ hiện nay vào khoảng 10-12 triệu/m2 là đã quá thấp, không thể xuống hơn được nữa, ông Anlan Phan cho hay, người tiêu dùng không quan tâm đến việc giá cả cao hay thấp, mà họ chỉ quan tâm đến nhu cầu và khả năng của mình. Nếu DN kinh doanh BĐS vẫn cố giữ giá không chịu hạ xuống vì sợ lỗ thì đương nhiên hàng tồn sẽ ngày một cao.

Còn về thị trường BĐS trong năm 2014, ông Anlan Phan nhìn nhận, vẫn không có dấu hiệu gì khởi sắc. Bởi lẽ, DN vẫn không chịu hạ giá, còn thu nhập người dân thì không lên. Do vậy năm 2014 cũng sẽ trì trệ như năm 2013.

Ông Anlan Phan cho biết thêm, thị trường không quan tâm đến giá cả bao nhiêu, cái đấy là việc của các DN, họ sẽ tự tính cho lợi ích kinh tế thị trường, còn ở Việt Nam không phải là kinh tế thị trường nên có nhiều thế lực chi phối muốn thế này hay thế kia. Còn để đánh giá được hiện nay BĐS đã chạm đáy hay chưa phụ thuộc vào giá cả thị trường, mà giá cả như hiện nay thì chưa thể nói được đáy hay không đáy. Việc các DN càng ôm mà không đủ sức thì chắc chắn phải buông ra và như vậy, phải bán với giá rẻ hơn, đấy là dựa trên kinh tế thị trường, còn nếu định hướng thế này hay thế kia thì không ai biết được.

Phân tích về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để giải cứu thị trường BĐS, ông Anlan Phan cho rằng, thực chất đây là một chiêu PR, để đánh vào tâm lý người dân của Chính phủ, vì thực tình tiền đâu mà bơm vào thị trường BĐS, nếu không cơ quan chức năng sẽ làm rất dễ dàng, chỉ cần vài tháng là 30.000 tỷ đồng hay 300.000 tỷ đồng sẽ xài hết ngay.

Ông Nguyễn Hữu Cường- Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho biết, năm 2013 và những năm trước đó, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản nhằm giải cứu thị trường BĐS. Từ những chính sách này, hàng loạt người dân và DN được hưởng lợi. Ví dụ như Nghị quyết 02 của Chính phủ; cho phép các DN chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; nhà có diện tích lớn xuống diện tích nhỏ…
“Trong năm 2013, nếu DN nào làm ăn chân chính thì sẽ tồn tại, còn DN nào làm ăn theo kiểu chộp giật, hoặc không đàng hoàng thì sẽ bị đào thải. Còn năm 2014 tới đây, chắc chắn thị trường BĐS sẽ có sự sôi động và khởi sắc hơn. Bởi lẽ, năm 2014 những chính sách được ban hành từ 2013 sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS”, ông Cường nhận định.