Đầu tư BĐS cho thuê: Xu hướng mới của thị trường địa ốc

Nếu như năm 2013, đa phần người mua căn hộ để ở thì trong năm 2014 mua với mục đích cho thuê đang ngày một tăng nhiều hơn.

Bài toán tài chính lâu dài

Thống kê giao dịch từ các sàn bất động sản trong thời gian gần đây cho thấy đang có một sự chuyển dịch mới của người mua bất động sản.

Trong một khảo sát ngẫu nhiên 5.000 khách hàng của một sàn BĐS lớn tại Hà Nội từ 2011 đến nay cho thấy nhu cầu đầu tư dài hạn vào bất động sản đang có xu hướng tăng lên rõ rệt. Đó là đầu tư dài hạn  vào những căn hộ cao cấp nội đô để cho thuê nhằm mang lại giá trị gia tăng lâu bền.

Số liệu của sàn bất động sản này cho thấy nhu cầu mua ngôi nhà thứ 2 rất ổn định trong 4 năm qua chiếm tỷ trọng khoảng 5-6%, đầu tư dài hạn vào bất động sản cũng tăng từ 11% vào 2012 lên 15% vào năm 2014.

Nhìn vào lợi tức cho thuê được ở một số dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội và TP.HCM vào khoảng 6% đến 7%/năm như tại Indochina Plaza Hanoi, Dophin Plaza, Star City Lê Văn Lương… thì đổ vốn vào đây hấp dẫn hơn so với tiền gửi ngân hàng hiện nay. Bởi ngoài, có lợi tức ổn định thì với xu hướng thị trường bất động sản ấm lên, nhà đầu tư còn kỳ vọng giá tài sản tăng lên trong tương lai.

Cô Thư, một khách hàng mua căn hộ 73m2 tại dự án căn hộ cao cấp Watermark  cho biết, nếu dựa trên mức giá cho thuê trung bình hiện nay tại khu vực Hồ Tây, thì căn hộ này có thể mang về mức thu nhập khoảng 25-30 triệu/tháng. “Với chương trình trọn gói từ việc tìm khách thuê, hỗ trợ gói nội thất 170 triệu đến cam kết mức lợi tức 7%/năm như hiện nay tại Watermark thì tính ra mọi việc quản lý của tôi khá đơn giản.

Cũng theo cô Thư thì mức thu nhập hàng tháng như thế không phải là quá cao nhưng lại ổn định, và cô cũng tin là với vị trí ở khu Hồ Tây thì giá trị tài sản không bị suy giảm theo thời gian.

Bên cạnh những nhu cầu thiết yếu có giới nhà giàu Hà Nội cần một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả, thì với việc dòng vốn ngoại đang trở lại VN, cũng là một  “bệ phóng” cho thị trường căn hộ cao cấp cho người nước ngoài thuê.

Theo thông tin từ CBRE, từ đầu năm nay, ngân sách của khách thuê đang dần cao hơn, cụ thể, số lượng yêu cầu hỏi thuê với ngân sách từ 2.000-4.000USD tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Theo thống kê, Tây Hồ và khu trung tâm vẫn là khu vực được khách nước ngoài yêu thích và sẵn sàng trả chi phí cao cho việc thuê nhà. Giá cho thuê trung bình của các căn hộ cao cấp khu vực này từ 1,500 – 1,700 USD cho căn hộ 2 phòng ngủ và từ 1,700 -2,400 USD cho căn hộ 3 phòng ngủ.

Cùng với sự gia tăng của nhu cầu thuê, các nhà đầu tư trong thời gian gần đây cũng bắt đầu chuyển hướng mục đích đầu tư từ mua đi bán lại sang mua để cho thuê. Theo Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết có tới 20-25% khách hàng mua trong thời gian gần đây chỉ để cho thuê lại. Một nhân viên kinh doanh của sàn BĐS cho rằng gần đây nhiều khách hàng chọn mua các căn hộ có diện tích nhỏ, tầng thấp, giá mềm để cho thuê lại khiến những căn hộ loại này trở nên khá sôi động.

Cung đang dần thu hẹp

Tại Hà Nội với quyết định mới của Thủ tướng và UBND Hà Nội có thể sẽ khiến nguồn cung căn hộ này dần thu hẹp.

Quyết định số 996/QĐ-TTg đã chỉ rõ mục tiêu đến 2015: “Tạm dừng phát triển nhà ở thương mại trong khu vực nội đô lịch sử đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án”.

Bên cạnh đó, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4177/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị Khu vực Hồ Tây và Phụ cận (A6) quận Tây Hồ, trong yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan xác định đối với những khu đất giáp Hồ Tây (trong phạm vi từ mép hồ ra tối thiểu 50m) khi xây dựng công trình cần đảm bảo chiều cao công trình tối đa 12m, tương đương 3 tầng.

Các thống kê cũng cho thấy trong năm 2014 chỉ khoảng 5-6 dự án căn hộ cao cấp thuộc các quận nội thành cũ được chào bán trên thị trường. Trong khi đó, phần lớn nguồn cung mới đến từ các khu vực quận mới ở xa trung tâm.

Như vậy có thể thấy nhu cầu đầu tư dài hạn vào bất động sản đang có xu hướng tăng trong năm nay bởi đây là thời điểm thuận lợi nhất để mua được những căn hộ ứng ý, với nguồn cung một số dự án vẫn đang còn chào bán trên thị trường.Tuy nhiên, số lượng cũng không phải là nhiều, theo chủ đầu tư dự án Watermark thì số lượng căn hộ áp dụng chương trình cam kết cho thuê chọn gói lợi tức 7%/năm cũng chỉ có 5 căn.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, căn hộ cho thuê đang được xem là kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Tuy nhiên, kênh đầu tư này chỉ phù hợp với các căn hộ cao cấp có vị trí nội đô, không gian sống, chất lượng xây dựng, thiết kế, quản lý và an ninh tốt. Lý do là khách thuê phần lớn là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam sinh sống và làm việc và họ thường chọn các khu căn hộ có thể mang đến cho họ chất lượng sống tốt nhất.