Đau đầu bài toán vốn

Sau thời gian “xả hơi” Tết Canh Dần, thị trường bất động sản đang dần quay lại với những “nhịp đập” vốn có của mình. Tuy nhiên, một thực tế phải nhìn nhận rằng thị trường này đang đối mặt với nhiều nỗi lo… Trong đó, thực trạng dư cung, thiếu vốn được dự báo là một trong những nỗi lo lớn nhất.

Dư nguồn cung

Cuối năm 2009, khi thị trường BĐS xuất hiện tín hiệu hồi phục thông qua những đợt sốt nhẹ ở Hà Nội và TP. HCM thì hàng loạt dự án địa ốc đua nhau khởi công và quảng bá rầm rộ.

Trên thị trường Hà Nội, thời điểm cuối năm 2009 đánh dấu bước chuyển mình lớn khi nhiều căn hộ cao cấp có mức giá trên dưới 2.000 USD mỗi m2 bung hàng. Tiêu biểu nhất là phải kể đến dự án Tricon Towers của Công ty Cổ phần Đầu tư Minh Việt, dự án Dolphin Plaza,... Ngoài ra còn có hàng loạt các căn hộ cao cấp như Mulberry Lane Hà Đông và Indochina Plaza Hà Nội, dự án tổ hợp cao ốc và văn phòng Indochina Plaza Hà Nội,...

Tại TP.HCM, nhiều chủ đầu tư cũng triển khai hàng loạt các dự án nhằm đón đầu cho sự hồi phục của thị trường bất động sản vào năm 2010 và những năm tiếp theo. Cụ thể, đó là dự án Indochina Airport Tower của Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương, dự án Belleza của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), dự án HimLam Riverside (quận 7) của Công ty Cổ phần HimLam ... Và gần đây nhất là lễ công bố dự án Kenton Residences tại khu vực Nam Sài Gòn của Công ty Xây dựng - Sản xuất - Thương mại Tài Nguyên,…

Trước hàng loạt những công trình đó, thị trường nhà đất 2010, đặc biệt là đối với phân khúc cao cấp sẽ có một nguồn cung vô cùng dồi dào. Chính sự “dư dả” cung mà thị trường trở nên trầm lắng, không ồn ào, rộn rã như trước. Nhu cầu mua nhà vẫn rất lớn nhưng một phần do chi phí sinh hoạt đang tăng, giá cả bắt đầu xáo động, người dân còn nhiều nỗi lo nên cung vẫn tăng mà người mua thì chưa thấy biến động.

Xoay… tín dụng

Bên cạnh tình trạng dư cung, thị trường còn đối mặt với bài toán lớn về vốn khi ngân hàng vẫn tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư BĐS. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, cuối năm 2009, BĐS giảm mạnh về giao dịch, hầu hết các sản phẩm đều giữ nguyên giá. Nguyên nhân do chính sách tín dụng đã bị các ngân hàng siết lại.

Muốn tham gia thị trường BĐS hoặc đơn giản mua căn hộ để an cư, nhà đầu tư và người dân phần lớn tìm vốn từ ngân hàng, tức sử dụng đòn bẩy tài chính vì lĩnh vực này thường dài hạn và vốn lớn. Do đó, việc ngân hàng thắt chặt mức cho vay bất động sản được dự báo là không chỉ ảnh hưởng lớn đến tiến độ nhiều dự án mà còn đến nhu cầu mua của khách hàng và nhà đầu tư.

Theo cơ cấu tín dụng dành cho BĐS, khoảng trên 60% tổng dư nợ là các khoản vay trung và dài hạn từ 10 - 20 năm. Trong khi đó, nguồn vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Trước đây, các ngân hàng có thể sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong đó một phần đáng kể sẽ chảy vào kênh đầu tư BĐS. Tuy nhiên, từ tháng 12.2009, tỉ lệ này đã bị bắt buộc hạ xuống ở mức 30%, lập tức thị trường BĐS đang sôi động trở nên trầm lắng. Điều này cho thấy, chính sách thắt chặt tiền tệ tác động rất mạnh tới sức cầu trên thị trường.

Đến 2010, thị trường BĐS vẫn chưa chủ động được vấn đề giải quyết nguồn cung tiền cho phía cầu, nên dấu hiệu giao dịch dự án cũng chậm chạp. Bài toán vốn vẫn đủ sức gây đau đầu cho nhà đầu tư BĐS trong năm nay.

Để hạn chế sự lệ thuộc, một số doanh nghiệp đã sử dụng biện pháp huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu dự án, mua nhà nộp tiền qua ngân hàng để ngân hàng thay mặt khách hàng giám sát việc sử dụng vốn của nhà đầu tư…

Theo nhiều chuyên gia, chỉ cần “bài toán vốn” tìm được lời giải, thị trường BĐS sẽ trở lại cực kỳ sôi động. Bởi rõ ràng nguồn cung thị trường không chỉ dồi dào mà còn phong phú từ phân khúc cao cấp đến phân khúc trung bình. Hơn nữa, trong tình hình sàn vàng bị đóng cửa, chứng khoáng chưa thực sự khởi sắc khởi sắc, bất động sản sẽ là sự lực chọn số một của các nhà đầu tư.

Minh Khuê - DiaOcOnline.vn