Đầu cơ nhà đất quay lại

Từ đầu năm 2014 đến nay, “tiền chênh” được nhắc đến rất nhiều như một dấu hiệu cho sự hồi phục của thị trường BĐS. Tuy nhiên, ở một mặt khác, nó lại gắn với một thế lực từng khuynh đảo thị trường: giới đầu cơ nhà đất. Thậm chí, nhiều người bi quan đã nghĩ đến một tương lai không mấy sáng màu cho người mua nhà.

Ai cũng lợi, trừ khách hàng

Từ bỏ việc mua nhà ở dự án nhà ở thương mại giá rẻ 136 Hồ Tùng Mậu (Hà Nội) bởi mức tiền chênh lệch quá lớn 16,5 triệu đồng/m2 thay vì khoảng 14 triệu đồng/m2 như mức giá gốc của chủ đầu tư, anh Bùi Quang Nam tìm đến dự án VP6 Linh Đàm của chủ đầu tư Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu vừa được mở bán.

Tuy nhiên, tại dự án này, anh Nam cũng phải chưng hửng đi về, bởi ở đây anh không thể mua với giá gốc mà phải thông qua môi giới. Theo đó, mức chênh lệch dao động từ 200-400 triệu đồng tùy theo từng căn hộ. “Với mức tiền chênh này, căn hộ tôi dự định mua có giá 800 triệu đồng sẽ tăng lên gần 1,1 tỷ đồng. Tôi cũng đã tiếp cận chủ đầu tư để hỏi mua căn giá gốc nhưng được trả lời đã hết hàng” - anh Nam cho biết.

Cũng theo anh Nam, không chỉ riêng dự án 136 Hồ Tùng Mậu hay VP6 Linh Đàm mới có tình trạng này, mà gần như người muốn mua nhà để ở nếu tìm đến các dự án nhà ở thương mại giá rẻ đều gặp phải tình cảnh tương tự, chỉ khác là dự án ở xa tiền chênh lệch ít, dự án ở gần trung tâm tiền chênh lệch cao.

Theo các chuyên gia BĐS, vấn đề vì sao một căn hộ lại có mức chênh lệch quá lớn, thậm chí lên đến hơn 1 nửa giá bán thực ra rất dễ hiểu, nó xuất phát ban đầu từ chính chủ đầu tư.

“Không một chủ đầu tư nào muốn đi ngồi gom bạc lẻ bằng cách đi bán căn hộ cho từng khách hàng. Họ sẽ bán lại một phần dự án, 2/3 dự án, thậm chí chỉ giữ lại một tòa để phục vụ cho công tác ngoại giao, còn lại sẽ bán cho các công ty thứ cấp, các môi giới đủ sức “mua buôn”. Điều này đảm bảo cho chủ đầu tư nhanh chóng có tiền để quay vòng vốn. Các công ty thứ cấp và các đầu nậu này lại bán lại cho công ty nhỏ hơn, các sàn tự phát hoặc các cá nhân khác. Từ cấp này, lại bán tiếp cho các đối tác nhỏ hơn. Cứ thế, khi đến tay người mua cuối cùng, số tiền này đã chênh lệch lên tới 300-400 triệu đồng/căn”- ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, phân tích.

Nhiều chuyên gia cũng khẳng định, khi thị trường sôi động, đây là cách thức khiến những cơn “sốt nóng” dễ dàng bùng phát. Cách làm này đã tạm ngưng trong giai đoạn thị trường BĐS đóng băng, các công ty thứ cấp èo uột, giới đầu cơ đang bận giải quyết một lượng lớn căn hộ đã “ôm” trước đó.

Nay nền kinh tế khởi sắc, thị trường đi lên, thanh khoản tốt, guồng quay này lại tiếp tục trở lại, lan ra cả các dự án cao cấp và không sớm thì muộn sẽ quay lại ám ảnh sự phát triển minh bạch, lành mạnh của BĐS.

Mầm mống rủi ro

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, có thể thấy hiện nay nhà đầu tư BĐS trên thị trường đã có thể kiếm lời khoảng 10-15% và điều này tạo nên sức hút lớn. Một quy luật dễ hiểu là khi thị trường có thanh khoản, nhà đầu tư BĐS sẽ nắm bắt được cơ hội và ra vào hợp lý để có được lợi nhuận. Trên thực tế, không phải đến thời điểm hiện nay nguy cơ về giới đầu cơ BĐS tiếp tục “gây họa” cho thị trường mới được đưa ra.

Ngay từ thời điểm gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được tung ra và những dự án được vay vốn từ gói này trở nên đắt giá, có sức hút bất thường, nhiều chuyên gia đã khuyến cáo về tình trạng người thu nhập thấp có thể lại tiếp tục “trắng tay” trong ván bài nhà ở.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nghịch lý của việc không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao sẽ dễ dàng tạo nên những lệch lạc trên thị trường BĐS. Đó là bên khan hiếm tạo nên sốt sẽ vẫn sốt, trong khi đó, bên đóng băng, bỏ hoang vẫn cứ tiếp diễn. Còn nếu nói một cách thẳng thắn, thị trường BĐS rơi vào tình trạng như hiện nay chủ yếu là do đầu cơ, “hớt váng” của chính các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Và nếu không cẩn thận, căn bệnh này sẽ quay trở lại một cách nhanh chóng.

Một báo cáo của Colliers Việt Nam tại thời điểm thị trường sôi động cũng cho thấy, có khoảng 60-70% người mua nhà tại Việt Nam là các nhà đầu tư. Điều đó có nghĩa phần lớn những người mua nhà ở không phải là người có nhu cầu thực. Con số này đã giảm mạnh sau 4 năm thị trường trầm lắng, tuy nhiên sẽ gia tăng nhanh chóng trong thời điểm hiện nay.

Trong bối cảnh chống đầu cơ là một bài toán nan giải đã được các chuyên gia kinh tế lẫn cơ quan chức năng nhức đầu bàn phương cách giải quyết nhiều năm qua, thuế nhà đất để hạn chế đầu cơ vẫn còn khá mơ hồ, có lẽ việc điều tiết thị trường cần được cơ quan quản lý lưu tâm từ bây giờ, chờ đến khi bùng phát những cơn sốt mới có lẽ sẽ quá muộn.