“Cứu” quỹ đất TP.HCM

Phải có các giải pháp điều tiết để khai thác quỹ đất hiệu quả hơn, nhằm tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách, phục vụ phát triển hạ tầng xã hội.

Đó là ý kiến của các chuyên gia tại hội nghị khai thác nguồn lực đất đai phát triển đô thị do Ban Tuyên giáo Thành ủy TP tổ chức ngày 4.4. Những giải pháp điều tiết càng trở nên cấp thiết hơn khi quỹ đất của TP.HCM ngày càng cạn kiệt, nguồn thu từ đất năm 2011 đóng góp cho ngân sách TP chỉ chiếm khoảng 6,28%.

Phân bổ giá trị gia tăng chưa hợp lý

Theo TS Dư Phước Tân, Viện Nghiên cứu phát triển TP, cơ cấu nguồn thu từ đất về lâu dài chưa thật sự bền vững do hầu như nguồn thu chủ yếu dựa vào tiền sử dụng đất (SDĐ) và tiền thuê đất (chiếm đến 86,3% trong tổng số nguồn thu thu từ đất). Nguồn thu này chỉ thu được một lần khi giao đất và sẽ giảm dần. Thuế nhà đất và thuế đất nông nghiệp chỉ chiếm 1,3% tổng số thu từ đất trong khi đây mới chính là nguồn thu bền vững. Tới đây khi thực hiện Nghị quyết 02 giảm, miễn tiền SDĐ, nguồn thu của TP sẽ giảm.

Theo Sở Xây dựng TP, chỉ tính riêng trong lĩnh vực phát triển nhà ở đến nay TP có 1.318 dự án, với tổng diện tích đất hơn 12.000 ha. Trong đó chỉ có 232 dự án hoàn thành, số còn lại chưa hoặc đang triển khai.

Một nguyên nhân khiến nguồn thu từ đất còn ít bởi phần lớn chênh lệch địa tô đã “chảy” vào túi nhà đầu tư (NĐT). Cụ thể, khi quy hoạch, đầu tư công trình hạ tầng giao thông mới hoặc mở rộng đường, ngân sách TP đã phải bỏ ra hàng ngàn tỉ đồng, nhưng giá trị gia tăng từ đất mang lại từ công trình hạ tầng vẫn chưa được phân bổ hợp lý giữa nhà nước, nhà đầu tư và hộ dân bị thu hồi đất. Trong đó, NĐT, nhất là những người mua đi bán lại được hưởng lợi nhiều nhất.

Sẽ đấu giá đất

Một trong những điển hình thành công về khai thác quỹ đất hai bên đường ở TP.HCM là dự án đường Nguyễn Hữu Thọ dài khoảng 7,5 km chạy trên địa bàn H.Nhà Bè được UBND TP phê duyệt năm 1999, với chiều rộng 60 m. Tại thời điểm đó, tổng kinh phí thực hiện dự án khoảng 429 tỉ đồng. Khi đó, TP đã quyết định thu hồi mỗi bên thêm 15 m làm quỹ đất dự trữ. Ngay khi có đất sạch, TP đã đem đấu giá phần đất này cho công ty địa ốc Phú Long và Tài Nguyên thu về 436 tỉ đồng. Phần đất còn lại khoảng 20 ha TP đem đổi cho Công ty GS để làm đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài và 15 ha dành để tái định cư tại chỗ cho người dân. Tính ra mỗi mét vuông đất TP đem đấu giá được khoảng 2,8 triệu đồng, số thu về dư sức làm đường.

Trong tờ trình thẩm định quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2011-2015 của UBND TP gửi Bộ Tài nguyên - Môi trường, Phó chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín cho biết sẽ chọn những vị trí có tiềm lực về kinh tế, hấp dẫn đầu tư để tiến hành bồi thường, tạo quỹ đất sạch nhằm điều tiết giá trị gia tăng từ đất, cung ứng cho NĐT theo kế hoạch SDĐ đã đề ra. TP chủ động việc điều phối quỹ đất và điều tiết giá trị gia tăng từ đất do quy hoạch bằng biện pháp tổ chức đấu giá đất và đấu thầu dự án có SDĐ. Từng bước giảm bớt phương thức giao đất, cho thuê đất theo ranh giới đất nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng với người sử dụng đất để tránh trình trạng phát triển tự phát.