“Cởi trói” cho nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, đã được nhấn mạnh như một hướng trọng tâm trong Luật Nhà ở do Quốc hội thông qua vào năm 2006. Song, để chương trình này từng bước trở thành hiện thực và tiếp cận đúng với đối tượng mà nó hướng đến thì vẫn còn là một bài toán đang cần tìm lời giải.

Bên lề cuộc hội thảo “Giải pháp kiến trúc, kĩ thuật cho nhà ở xã hội” do Hiệp hội bất động sản Thành phố HCM (HoREA) phối hợp với Trường Đại học Kiến trúc Thành phố HCM tổ chức, DiaOcOnline.vn đã có cuộc trao đổi với các chuyên gia về vấn đề này.

Thiếu cơ chế phát triển nhà ở xã hội

Nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu. Theo thống kê của DiaOcOnline.vn hiện tại trên địa bàn Thành phố HCM có đến 1,3 triệu người đang có nhu cầu về nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội. Trong khi số lượng doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây nhà ở giá thấp tại Thành phố hiện nay chỉ ở con số 14 doanh nghiệp và số lượng căn hộ có thể đáp ứng cho những đối tượng này đến năm 2010 là 6.000 căn.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành thì chương trình nhà ở xã hội dành cho những người thu nhập và trung bình sở dĩ bị bỏ rơi trong thời gian qua là do những lời kêu gọi, phát động chương trình này chỉ mang tính chất phong trào động viên là chủ yếu chứ chưa có được những biện pháp mạnh, những cơ chế chính sách để thực hiện được nhiệm vụ to lớn đặt ra đối với vấn đề này. “Trong lúc giá vật liệu xây dựng, nhân công và nhất là giá đất ngày càng tăng, sự cạnh tranh về giá giữa các doanh nghiệp ngày càng khốc liệt nên doanh nghiệp nào cũng muốn đẩy nhanh tiến độ dự án, nhằm giảm giá thành, tăng khả năng cạnh tranh và giúp người dân mua được nhà giá rẻ nhất. Nhưng cơ chế, chính sách của nhà nước đối với việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là về thủ tục hành chính”.

Ông Nguyễn Ngọc Thạch – Phó Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố HCM cho rằng những quy định của nhà nước đối với loại hình này vẫn còn nhiều bất cập nên không phát huy được các nguồn lực của xã hội. “Theo quy định, đối tượng hướng đến của các dự án này là những người có thu nhập thấp với hình thức chủ yếu là thuê và thuê mua. Nhưng nếu cho thuê thì số tiền mà nhà đầu tư thu được để quay vòng vốn rất nhỏ giọt, giá thuê chủ đầu tư cũng không được quyết định cho phù hợp với số tiền mà họ đã bỏ ra. Do vậy, rất ít doanh nghiệp có khả năng bỏ ra một số vốn khá lớn phát triển các dự án nhà ở xã hội để rồi thu lại một cách nhỏ giọt như vậy. Bên cạnh đó, tỉ lệ lợi nhuận định mức đối với nhà ở thuộc diện này theo quy định của nhà nước cũng không hợp lý. Bởi nếu đầu tư một số vốn lớn như vậy trong vòng 20 năm mà chỉ thu về 10% lợi nhuận là quá ít”.

Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty Thương mại địa ốc Thanh Bình cho biết hiện tại công ty đang phát triển một dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp với mức giá đưa ra phù hợp với thu nhập của những đối tượng này. Tuy nhiên vẫn chưa dám đưa ra thị trường vì phải chờ cơ chế chính sách từ nhà nước “cơ chế chính là một trong những lực cản lớn nhất đối với việc thực hiện chương trình này” ông Vũ nhấn mạnh.

Những giải pháp để phát triển nhà ở xã hội

Theo ông Nguyễn Văn Đực thì hiện tại, trên địa bàn Thành phố HCM gần như không có nhà ở xã hội còn trên địa bàn Hà Nội vẫn có nhưng thực tế đó không phải là nhà ở xã hội mà là một dạng hình thức khác nhưng vào giờ chót nó lại mang tính chất “thế mạng”. Do đó, để chương trình này từng bước đi vào thực tế chúng ta cần có những giải pháp cụ thể cho vấn đề này.

“Tôi nghĩ nên chia nhà ở xã hội thành 3 loại: loại thứ nhất hoàn toàn do nhà nước xây dựng để cho công nhân, viên chức,… thuê; loại thứ 2 là bán nhưng mặt bằng xây dựng cũng như cơ sở hạ tầng phải do nhà nước đầu tư toàn bộ còn doanh nghiệp chỉ xây dựng để kéo giá thành hạ xuống; còn loại thứ 3 là doanh nghiệp tự mua đất, tự đền bù, tự kinh doanh. Có như vậy mới khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này. Bên cạnh đó, để chương trình nhà ở xã hội từng bước đi vào thực tế, tôi nghĩ nhà nước cần phải lập một Ủy ban quốc gia về nhà ở với những định hướng chiến lược lâu dài, một Tổng Công ty xây dựng nhà ở để thực hiện các chương trình này, rồi phải lập một Quỹ phát triển nhà ở để xúc tiến đầu tư và thực hiện, phải lập một khu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội với cơ sở hạ tầng đồng bộ khi đó chúng ta mới có thể kéo giá thành xuống thấp được”, ông Đực phát biểu.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố HCM (HoREA) cũng cho rằng để chương trình nhà ở xã hội đi vào thực tế chúng ta cần phải lập một quỹ tiết kiệm nhà ở xã hội. Nếu cần có thể lập những hợp tác xã phát triển nhà ở xã hội để mỗi xã viên có thể góp vốn thực hiện chương trình này.

Để “cởi trói” cho nhà ở xã hội, ông Châu cũng đề xuất là nên xóa bỏ các quy định bất hợp lí của nhà nước về nhà ở xã hội như quy định cứng nhắc về diện tích tối thiểu của các căn hộ là 30m2, đồng nhất trong mẫu thiết kế nhà ở xã hội,… “Nên đa dạng hóa căn hộ từ 1, 2, 4 người nhiều diện tích dành cho nhiều đối tượng có hoàn cảnh khác nhau”. Ngoài ra, theo ông Châu, nhà nước cũng cần phải chú ý đến công tác quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng tại những khu vực này. “Để làm nhà ở xã hội, trước hết chúng ta phải chú ý đến công tác quy hoạch. Nên quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội thành các khu đô thị, nếu là khu dân cư thì quy mô ít nhất là phải từ 10ha trở lên và xa trung tâm Thành phố. Có như vậy chúng ta mới có thể phát triển hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh cho những khu vực này”.

Ông Đặng Hoàng Vũ thì cho rằng bên cạnh các cơ chế, chính sách của nhà nước thì những giải pháp tài chính đối với nhà ở xã hội rất quan trọng. “Giải pháp tài chính phải được điều tiết từ thuế, tức là nguồn thuế mà chúng ta thu vào phải được trích ra để phát triển các dự án nhà ở xã hội, điều tiết từ các doanh nghiệp nhà nước vì hầu hết những doanh nghiệp này đều siêu lợi nhuận. Nếu như vậy chắc chắn chúng ta sẽ giải quyết được vấn đề này”.

Nguyễn Phước - DiaOcOnline.vn