Có tái diễn “bong bóng bất động sản”: Nóng tùy khu vực

Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm trở lại. Liệu có tái diễn tình trạng giá bong bóng trong thời gian tới?

Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm trở lại ở một số khu vực và phân khúc, đã dẫn đến những lo ngại thị trường sẽ phát triển nóng, thiếu bền vững. Liệu có tái diễn tình trạng giá bong bóng trong thời gian tới?

Ghi nhận của Tuổi Trẻ, chỉ riêng tại TP.HCM cho thấy dù thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên khi lượng giao dịch tăng và nguồn cung ra thị trường nhiều hơn trước, nhưng chỉ diễn ra ở vài khu vực và các giao dịch vừa qua chủ yếu của những người mua để ở.

Chỉ trong ba tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ chung cư đã tăng hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Rất nhiều người dân có nhu cầu nhà để ở đã lựa chọn thời điểm này để mua nhà.

Chủ yếu mua để ở

Với nhu cầu đổi nhà ở rộng hơn, anh Nguyễn Anh Tuấn - nhân viên văn phòng một công ty tại Q.3, TP.HCM - quyết định mua căn hộ 70m2 tại khu An Khánh (Q.2) sau khi đã khảo sát các dự án ở các quận 7, Tân Bình, Bình Thạnh.

“Tôi nghĩ đây là thời điểm thích hợp để mua nhà để ở bởi thị trường bây giờ có rất nhiều lựa chọn với nhiều phân khúc, nhiều vị trí mà giá lại tương đối tốt khi nhiều dự án đua nhau khuyến mãi” - anh Tuấn lý giải.

Dự án mới xuất hiện liên tục Chỉ trong sáu tháng trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục xuất hiện các dự án mới, kể cả căn hộ lẫn đất nền. Theo khảo sát của Công ty tư vấn bất động sản CBRE, trong quý 1-2015 có 5.150 căn hộ được chào bán trong tất cả phân khúc, tăng gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước.

Còn theo Savills, trong quý 1-2015 với sự gia tăng ồ ạt nguồn cung (tăng 40% theo quý và tăng 137% theo năm) là mức tăng nhiều nhất trong một quý kể từ quý 2-2011. Như vậy, tính đến quý 1-2015, thị trường sơ cấp có khoảng 20.500 căn hộ, tăng mạnh 11% theo quý và 32% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ đạt 21%, tăng 11 điểm phần trăm theo năm.

Khảo sát một vòng tại các sàn giao dịch bất động sản khu đông và khu nam của TP.HCM, lượng khách thời điểm ra vào nhiều hơn trước.

Tuy nhiên, theo anh Nguyễn Hữu Truyền - nhân viên bán hàng của sàn giao dịch Novaland (Q.2), chỉ có những khách hàng mua thật sự để ở mới sốt sắng, còn khách hàng mua đầu tư đang thăm dò rất kỹ.

Cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản Eximland cũng nhộn nhịp người ra kẻ vào. Nhân viên bán hàng tên Thiên đang làm những thủ tục cuối cùng để chốt hai hợp đồng khách mua căn hộ tại dự án chung cư Bộ Công an ở khu đường Trần Não (Q.2).

Trước đó, sau hai tháng mở bán, sàn này đã bán được khoảng 130 căn tại riêng dự án chung cư Bộ Công an. Ghi nhận có ngày cao điểm, sàn này nhận cọc trên năm căn. Một khách hàng đã mua tại dự án này cho biết chọn dự án này vì có vị trí đắc địa, giá 22 triệu đồng/m2 (gồm VAT), diện tích nhỏ từ 38m2 nên mỗi căn khoảng 1,5 tỉ đồng.

Một số ít khách hàng có tiền nhàn rỗi cũng bắt đầu tính toán chuyển sang mua nhà. Anh Thanh, người vừa chọn mua căn hộ 56m2 giá gần 2 tỉ đồng tại dự án The Sun Avenue ở đường Mai Chí Thọ, Q.2, cho biết: “Tôi trả trước 15% để ký hợp đồng, phần còn lại cứ hai tháng trả 5% (tương đương 100 triệu đồng) cho đến khi nhận nhà. Được chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán kéo dài nên khoản tiền tiết kiệm tôi vẫn để ở ngân hàng lấy lãi”.

Tại các phòng công chứng, lượng giao dịch công chứng về bất động sản cũng tăng mạnh. Theo chị Diễm của Phòng công chứng Á Châu (Q.3), lượng hồ sơ công chứng tăng mạnh ở giao dịch căn hộ. Trong vai khách hàng, chúng tôi trở lại sàn giao dịch bất động sản Him Lam (Q.6), lượng khách ra vào đông hơn cả hồi tháng 12 năm ngoái, thời điểm mở bán chung cư Him Lam Chợ Lớn.

Chủ sàn này cho biết: “Khách đi xem nhiều hơn, lượng giao dịch thực cũng tăng lên trung bình mỗi tuần bán được 11-12 căn. Như tháng 4 vừa rồi chúng tôi bán được 80 căn, tháng 3 bán được 128 căn”.

Theo thống kê của sàn này, khách đa số ở thực chiếm 90%, khách đầu tư cũng chú ý đến sản phẩm có đáp ứng nhu cầu ở thực để họ cho thuê hoặc bán lại sau này.

Một chuyên gia bất động sản phân tích điều này cũng đúng với nhiều dự án khi khách đầu tư không thể “lướt sóng” (mua để qua đêm cũng có lời) nên họ chỉ chú ý chất lượng và phân khúc sản phẩm có đáp ứng nhu cầu thực không. Do đó, thời điểm này nhiều dự án chung cư cao cấp, có giá từ 4-6 tỉ đồng / căn hộ, giao dịch rất chậm, nhưng những căn diện tích nhỏ trong các dự án này giá chỉ       2 - 3 tỉ đồng lại bán nhanh.

Nhà đầu tư: tái khởi động

Người mua nhà để ở vẫn chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường nhưng sự trở lại của nhà đầu tư trong những tháng đầu năm 2015 đã xuất hiện.

Cuối tháng 4-2015, chúng tôi theo chân một nhóm đầu tư bất động sản trở lại khu đông TP.HCM (Q.2 và Q.9) - nơi được cho là điểm hút khách nhất của thị trường thời điểm này. Không chỉ các dự án chung cư cao tầng mới mọc lên hàng loạt mà các dự án đất nền (chủ yếu ở vùng ven quận 9) cũng tái khởi động sau nhiều năm “đóng băng”. Nếu hai ba năm trước thị trường khu vực này bao trùm không khí ảm đạm khi hầu hết sàn giao dịch đóng cửa, các dự án “trùm mền” thì nay có thể cảm nhận được sự hồi sinh.

Theo ghi nhận của chúng tôi, tại đây hiện có ít nhất 30 dự án chung cư từ trung bình đến cao cấp, với số lượng hàng chục ngàn căn hộ mới, trong đó phần lớn là các dự án chuẩn bị ra thị trường như: The Sun Avenue, Estella Height, Parspring, Masteri Thảo Điền, Sơn Kim Land... Chưa kể theo thông tin chúng tôi có được, hàng loạt dự án khu đông đã sẵn sàng bung hàng vào quý 3-2015.

Chủ đầu tư một dự án bất động sản có tiếng ở khu đông “bật mí”: “Nguồn cung nhiều nhưng tập trung khu đông. Chủ đầu tư đổ xô về đây đua nhau ra dự án, nhiều dự án cao cấp xuất hiện. Thị trường đang kích thích những khách hàng đầu tư có tiền ngồi chờ bao nhiêu năm nay, làm họ cảm thấy thị trường đang ấm lên. Thực tế, lượng giao dịch không quá nhiều nhưng các dự án tốt về chất lượng và vị trí vẫn bán được”.

Nếu khu đông nóng nhờ vào hạ tầng thì các khu vực khác như khu nam, khu tây lượng giao dịch “nhích” lên tùy vào dự án. Dựa vào số liệu ở các phòng công chứng và hợp đồng giao dịch của chủ đầu tư dự án City Gate Tower (Công ty Năm Bảy Bảy) mở bán trở lại từ ngày 1-4-2015 đến nay đã có khoảng 50 căn khách hàng ký hợp đồng xuống tiền cọc. “Đợt năm ngoái mở bán nhưng giao dịch lúc đó còn rất chậm dù chúng tôi chỉ có chưa đến vài chục căn có giao dịch thực” - chủ đầu tư này kể lại.

Khi nguồn cung gia tăng, khách hàng có nhiều lựa chọn và tính toán khôn ngoan hơn. Ông Ngô Quang Phúc, phó tổng giám đốc Công ty CP kinh doanh địa ốc Him Lam, khẳng định: “Thị trường hiện nay tốt để mua nhà nhưng khách hàng phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín và dự án tốt. Khả năng tạo cơn sốt bất động sản thì không có vì ngày càng nhiều hàng. Vì vậy chúng tôi vẫn giữ phương châm định giá đúng và bán đúng, không tăng giá trong thời điểm này”.
 

Khó có thể xảy ra “bong bóng”

Theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua thị trường bất động sản tại TP.HCM chỉ ấm trở lại ở một số khu vực có hạ tầng phát triển mạnh như khu đông (Q.2, Q.9) hoặc một số dự án có sản phẩm tốt, vị trí đắc địa và chủ đầu tư uy tín.

Bên cạnh đó cũng còn những khu vực, những dự án giao dịch còn diễn ra khá chậm. Diễn biến thị trường như vậy có thể nói khó xảy ra tình trạng “bong bóng”, chưa kể khi lượng hàng tồn kho cần khơi thông còn rất lớn.

Cụ thể riêng tại TP.HCM hiện nay đã có 689 dự án đang ngừng triển khai, 85 dự án đã bị thu hồi. Sự gia tăng nguồn cung vừa qua khởi phát từ việc nhiều chủ đầu tư lớn trong nước mua lại các dự án dở dang, các dự án đắp chiếu để triển khai lại. Đây là một biện pháp doanh nghiệp tự cứu mình.

Tiền có vào bất động sản?

Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, thời điểm này các ngân hàng (NH) đang tung ra các gói cho vay lên đến hàng ngàn tỉ đồng nhắm vào nhu cầu vay mua nhà đất, xây sửa nhà. Cụ thể, tại Vietcombank có gói 10.000 tỉ đồng cho vay mua nhà đất, xây, sửa nhà, mua ôtô.

Lãi suất (LS) các khoản vay từ 12 tháng trở xuống thấp nhất 7%/năm, cố định trong sáu tháng đầu. Sacombank cũng triển khai gói 2.000 tỉ đồng cho vay mua, xây, sửa chữa bất động sản với thời gian cho vay lên đến 20 năm.

Điểm mới hiện nay là thay vì ấn định một mức LS chung, NH cho người vay được quyền chọn thời gian cố định LS. Tuy nhiên thời gian cố định LS càng dài thì LS càng cao.

Mặt bằng LS cho vay mua bất động sản phổ biến ở mức 8%/năm, nhiều NH niêm yết LS khoảng 7%/năm nhưng người vay phải trả một số khoản phí như phí thẩm định, phí làm hồ sơ... nên tính ra LS thực trả vào khoảng 8%/năm. Có NH đưa ra LS rẻ hơn nhưng lại kèm rất nhiều điều kiện, trong đó có việc người vay phải trả lại khoản LS ưu đãi nếu vi phạm hợp đồng.

Nhiều ưu đãi đang nhắm vào người vay mua nhà nhưng dư nợ cho vay bất động sản tăng không đáng kể. Lãnh đạo ACB cho biết từ đầu năm đến nay dư nợ cho vay bất động sản với nhóm khách hàng cá nhân tăng khoảng 1.500 tỉ đồng. “Như vậy là bình thường chứ chưa phải là tốt, nhất là khi LS cho vay hiện nay đang ở mức đáy trong bốn năm trở lại đây” - ông này nói.

Dù đang triển khai nhiều gói ưu đãi nhưng dư nợ cho vay bất động sản của HDBank cũng tăng không nhiều do người dân chưa mạnh dạn vay vì lo ngại khả năng trả nợ. Ông Nguyễn Hữu Đặng, tổng giám đốc HDBank, cho biết NH nhắm đến đối tượng có nhu cầu nhà ở thật sự chứ không khuyến khích đối tượng đầu cơ.

“Thật ra đầu cơ cũng không dám vay vì những bất động sản cũ còn chưa bán được lấy đâu ra tiền đầu cơ. Trước kia thị trường sốt nóng, sản phẩm ít, giới đầu cơ có thể mua đi bán lại kiếm lời. Còn hiện nay hàng dồi dào, khách hàng mua trực tiếp của chủ đầu tư chứ ít người mua đi bán lại” - ông Đặng phân tích.

Ông Nguyễn Đình Tùng, tổng giám đốc OCB, cho biết cho vay bất động sản từ đầu năm 2015 đến nay có tốt hơn năm ngoái nhưng chưa là gì nếu so với những thời điểm thị trường sôi động trước đây.

“Thị trường trông vậy nhưng người vay không nhiều. Dư nợ tăng phần lớn là cho vay sản xuất kinh doanh chứ riêng về cho vay bất động sản không có bao nhiêu. Hiện mỗi tháng NH chỉ cho vay được vài chục trường hợp mua căn hộ” - ông Tùng nói.

Giám đốc chi nhánh Q.3 một NH cổ phần lớn cho biết dư nợ bất động sản mỗi tháng tại chi nhánh này tăng vài chục tỉ đồng, chủ yếu là nhu cầu xây, sửa nhà, mua đất. “LS huy động giảm thấp, trong khi LS cho vay mua nhà đất hợp lý hơn, nhiều người có tiền tích lũy trước đây gửi tiết kiệm nay lấy ra để mua nhà đất” - bà này nói.

Sau cú sốc thị trường trước đây, các NH cũng rất thận trọng khi xét duyệt cho vay. Ông Nguyễn Thanh Toại, phó tổng giám đốc ACB, cho biết hiện các NH đều đọng không ít vốn trong các dự án bất động sản với tư cách là các tài sản thế chấp, do vậy không đời nào các NH lại ào ạt đổ vốn vào để nhận lấy bài học cũ dù mất rất nhiều công sức nhưng đến nay các NH chưa xử lý nổi.

“Hiện NH chỉ hợp tác với các công ty bất động sản mà NH nắm được về khả năng tài chính, khả năng, uy tín thương mại... để cho người mua nhà vay” - ông Toại nói.

Phó tổng giám đốc một NH cổ phần lớn nói NH đưa tiền vào dự án nào cũng phải xem xét rất kỹ, cách làm phổ biến hiện nay của NH là khép kín, tức cho vay dự án sau đó cho vay luôn người mua. Việc cho vay tràn lan đã để lại nợ xấu bất động sản đến nay chưa xử lý được, do vậy các NH rất thận trọng.

“So với trước, việc xét duyệt cho vay chặt chẽ hơn, NH xét đến nhiều yếu tố như mục đích sử dụng vốn, uy tín của người vay, tài sản đảm bảo, dòng tiền, lịch sử khách hàng, sử dụng vốn thế nào...” - vị phó tổng này nói.

Ngoài ra theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, tại một số NH ngoài thẩm định từ chi nhánh còn phải qua thẩm định của hội sở chính. Việc định giá bất động sản cũng thận trọng hơn, thông thường chỉ bằng 70-80% giá thị trường.