Chuyển đổi nhà ở xã hội: Những cảnh báo sớm

Việc Hà Nội kiên quyết không cấp phép các dự án nhà ở thương mại cho đến hết năm 2014 và nguy cơ Nhà nước thu hồi dự án để chống “ế” cho thị trường đang đẩy cuộc đua chuyển đổi nhà ở xã hội (NoXH) trở nên quyết liệt hơn bao giờ hết. Trong cuộc đua này, cơ hội nhà ở cho người thu nhập thấp được mở ra nhưng cùng với đó, nhiều “mảng tối” cũng dần phát lộ.

Chung cư Tô Hiến Thành, TPHCM - một loại hình nhà ở xã hội cho thuê. Ảnh: L. THANH

Không còn đường nào khác

Kể từ sau thời điểm Hà Nội ban hành quyết định ngưng cấp phép các dự án nhà ở thương mại cho đến hết năm 2014, cuộc đua xin chuyển đổi, xây dựng các dự án NoXH trở nên quyết liệt hơn bao giờ hết. Thêm vào đó, theo tính toán của Bộ Xây dựng, phải cắt giảm 30-40% dự án BĐS mới có thể đảm bảo cân bằng cung cầu trong thời gian tới, càng khiến nhiều doanh nghiệp nhốn nháo xin chuyển đổi.

Hiện Hà Nội có khoảng 720 dự án được cấp phép với diện tích trên 300.000ha đất. Nếu cùng lúc để các dự án này thực hiện, chỉ trong vài năm tới, nguồn cung sẽ đủ để cung cấp cho đến năm 2050.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, không có đủ nguồn lực để triển khai các dự án này cùng một lúc, nếu làm được cũng không có thị trường để bán ra do cầu không lớn như vậy, do đó việc tiết giảm nguồn cung là điều tất yếu. Bên cạnh đó, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 6%/năm đang được chỉ đạo gấp rút triển khai cũng khiến doanh nghiệp thêm sốt ruột.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, ngoài 3 dự án nhà thương mại đã được chuyển sang nhà cho người thu nhập thấp, gồm dự án nhà ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm (Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội), dự án khu nhà ở cao tầng tại 143 Trần Phú, Hà Đông (Công ty Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà) và dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long (Công ty Bánh kẹo Thăng Long), có 12 dự án đã được chủ đầu tư đăng ký chuyển đổi cơ cấu căn hộ và mô hình nhà thương mại sang nhà xã hội.

Trong năm 2013, Hà Nội cho biết sẽ phấn đấu xây dựng, chuyển đổi khoảng 10 dự án NoXH và ngay quý II sẽ có khoảng 5-6 dự án khởi công. Con số này có thể còn tăng trong thời gian tới bởi những ưu đãi hấp dẫn dành cho NoXH trong bối cảnh thị trường bế tắc.

Thậm chí, một số chủ đầu tư cho rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng là điều không muốn nhưng vẫn phải làm trong bối cảnh hiện nay.

Ông Hoàng Văn Anh, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư xây dựng - phát triển đô thị Sông Đà (Tổng công ty Sông Đà), lý giải: “Việc chuyển đổi mục đích sử dụng tuy có nhiều ưu đãi nhưng hiệu quả rất thấp. Nhưng nếu doanh nghiệp không chuyển đổi sẽ không được ngân hàng cho vay vốn, bởi không chứng minh được đầu ra của sản phẩm”.

Không nghiêm sẽ loạn

Khởi đầu từ năm 2007, NoXH có thể coi là loại hình nhà ở thăng trầm nhất trên thị trường. Không chỉ bị doanh nghiệp thờ ơ, nhiều dự án NoXH khi đã có sản phẩm còn lâm vào tình cảnh ế ẩm khi người dân cũng không mặn mà vì giá quá cao.

Thậm chí nhiều người dân đã phải trả lại nhà vì không đủ tiền đóng. Theo thống kê, Hà Nội đang có rất nhiều dự án NoXH trong tình trạng dư thừa nguồn cung, như dự án tại khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5-2011 nhưng đến nay, sau 15 đợt mở bán vẫn chưa bán hết; khu đô thị Đại Mỗ gồm 2 tòa nhà chung cư CT1 và CT2 gồm 124 căn hộ, diện tích 53- 69m2 cũng đang ế ẩm...

Chính vì vậy, ngay từ khi Bộ Xây dựng chủ trương cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành NoXH, nhiều chuyên gia đã cảnh báo về tình cảnh ế, dư thừa loại hình nhà ở này. Bên cạnh đó, việc dù không muốn cũng phải thực hiện như một lối thoát, để có thể vay vốn trong điều kiện thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng NoXH như một cách để giải quyết “hàng tồn” nhà ở thương mại.

Chưa hết, nguy cơ “loạn” trong các dự án nhà xin chuyển đổi càng có cơ sở, khi mới đây dư luận xôn xao những lùm xùm quanh chung cư AZ Thăng Long, một trong 3 dự án được Hà Nội chấp thuận về mặt nguyên tắc chuyển sang NoXH. Nhiều người đã thực sự nghi ngờ dự án này “treo đầu dê bán thịt chó” khi tiếng chủ đầu tư là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long, nhưng đằng sau lại là AZ Land - một doanh nghiệp đã bị khách hàng và nhà thầu kiện ra tòa về tội lừa đảo qua một số dự án như CT1 Vân Canh, AZ Lâm Viên, AZ Sky Định Công, Hùng Vương - Tiền Châu (Vĩnh Phúc)…

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc chuyển đổi sang NoXH đang trở thành phao cứu sinh với nhiều doanh nghiệp. Vì vậy cần quản lý chặt, không chỉ trong quá trình thẩm tra dự án mà còn đối với việc chủ đầu tư triển khai, mức giá, bán hàng…

Trong bối cảnh thị trường BĐS Hà Nội tràn ngập các dự án nhà ở thương mại, việc lựa chọn, xem xét để chấp thuận cho chuyển đổi cần phải thận trọng.

Bởi nếu không nghiêm, trong tình cảnh “vàng thau lẫn lộn” hiện nay, Nhà nước thay vì đạt được những mục tiêu tốt đẹp của loại hình nhà ở này, sẽ thu về những dự án không có chất lượng, đồng thời không đưa được nhà ở đến với người dân.