Chung cư mini: Tự phát và… "tự sát"

Đầu năm 2013, nhiều tòa chung cư mini lâm cảnh "rẻ như bèo nhưng vẫn ế". Ngoại trừ một số ít các chủ đầu tư "sống tốt" nhờ cách làm chuyên nghiệp. Còn lại, "bức tranh" CCMN đậm màu xám, với ngày càng nhiều chủ đầu tư "đánh nhanh rút gọn".

Vượt qua khó khăn của địa ốc kéo dài hơn 2 năm qua, song song với đó là hành lang pháp lý đã cơ bản hoàn thiện với CCMN, nhưng sản phẩm này vẫn chỉ được phát triển rất tự phát.

Có hành lang, nhưng chưa vào?

Từ năm 2010, sau quá nhiều vận động "ngoài kiểm soát" của thực tế thị trường nhà ở, trong đó có loại hình CCMN với những yêu cầu, thậm chí là bức xúc của rất nhiều khách hàng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP, quy định cần cấp sổ đỏ riêng cho các căn hộ CCMN. Chính sách này được xem như cánh cửa pháp lý rộng mở cho các chủ đầu tư lẫn khách hàng mua nhà có thể yên tâm tìm tới CCMN.

Dư luận người dân, giới chuyên gia tưởng như đã thở phào với lập luận: sẽ không còn cảnh người mua CCMN "ở trọ ngay trong căn nhà của mình", hay tươi đẹp hơn là viễn cảnh nhu cầu ở thực sẽ được đáp ứng đáng kể, nhờ dòng sản phẩm được pháp lý công nhận này. Hai năm sau, những gì xảy ra xung quanh CCMN thậm chí còn… đáng lo ngại hơn trước khi Nghị định 71 ra đời.

Doanh nghiệp đầu tư tạo dựng CCMN nhiều thành phần hơn (chủ yếu vẫn là cá nhân, hộ gia đình tự phát), lượng cung gia tăng gấp nhiều lần (với cơ man CCMN mọc lên ở các quận nội thành, hay vươn tới các khu Gia Lâm, Yên Viên, Sài Đồng, Tây Hồ, trục đường 32 về phía Hoài Đức…), giá cả cũng đa dạng (từ 11-18 triệu đồng/m2).

Nhưng vẫn chưa có một căn CCMN nào được cấp sổ đỏ. Lý do cho sự "giậm chân" của chính sách: "cấp sổ đỏ cho CCMN đương nhiên phải liên quan đến rất nhiều vấn đề và cần sự vào cuộc đồng loạt của các sở ban ngành hữu quan chứ không phải việc của một ngành, sở nào. Do đó, cần có thời gian cho sự thống nhất phương án hợp lý" (trích lời Gs.Ts.KH Đặng Hùng Võ).

Tạm hiểu, lý do khách quan cho tình trạng CCMN không thể "thông sổ đỏ" là sự chưa "ăn ý" giữa các sở, ban, ngành hữu trách. Ngoài ra, hiệu quả thực sự của Thông tư 16 của Bộ Xây dựng lại "lợi bất cập hại". Theo đó, quy định việc mua bán các căn hộ CCMN không cần phải qua sàn giao dịch BĐS mà chỉ cần ra công chứng. Thế nhưng, cơ quan công chứng chỉ công chứng định vị vị trí ngôi nhà tại khu CCMN được đem ra mua bán – dẫn tới mọi điều rủi ro cho người mua trong nhiều năm qua.

Tháng 5/2013, Tp.Hà Nội vào cuộc với Quyết định 13, trong đó có nội dung rất rõ ràng về tiêu chí để được xét cấp sổ đỏ cho CCMN: cơ quan thẩm định dự án, quy mô, GPXD, đảm bảo quy chuẩn quy hoạch đô thị, trách nhiệm của chủ đầu tư là thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ để làm thủ tục xin cấp sổ… Tới lúc này, mọi người mới "ngã ngửa" vì "hầu hết các CCMN hiện nay đều không đạt tiêu chuẩn, nên rất khó có thể cấp sổ đỏ cho người dân...", ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội nói.

Trước khi Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được thống nhất và đưa vào cuộc sống, cơ sở pháp lý căn bản dành cho CCMN bao gồm: Nghị định 71/2010, Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng, Quyết định 13 của Tp. Hà Nội. Loại hình nhà ở này vẫn tồn tại quá nhiều vấn đề liên quan trực tiếp tới đời sống dân sinh lẫn cơ quan quản lý.

"Tự sát" hay vẫn "sống khỏe"

Người người, nhà nhà vẫn âm thầm triển khai kế hoạch phát triển, kinh doanh CCMN; người có nhu cầu bức thiết về nhà ở tại đô thị vẫn luẩn quẩn ở vòng xoáy "nơi cư trú ổn định – giá thành – sổ hồng", trong khi những trường hợp căn hộ CCMN được cấp sổ đỏ vẫn chỉ lác đác xuất hiện từ vài tháng nay. Tại địa bàn Hà Nội, đa số những diễn đàn công khai vẫn liên tục bức xúc trước ngày càng nhiều các CCMN thiếu an toàn, chất lượng xuống cấp thê thảm sau vài tháng về ở. Có nhà CCMN phải chịu 15.000 đồng/số nước, 2.500 – 3.000 đồng/số điện... Ai cũng bức xúc nhưng trót mua rồi nên đành chịu…

Đối với những công trình CCMN bị xuống cấp sau vài tháng sử dụng, tập thể các chủ sở hữu gọi điện cho chủ đầu tư để yêu cầu trách nhiệm bảo hành, chỉ nhận được lời hứa suông. Trong khi đó, việc khó thống nhất giữa các hộ (góp tiền) do mỗi người một ý, khiến đời sống tại nhiều CCMN còn tồi tệ hơn cả những dãy nhà cấp 4 cho thuê trọ. Sổ hồng cho căn hộ là trách nhiệm của chủ đầu tư, được "đảm bảo" bằng 2% giá trị căn hộ (hoặc 10-15 triệu đồng) do người mua giữ lại "làm tin".

Thậm chí, có chủ đầu tư còn mạnh dạn chịu phạt hoặc trả lại tiền mua (cộng lãi suất ngân hàng tương ứng) nếu tới hạn mà không hoàn thành nghĩa vụ làm sổ cho khách. Nhưng, tâm lý người mua là "an cư lạc nghiệp". Chẳng ai chờ đợi viễn cảnh đòi lại tiền mua, rồi khăn gói tìm nhà. Đáng lo, yếu tố pháp lý dành cho CCMN lại tiếp cận đời sống theo cách có lợi cho chủ đầu tư (giao dịch không cần qua sàn, được cấp sổ cho căn hộ nếu đáp ứng tiêu chí) mà không có bất cứ chế tài xử phạt nào đối với trường hợp sai phạm, thiếu trách nhiệm của bên bán.

Nhu cầu nhà ở tại đô thị luôn rất cao, không phải người mua nào cũng nhận biết đầy đủ về rủi ro, chế tài xử phạt không có – đương nhiên chủ đầu tư CCMN vẫn sống khỏe.