Chưa nên lạc quan với thị trường BĐS

Việc các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay bất động sản có thể dẫn đến hậu quả khôn lường

Tại Diễn đàn Kinh tế VN 2008 do Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) tổ chức ngày 2-10, vấn đề tan băng thị trường bất động sản (BĐS) như thế nào để bảo đảm tài sản cho hệ thống ngân hàng (NH) được đặc biệt quan tâm. Điều này trở nên nghiêm trọng hơn khi liên hệ với sự đổ vỡ của thị trường tài chính Mỹ.

Vẫn còn nỗi lo nợ xấu

TS Võ Trí Thành, Trưởng Ban Hội nhập CIEM, nhìn nhận mối quan hệ giữa thị trường BĐS với NH đến nay vẫn là một câu hỏi lớn. Song ông Thành khẳng định đây chính là một lý do khiến nợ xấu của hệ thống NH trở nên nghiêm trọng hơn.

Theo công bố của NH Nhà nước (SBV), tổng giá trị cho vay trực tiếp của hệ thống NH vào BĐS đến nay đạt khoảng 115.000 tỉ đồng, chiếm gần 10% tổng dư nợ. Còn tổng tài sản cho vay thế chấp bằng BĐS đạt khoảng gần 500.000 tỉ đồng. TS Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược NH – SBV, đánh giá các khoản cho vay này khá an toàn vì các NH có quy chế tín dụng rất chặt chẽ.

Cho vay BĐS an toàn hơn?

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, lạm phát và chính sách tiền tệ thắt chặt, cho vay tiêu dùng, cho vay BĐS còn an toàn hơn và lãi suất cao hơn cho vay doanh nghiệp (khoảng 20%-21%). Đây cũng là cơ hội để các NH lấy lãi suất phần cho vay cao bù sang phần cho vay doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp được hưởng lãi suất 16%-17%. Nhưng không có NH nào làm được và phản ứng đầu tiên của họ là ngừng ngay cho vay BĐS, chứng khoán, tiêu dùng.

Thông thường, giá thị trường của BĐS là 100 tỉ đồng thì NH chỉ định giá 50 tỉ đồng và chỉ cho vay tối đa 35 triệu đồng, bằng 70% - 75% giá trị tài sản. Theo thông lệ quốc tế, cho vay thế chấp BĐS chiếm tới 70% tổng dư nợ nhưng tại VN chỉ chiếm khoảng 55% do khách hàng lớn là các doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu vay tín chấp. Tuy nhiên, cũng có những khoản vay rủi ro cao rơi vào trường hợp cho vay nội bộ, tức là cho vay BĐS của các doanh nghiệp của người có liên quan trong NH.

Mặc dù quản trị rủi ro trong cho vay BĐS khá chặt chẽ nhưng từ hơn một năm nay, các NH luôn đứng trước nguy cơ chuyển nợ BĐS từ nhóm 1 xuống nhóm 4 và 5 (nợ khó đòi, mất vốn).

Theo ông Nghĩa, đến nay nguy cơ này chưa biến thành hiện thực vì BĐS mất giá không đều, chủ yếu xuống ở các dự án thuộc phạm vi ngoại thành và dự án lớn. Song cũng có một nguyên nhân khác là khối băng thị trường chưa phản ánh vào giá trị tài sản của các NH vì đến cuối năm, các NH mới đánh giá tài sản, trong đó có tài sản thế chấp và các khoản vay BĐS. Thậm chí có NH 2 đến 3 năm mới thực hiện đánh giá một lần.

Giải cứu bằng cách nào?

Mặc dù nhìn con số tổng dư nợ cho vay không có “vấn đề” nhưng ông Nghĩa cho rằng việc các NH đồng loạt ngừng cho vay BĐS có thể dẫn đến hậu quả khôn lường. Có những dự án đã hoàn thành 80%-90% nhưng không triển khai tiếp hoặc không bán được vì thiếu vốn. Như vậy doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể vỡ nợ, NH không đòi được vốn. “Khoản tiền chôn vào thị trường BĐS hiện nay rất khổng lồ. Chỉ cần 2/3 số đó chuyển thành nợ xấu sẽ khiến các NH chao đảo và thách thức khả năng can thiệp của SBV”- ông Nghĩa nhận định.

Để giải cứu thị trường, giới chuyên gia và doanh nghiệp đã đề xuất hai phương án là sửa đổi Nghị định 135/CP theo hướng bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng mới được chuyển nhượng dự án. Thay vào đó chỉ cần quy định có sổ đỏ là được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Hai là tái cơ cấu vốn vay BĐS theo hướng đánh giá lại các dự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt. Ông Nghĩa cho biết tại thời điểm này, nhiều đại gia BĐS muốn tranh thủ lúc giá thấp để đầu tư tại VN nhưng không vào được vì các NH chỉ bảo lãnh 30%, trong khi quan điểm của họ là chỉ đầu tư khi NH tài trợ 70% giá trị dự án.

DiaOcOnline.vn - Theo Người Lao Động