Chưa hết băn khoăn với Dự luật Kinh doanh bất động sản

Cuối tuần qua, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã tổ chức cuộc họp lấy ý kiến góp ý nhằm hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản để trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10 tới. Không biết Ban soạn thảo tiếp thu sửa đổi đến đâu, nhưng qua khảo sát của Đầu tư Bất động sản với các doanh nghiệp cho thấy, vẫn còn nhiều nội dung cần sửa đổi cho phù hợp với thực tế để Luật có tính khả thi cao.

Doanh nghiệp phải ký quỹ, nộp phí bảo lãnh quá nhiều

Tại Điều 15 của Dự thảo luật, Ban soạn thảo đã đưa ra yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, để kinh doanh “phải thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đất đai khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”, đồng thời “phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt”.

Ngoài ra, “trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật này và phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư đúng mục đích và tiến độ”.

Theo các doanh nghiệp, quy định như trên là làm khó cho họ, bởi để làm bất động sản, đa số doanh nghiệp đều phải đi vay vốn của ngân hàng. Trong khi đó, những khoản bảo lãnh hay ký quỹ sẽ làm doanh nghiệp “kẹt” một khoản vốn không nhỏ, đồng thời những khoản tiền này không được tính lãi, thì sau đó buộc phải tính vào giá thành sản phẩm và phần thua thiệt khách hàng sẽ gánh chịu. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp kiến nghị, giai đoạn phê duyệt dự án đã thẩm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư rồi thì khi triển khai không cần phải ký quỹ hay bảo lãnh nữa để giảm giá thành sản phẩm.

Cũng tại Điều 15 này, nhiều doanh nghiệp đã “nhảy dựng lên” với quy định “làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua”. Theo kiến nghị của các doanh nghiệp, thời gian này nên được kéo dài lên 90 ngày (3 tháng) và mốc tính là nộp xong hồ sơ tại cơ quan cấp Giấy  chứng nhận.

“Vừa qua, Hà Nội nêu danh nhiều doanh nghiệp chậm làm ‘sổ đỏ’ cho dân, nhưng thực tế có doanh nghiệp đã nộp hồ sơ từ lâu mà cơ quan chức năng không cấp”, lãnh đạo một doanh nghiệp bức xúc nói.

Tại Điều 17 Dự thảo luật quy định “việc bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai do chủ đầu tư và bên bảo lãnh thỏa thuận và phải được lập thành hợp đồng. Phí bảo lãnh do chủ đầu tư và bên bảo lãnh thỏa thuận trên cơ sở mức tín nhiệm của chủ đầu tư dự án”, và “trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và bên mua, bên thuê, bên thuê mua có yêu cầu, thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước, tiền lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại theo hợp đồng đã ký kết hoặc thuê doanh nghiệp có chức năng về xây dựng tiếp tục đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua, bên thuê, bên thuê mua”.

Bình luận về quy định này, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cho rằng, khó khả thi, bởi với tránh nhiệm nặng nề như vậy thì tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức phí bảo lãnh rất cao và doanh nghiệp sẽ không thể kham nổi. Để giải quyết vấn đề này, các doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước nên thu tiền đặt cọc thực hiện dự án một lần và lấy chính khoản tiền này làm bảo lãnh cho việc bán nhà hình thành trong tương lai.

Sợ giấy phép con

Liên quan đến câu chuyện giấy phép con, nhiều doanh nghiệp cho rằng, Dự thảo luật quy định “trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cho phép triển khai bán nhà ở” là không cần thiết và phát sinh thêm thủ tục hành chính như một “giấy phép con” nữa. Doanh nghiệp lý giải, dự án đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thực hiện nay bán nhà lại phải xin phép lại là gây khó cho chủ đầu tư. “Chỉ cần quy định doanh nghiệp phải thông báo cho cơ quan chức năng là được”, lãnh đạo một doanh nghiệp kiến nghị.

Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp rất bức xúc với quy định “bên bán không được thu quá 70% giá trị hợp đồng mua bán khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Quy định như vậy có nghĩa là doanh nghiệp phải bỏ ra 100% vốn  để hoàn thiện nhà rồi mới thu được trên 70% vốn, trong khi luật lại quy định, khi khách hàng nhận bàn giao nhà nhưng chưa có sổ đỏ thì không được chuyển nhượng. Như vậy sẽ xuất hiện nguy cơ nhà đầu tư cố tình chây ỳ không chịu nhận bàn giao để không phải nộp nốt tiền, trong khi đó lại tha hồ mua đi bán lại bằng hợp đồng mua bán mà không bị chế tài gì. Đây là một thực tế mà Ban soạn thảo cần sửa đổi để gỡ khó cho doanh nghiệp.

Quy định điều kiện chuyển nhượng dự án khi “dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” tại Điều 52 cũng bị nhiều doanh nghiệp cho là không phù hợp với thực tế.

“Nhiều dự án hàng trăm héc-ta, nhưng chủ đầu tư chỉ chuyển nhượng vài héc-ta thì không thể bỏ tiền hoàn thiện hạ tầng cho cả dự án được”, lãnh đạo một doanh nghiệp nói. Ngoài ra, chủ đầu tư khi nhận chuyển nhượng lại phải ký quỹ và cam kết thực hiện theo tiến độ dự án là vô lý. “Doanh nghiệp vừa bỏ ra một đống tiền để mua dự án, nay lại phải bỏ thêm tiền ký quỹ, trong khi dự án có tiến độ triển khai đàng hoàng, nếu doanh nghiệp không tuân thủ thì thu hồi theo quy định chứ không nên bắt họ nộp tiền ký quỹ”, nhiều doanh nghiệp phản ứng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp ủng hộ quy định nâng vốn pháp định, nhưng kiến nghị, đối với các nhà kinh doanh bất động sản chưa có đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ vốn pháp định trong thời hạn 3 năm, thay vì 1 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành như quy định tại Dự thảo luật.