Cho thuê BĐS diện tích nhỏ: Cửa "thoát hiểm" cho nhà đầu tư

Trong khi mặt bằng giá cho thuê có dấu hiệu giảm nhẹ ở phân khúc văn phòng, căn hộ cho thuê hạng trung và cao cấp, sản phẩm diện tích nhỏ lại tỏ ra hút hàng và giá có dấu hiệu nhích nhẹ.

Do khó khăn của nền kinh tế nói chung, nhiều doanh nghiệp cắt giảm nhân sự, quy mô, chi phí cho văn phòng. Nhận thấy tình trạng này, không ít nhà đầu tư nhỏ (sở hữu căn hộ diện tích 60-110m2) đã tranh thủ đón đầu lực cầu đối với phân khúc cho thuê nhỏ lẻ.

Nhu cầu diện tích nhỏ rất lớn

Theo kết quả khảo sát của một số đơn vị tư vấn môi giới ngoại, trong quý I và II/2013, nguồn cung sàn văn phòng tuy không được bổ sung thêm ở các dự án (DA) mới, nhưng tỷ lệ trống sàn lại tiếp tục gia tăng do nhu cầu thuê có dấu hiệu sụt giảm ở các DA văn phòng lớn. Riêng quý I/2013 giao dịch chỉ tập trung vào sự dịch chuyển khách thuê giữa tòa nhà này sang tòa nhà khác, từ văn phòng hạng cao xuống văn phòng hạng thấp (với giá thấp hơn, diện tích nhỏ hơn và tiện ích ít).

Điển hình là thị trường Hà Nội, rất nhiều tòa văn phòng ở khu vực Cầu Giấy có mức giá cho thuê ở 10-13 USD/m2/tháng. Khu vực quận Đống Đa, giá cho thuê dao động từ 15-17 USD/m2/tháng. Khu vực quận Ba Đình, khoảng 20 USD/m2/tháng). Còn lại ở các quận trung tâm có mật độ dân cư dày đặc và giao thông thường xuyên ách tắc như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, khách chỉ thuê diện tích nhỏ làm văn phòng đại diện.

Theo bà Hồng Minh (PGĐ kinh doanh một công ty BĐS chuyên mảng cho thuê ở quận Ba Đình), các tòa hạng A, B+ đang có tỷ lệ trống sàn lớn, do nhiều công ty chuyển văn phòng về các tòa hạng C giá rẻ hơn và dịch chuyển về các khu vực Trung Yên, Trung Kính, Duy Tân, Mỹ Đình… Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng diện tích nhỏ khoảng 40-60m2 vẫn rất lớn. Tuy nhiên, nguồn cung lại không đáp ứng đủ, còn diện tích lớn trên 150m2 hầu như không có khách hỏi, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm, hoặc cách hồ Hoàn Kiếm khoảng dưới 12km.

Bên cạnh đó, có sự tham gia ngày một đông của những cặp vợ chồng trẻ, những sinh viên tìm thuê các căn hộ diện tích 50-70m2 để ở. Nguồn cung đối với phân khúc sản phẩm này đến nay vẫn đang thiếu rất nhiều. Tại khu vực Trung Hòa – Nhân Chính, Nguyễn Trãi, Hà Đông và đường Láng, hầu hết sức cung đều "tự phát". Các chủ sở hữu căn hộ, nhà riêng tự treo biển cho thuê. Mức giá vì thế cũng không thống nhất. Một căn hộ dự án Sakura (47 Vũ Trọng Phụng) tầng 10, diện tích 100m2, cho thuê làm văn phòng với giá 11 triệu đồng/m2; trong khi một căn diện tích 100m2 ở Chung cư Nàng Hương, chủ nhà cho 4 sinh viên thuê ở với giá ngót 7 triệu/tháng.

Chủ đầu tư "đứng nhìn"

Nằm trong phân khúc cho thuê, nhiều chủ đầu tư đang như "kiến bò chảo lửa", vì tỷ lệ trống các sàn cho thuê còn quá nhiều, trong khi sức cầu lại có xu hướng giảm đối với diện tích lớn, hạng sang. Trong quý II/2013, thị trường cho thuê chứng kiến sự trở lại của Trung tâm thương mại Tràng Tiền và cuộc "đổ bộ" của Royal City (tới đây là MegaMall TimesCity), với tổng diện tích bán lẻ lên tới xấp xỉ 600.000m2.

Theo giới phân tích, đây chỉ là những trường hợp đặc biệt chứng kiến mức giá thuê gia tăng ở mức cao (khoảng 2% so với quý trước) đối với mặt bằng bán lẻ diện tích lớn. Còn lại, đa số các trung tâm thương mại mới tại Hà Nội hiện đang hoạt động khá cầm chừng; tỷ lệ trống trung bình tăng khoảng 6 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ trống của cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm đều cao, đặc biệt là khu vực trung tâm do những diễn biến không khả quan của dự án Hàng Da Galleria khiến hàng loạt các cửa hàng rút dần ra khỏi DA. Riêng Grand Plaza, đầu tháng 3/2013, phải tuyên bố tạm thời đóng cửa.

Trong khi ở đầu thị trường phía Nam, nhờ mức giá hấp dẫn hơn và thu hút nhiều nhà bán lẻ nổi tiếng trên thế giới nên nhiều trung tâm thương mại lớn ở khu trung tâm vẫn được lấp đầy tốt: Bitexco Financial Tower (90% diện tích); Vincom Center A (95%); Pico Plaza, cơ bản kín khách thuê…

Như vậy cho thấy, phân khúc bán lẻ cho thuê tại Hà Nội đang "đặc biệt yếu". Tuy nhiên, các căn hộ cho thuê để ở, làm văn phòng có diện tích dưới 100m2, đón nhận luồng "sinh khí" từ nửa cuối quý I/2013 đến nay.

Theo chị Vân Anh, một môi giới "gạo cội" chuyên mảng cho thuê ở khu vực Thanh Xuân (Hà Nội), những căn hộ diện tích 80-90m2, nội thất đủ, chỗ gửi xe tốt đều được khách hỏi liên tục. Thậm chí, ngay cả đối với căn hộ tại Dương Nội A (hơi xa khu trung tâm) có diện tích tương tự, ở tầng 9 được cho thuê với giá 5 triệu/tháng sau khi chủ nhà rao... 3 ngày. Ông Tuấn, chủ sở hữu một căn hộ 100m2 tầng 8 Times City cho biết, sau khi chào cho thuê qua môi giới, chưa đầy một tuần, căn hộ của ông đã được khách thuê với giá 10 triệu đồng/tháng.

Một trong nhiều chủ sở hữu căn hộ vừa nhận nhà tại Royal City cho biết, vừa cho thuê căn hộ 109m2 tại tòa R1, với giá 15 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, tình thế đang "bi đát" với các chủ đầu tư chuyên mảng cho thuê hoặc các doanh nghiệp đầu tư DA nhà để ở đang tìm cách chuyển đổi cho thuê. Các chủ DA đã có những động thái tích cực như giảm giá thuê, tăng tiện ích dành cho khách hàng. Dự kiến, trong thời gian tới, giá thuê sẽ tiếp tục được điều chỉnh giảm nhẹ với hy vọng tỷ lệ trống sàn, mặt bằng giảm xuống.