Chính sách nhà ở cần phù hợp kinh tế thị trường

Gần đây thị trường nhà ở đang chuyển động trở lại sau một thời gian đóng băng, trong đó có cả phân khúc thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp (nhà xã hội). Từ góc độ của một chuyên gia lẫn doanh nghiệp, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland Invest đã có cuộc trao đổi với TBKTSG Online về vấn đề này.

* Gần đây, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Theo ông, những ưu đãi đó đã đủ để khuyến khích nhà đầu tư?

- Ông Trần Minh Hoàng: Tính khuyến khích thì có nhưng chưa cao. Tuy nhiên, tình hình thị trường nhà giá cao ảm đạm trong năm ngoái đã khiến các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến việc tham gia các chương trình nhà ở xã hội. Tôi nghĩ rằng bản thân nhiều doanh nghiệp cũng muốn góp phần giải quyết chỗ ở cho phần đông cư dân. Tuy vậy, nhà nước cần phân định rạch ròi giữa trách nhiệm xã hội và công việc kinh doanh của doanh nghiệp.

Trên thực tế thời gian qua, những quy định buộc chủ đầu tư trích một phần quỹ nhà trong dự án để làm nhà ở xã hội đã gây khó cho công việc kinh doanh của doanh nghiệp. Theo tôi, cách tốt hơn vẫn là nhà nước tạo điều kiện để doanh nghiệp kinh doanh, điều tiết thị trường bằng chính sách thuế và sử dụng nguồn thu này cho các mục đích xã hội.

* Còn giải pháp nào cho nhà ở thương mại giá thấp? Đối tượng này tuy không thuộc diện nghèo nhất nhưng vẫn chiếm phần đông trong xã hội. Có thể họ sẽ có đủ khả năng chi trả nếu thị trường có những sản phẩm phù hợp với sức mua và có nhiều hình thức hỗ trợ tín dụng trong tương lai?

- Mục tiêu của chính sách phát triển nhà ở là tạo điều kiện để đa số người dân mua được nhà, trong khi đó quy luật thị trường là dòng vốn đầu tư sẽ dịch chuyển vào phân khúc có lợi nhuận cao nhất, ít rủi ro nhất. Như vậy cần phải hướng mục tiêu sao cho phù hợp với quy luật để mục tiêu đạt hiệu quả cao nhất. Muốn vậy, Nhà nước phải có chính sách để phân khúc nhà ở dành cho đa số người dân hấp dẫn nhà đầu tư.

Theo tôi, những định hướng chính nhằm thực hiện điều này bao gồm: (1) điều chỉnh một số quy định trong quy hoạch xây dựng để những khu dân cư nhà giá rẻ được phép xây dựng với mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cao hơn, diện tích căn hộ nhỏ hơn, (2) nhà nước nhất thiết phải tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện cho những vùng quy hoạch này, kết nối thật tốt với các khu đô thị hiện hữu, (3) ưu đãi thuế đất đai, thuế xây dựng cho các vùng quy hoạch này, (4) khấu trừ thuế thu nhập cho người mua nhà lần đầu, v.v.

* Trên thực tế, việc mua bán nhà hình thành trong tương lai rất phổ biến và từng phát sinh nhiều tranh chấp. Làm sao để có một quy trình giao dịch an toàn, minh bạch mang ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của người mua?

- Hiện nay việc vi phạm hợp đồng mua bán nhà trả trước là khá phổ biến nhưng việc chế tài, xử lý tranh chấp chưa nghiêm. Để khôi phục lòng tin cho thị trường này, nhà nước phải có trách nhiệm tạo cơ chế, quy trình giám sát việc tuân thủ hợp đồng của các bên; đặt ra các tiêu chuẩn tối thiểu để một sản phẩm nhà ở được phép bán ra thị trường; tạo cơ chế giám sát việc sử dụng vốn ứng trước của khách hàng đúng mục đích thông qua tài khoản đặc biệt tại ngân hàng.

Điều cần lưu ý là trách nhiệm “chuẩn hóa” sản phẩm này phải thuộc về nhà nước chứ không phải các tổ chức trung gian như sàn giao dịch hay trung tâm môi giới, tư vấn. Và một khi sản phẩm đã được chuẩn hóa thì Nhà nước cũng cần tạo điều kiện cho hàng hóa đúng chuẩn được dễ dàng giao dịch, luân chuyển tự do, tạo tính thanh khoản và kích thích các dịch vụ bảo hiểm, tư vấn, tài chính liên quan phát triển. Với việc kiểm soát và khuyến khích thị trường nhà ở mua trả trước phát triển, Nhà nước còn có thể tăng thu thuế, các khoản phí, kích thích thêm nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở.

* Đầu tư phát triển nhà ở là lĩnh vực cần vốn lớn. Doanh nghiệp muốn tham gia thị trường cần có các công cụ tài chính hỗ trợ nhưng trên thực tế thị trường vẫn thường xuyên phải nếm trải sự khát vốn. Làm sao khắc phục nhược điểm này?

- Việc làm sao để phát triển các công cụ tài chính và tạo sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản luôn là đề tài nóng bỏng tại các diễn đàn nhà đất. Do đặc điểm sản phẩm nhà đất có giá trị lớn nên nhà đầu tư cũng như khách mua đều cần đến những nguồn hỗ trợ tài chính dài hạn. Nói cách khác, thiếu các nguồn tài chính này, thị trường nhà ở không thể phát triển!

Không kể hình thức cho vay thế chấp thông thường, tại các nền kinh tế phát triển, các tổ chức tín dụng còn mua bán hoặc chứng khoán hóa những khoản tín dụng cầm cố nhằm tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này. Việc tạo ra nhiều sản phẩm tài chính có tính thanh khoản, thị trường sẽ hút được nhiều khoản cho vay dài hạn với lãi suất thấp, sức mua sẽ tăng tạo thêm động lực cho các chủ đầu tư. Nhờ vậy, nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho dân. Tuy nhiên, cho đến nay, Việt Nam vẫn chưa có hành lang pháp lý đầy đủ để thiết lập các công cụ tài chính này.

* Nhưng cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản ở Mỹ và khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 đã làm dấy lên luồng ý kiến phê phán cơ chế thị trường với quá nhiều công cụ tài chính phái sinh, không thể kiểm soát. Liệu Việt Nam có nên đi con đường này và liệu đã thích hợp với điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay?

- Tôi lấy ví dụ từ câu chuyện chúng ta còn đang đi xe đạp thì không nên quá lo lắng về những vấn đề dành cho xe ô tô. Sẽ là thích hợp hơn khi nghĩ đến việc nâng cấp hạ tầng, đường sá và sau đó là sắm xe ô tô. Khi nào việc chạy xe ô tô trở nên quá phổ biến có thể gây tai nạn thì hãy nghĩ đến việc điều chỉnh và hạn chế. Hiện nay thế giới vẫn chưa nghĩ ra phương tiện giao thông nào hữu hiệu hơn ô tô, và chúng ta muốn phát triển thì không cách nào khác là vẫn phải chọn loại phương tiện này.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG