Chính sách làm “ngộp” nhà đất

Chúng ta đã có rất nhiều luật nhưng chuyện cụ thể của thị trường bất động sản thì bị bỏ lơ.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bị chính sách làm cho ngột ngạt và đầu tư vào lĩnh vực này không dễ ăn như nhiều người nghĩ. Đây là ý kiến của nhiều đại biểu đưa ra trong hội thảo “Mức sinh lợi, rủi ro trong đầu tư bất động sản” do Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng tổ chức hôm qua (1-12).

Thủ tục hành chính rắc rối

Nhà đất là sản phẩm hàng hóa đặc biệt, đầu tư vào đất phải bỏ ra một số tiền lớn, tuy nhiên hiện nay pháp lý cho thị trường này còn chồng chéo. Chúng ta có rất nhiều luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp... cùng điều chỉnh, nhưng những chuyện cụ thể của thị trường bất động sản lại bị bỏ quên.

 Chẳng hạn như thời hạn tối đa chủ đầu tư bàn giao nhà cho người mua, vấn đề nhà mẫu ai kiểm tra, giám sát hay tiêu chuẩn nhà ở thương mại đang bị lạm dụng cụm từ căn hộ cao cấp...

Dẫn chứng cho việc này, luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết chỉ có mỗi việc doanh nghiệp có được huy động vốn trước của khách hàng hay không đã khiến nhiều chủ đầu tư mệt mỏi và khiến thị trường nhà đất hiện nay lình xình. Bà Hòa phân tích, tình trạng trên xảy ra là do nhiều quy định pháp luật chưa rõ.

Ở đây, những nhà hoạch định chính sách cần làm rõ điều kiện để thực hiện Điều 39 Luật Nhà ở và khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản, như xây dựng xong phần móng là gì, đã có hạ tầng là gì. Hay tiền ứng trước của khách hàng cũng cần nói rõ là tiền gì: tiền giữ chỗ, đặt cọc hay trả dần... Theo bà Hòa, quy định rõ việc này sẽ hạn chế việc bán “lúa non” dự án và tránh rủi ro cho khách hàng, góp phần làm thị trường nhà đất bớt nóng lạnh.

Với tư cách một người trong cuộc, chủ đầu tư dự án nhà ở, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, cho rằng nhà đất hiện nay sốt là do thủ tục hành chính quá rắc rối. Ông Đực đưa ra dẫn chứng, một dự án nhà ở từ lúc triển khai cho đến khi đưa được sản phẩm ra thị trường mất gần 10 năm. Lý do, hồ sơ dự án cứ đi lòng vòng qua nhiều cửa từ quận lên sở và qua các ngành liên quan.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, cũng cho rằng chính sách và thủ tục hành chính về nhà đất hiện nay đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản. Ông Hà thừa nhận quy trình thủ tục đầu tư hiện nay chưa theo kịp thông lệ quốc tế, gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài. Mặt khác, công tác xây dựng quy hoạch đô thị tụt nhịp so với sự phát triển của đất nước.

Bong bóng nhà đất đang hình thành

Các chuyên gia cũng đặt ra vấn đề bong bóng nhà đất khi nhiều dòng tiền hiện nay đang cùng lúc đổ mạnh vào đất. Phân tích xu hướng này, Tiến sĩ Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP.HCM, cho rằng sức nóng của thị trường nhà đất hiện nay giống như cơn khát chứng khoán thời điểm cuối năm 2006.

Tuy nhiên, thị trường chứng khoán thì giao dịch bị khống chế ở mức tăng giảm chỉ 5% hoặc 10% nên dù sao cũng đỡ nguy hiểm hơn cơn sốt đất. Lý do, tiền đầu tư vào nhà đất gom thành một cục lớn, thị trường sốt thì lợi nhuận thu về nhiều nhưng khi thị trường lạnh thì dòng tiền đóng băng ngay. Đó là chưa nói tính thanh khoản kém của nhà đất khi thị trường hạ nhiệt. Bài học này chúng ta có thể thấy ở thị trường nhà đất Nhật Bản cách đây 10 năm và ở Mỹ hiện nay.

Luật sư Trương Thị Hòa cũng cho rằng thị trường nhà đất ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đang có dấu hiệu bong bóng và đem lại rủi ro rất cao. Theo bà Hòa, trong khi chờ giá nhà đất quay về với giá thực thì các nhà đầu tư nên chú trọng vấn đề pháp lý, cụ thể ở đây là những hợp đồng giao dịch dân sự để ràng buộc quyền lợi, nghĩa vụ của bên mua lẫn bên bán.

Nhận định về giá nhà đất hiện nay, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng thị trường thiếu lành mạnh, có nhiều bất ổn gây ảnh hưởng tới nền kinh tế. Để đưa thị trường nhà đất vào khuôn phép, nhà nước đang có những chính sách điều tiết phù hợp.

Trước mắt, một số loại thuế, phí để được soạn thảo, bổ sung nhằm điều chỉnh cho thị trường phát triển bền vững. Theo ông Nam, cách làm đang được nhiều người đồng tình cũng như Chính phủ chú ý là giảm thuế, phí trong giao dịch nhà đất và thay vào đó là tập trung đánh thuế vào chủ sở hữu bất động sản theo lộ trình.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng):

Nhiều dự án lớn vẫn phải theo cơ chế “xin - cho”!

Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong nước chưa cao, vì thế làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Hầu hết các dự án bất động sản lớn vẫn phải theo cơ chế “xin-cho” hay phải điều chỉnh quy hoạch.

Ngoài ra, tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá khá phổ biến làm cho thông tin về thị trường bất động sản không phản ánh đúng với thực tế. Đây cũng chính là lý do khiến các nhà đầu tư khó đưa ra quyết định đúng đắn và nhà nước khó có những biện pháp điều chỉnh phù hợp.

Theo Pháp Luật