Chinh phục người mua bằng giá thấp

Số người được vay ưu đãi lãi suất mua nhà từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng sau hơn một tháng triển khai là rất ít, gần như không đáng kể. Vậy nên, để đẩy nhanh tiến độ cho vay, Ngân hàng Nhà nước đã đề nghị năm ngân hàng thương mại nhà nước tham gia chương trình phải nghiên cứu đầy đủ các quy định mới cập nhật để kịp thời hướng dẫn cho tất cả các chi nhánh, phòng giao dịch thuộc hệ thống ngân hàng mình, nhằm tiếp nhận và hướng dẫn cụ thể hồ sơ của người muốn vay mua nhà. Tình hình đối với phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ sẽ tốt hơn sau động thái này?

Tồn kho và… giảm giá

Những số liệu về hàng tồn kho bất động sản ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục cho thấy tình hình khó khăn của thị trường bất động sản. Tại Hà Nội, số căn hộ chung cư tồn kho hiện còn gần 6 ngàn, tương ứng hơn nửa triệu mét vuông sàn.

Số này đã xây xong phần thô hoặc đang xây dựng và không có gì ngạc nhiên khi trên 90% số căn hộ tồn kho này có diện tích trên 90m2. Ngoài ra còn có gần 3.500 biệt thự, nhà liền kề, trong đó hơn ba phần tư có diện tích trên 90m2.

Còn với TP.HCM, tính đến thời điểm này vẫn có khoảng 13 ngàn căn hộ cùng với hàng ngàn biệt thự, đất nền... tồn kho. Vậy nên, thông tin UBND TP.HCM vừa đồng ý đưa hơn 1 ngàn nền đất vốn dành để tái định cư cho dự án khu đô thị Thủ Thiêm ra bán đấu giá chắc chắn sẽ tạo thêm áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản.

Việc có thêm một nguồn cung lớn được tung vào thị trường đất nền quận 2 vốn chưa khởi sắc sẽ tác động đến mặt bằng giá đất nền địa bàn này cũng như với cả thị trường. Nhiều khả năng trong thời gian tới, mặt bằng giá đất nền ở TP.HCM sẽ tiếp tục đi xuống.

Tuy nhiên, có vẻ như đó chỉ là một nốt trầm thoáng qua, bởi từ đầu năm đến nay chính quyền và các doanh nghiệp tại TP.HCM đã triển khai nhiều giải pháp để giải quyết hàng tồn kho bất động sản.

Các doanh nghiệp thì cơ cấu lại quy mô căn hộ, xin chuyển công năng dự án, giảm giá bán, thậm chí chấp nhận bán lỗ để tăng thanh khoản, hỗ trợ lãi suất cho người mua, kéo dài thời gian thanh toán và nhiều hình thức khuyến mãi khác nhằm bán được hàng.

Trong sáu tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp đã bán được 2 ngàn căn hộ. Song song đó, chính quyền địa phương cũng đã thực hiện tốt việc nối kết giữa doanh nghiệp và ngân hàng nhằm giải quyết khó khăn về vốn cho các doanh nghiệp.

Trở lại thị trường Hà Nội, trong khi chính quyền địa phương quyết định tạm ngưng xem xét các dự án bất động sản khu vực nội đô nhằm giảm nguồn cung, thì một số doanh nghiệp cũng bắt đầu giảm giá mạnh để bán hàng. Đã có những căn hộ thuộc dự án giá cao được bán với giá rẻ bất ngờ.

Điển hình trong tháng 7 này là việc dự án VP5 thuộc khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm của Tập đoàn Mường Thanh được chủ đầu tư chào bán với giá chỉ 14-16 triệu đồng/m2 cho các căn hộ diện tích dưới 70m2, tham chiếu với chung cư VP3 Linh Đàm của cùng chủ đầu tư nằm kế bên trước đó được rao bán với giá 30-31 triệu đồng/m2.

Điều đáng lưu ý là với diện tích và mức giá như vậy, dự án này hoàn toàn đủ điều kiện để người mua có thể vay vốn trong gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng. Do là “hàng cao cấp giá rẻ” nên đã có dòng người xếp hàng để mua và chỉ trong một buổi sáng, 700 căn hộ đã được bán hết.

Tuy nhiên, người mua được lại là các sàn giao dịch, nhà đầu tư thứ cấp, còn người mua trực tiếp không thể mua với giá này, nếu muốn thì phải mua lại với giá cao hơn giá gốc hàng trăm triệu đồng.

Vì yếu tố bất thường ấy nên người ta cho rằng mức giá gốc được chủ đầu tư đưa ra chỉ nhằm giúp dự án lọt vào danh sách ưu đãi vay vốn mà thôi và giá mà chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp và sàn giao dịch đã cao hơn giá gốc, nên giá đến tay người mua cuối cùng bị đội lên.

Dù sự giảm giá trong trường hợp cụ thể này có thể chưa thực chất, nhưng qua sức hút của những sản phẩm có giá cả và diện tích hợp lý đã chứng tỏ nhu cầu thật của người mua nhà còn rất lớn.

Người mua không quan tâm đến bất động sản khi cảm thấy giá cả chưa hợp lý; một khi cảm nhận được cái gọi là “giá rẻ”, họ sẽ không đứng ngoài cuộc. Điều này có tác động gì đến các doanh nghiệp khi đưa ra giá bán cho dự án của mình?

Có nên mua bất động sản lúc này?

Đó là một câu hỏi khó có lời đáp, nhưng cũng không phải quá khó nếu nhìn vào dẫn chứng trên ở thị trường Hà Nội. Có thể nói, việc nên mua hay không tùy thuộc vào nhu cầu và người mua nhận định giá cả đã hợp lý hay chưa.

Nếu so với mức thu nhập trung bình của người dân thì dĩ nhiên giá bất động sản ở các đô thị là quá cao, nhưng nếu so với mấy năm trước thì giá đã giảm 30 - 50% tùy theo phân khúc.

Nhiều người cho rằng, rất khó để kéo giá bất động sản xuống mức phù hợp với túi tiền của đa số người dân, do thu nhập bình quân đầu người nước ta còn thấp. Với chi phí đền bù giải tỏa, thuế sử dụng đất, đầu tư hạ tầng, nhân công, vật liệu xây dựng... như hiện nay, thật khó để các doanh nghiệp giảm mạnh giá căn hộ.

Thời gian qua, việc giảm giá và giao dịch chậm đã khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, tháo chạy khỏi thị trường.

Điều này có thể khiến cho giá bất động sản còn giảm nữa, tuy nhiên một khi các nhà đầu tư thứ cấp vào cuộc, mua vào để chờ giá lên thì đà rơi của giá sẽ ngưng, cơ hội mua bất động sản với giá thấp nhất có thể sẽ trôi qua với những người có nhu cầu thực.

Dù vậy, việc tham gia thị trường bất động sản giai đoạn này chỉ phù hợp với mục tiêu đầu tư dài hạn.

Nếu cần một dự báo thì có lẽ chính sách giảm thuế giá trị gia tăng đối với mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá thấp sẽ giúp giá bất động sản giảm thêm.

Theo quy định mới, từ ngày 1/7, các hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đã hoàn thiện dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được giảm tới 50% thuế giá trị gia tăng, từ mức 10% xuống còn 5%.

Sau khi được giảm 50% số thuế phải nộp, hẳn sẽ có nhiều dự án trong diện này được chủ đầu tư điều chỉnh giá, đồng thời cũng sẽ khuyến khích một số chủ đầu tư xin điều chỉnh dự án của mình cho phù hợp với diện tích, giá bán tương ứng để được hưởng ưu đãi.

Người được hưởng lợi cuối cùng dĩ nhiên là người mua và nếu họ chấp nhận mở hầu bao, thị trường sẽ có cơ hội để hồi phục.

Khi quyết định điều chỉnh giảm thuế giá trị gia tăng với nhà xã hội và nhà thương mại giá rẻ, Nhà nước chứng tỏ mình đang khuyến khích các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc này, vừa giúp đỡ thị trường bất động sản, vừa tạo cơ hội cho người có thu nhập trung bình sớm có cơ hội sở hữu nhà ở.

Điều quan trọng là các doanh nghiệp có tận dụng được cơ hội này để chinh phục được người mua bằng những sản phẩm giá rẻ tương ứng hay không.