Chia nhỏ căn hộ - giải pháp điều chỉnh cung cầu?

Việc điều chỉnh chia nhỏ căn hộ đã được Bộ Xây dựng quy định chặt chẽ. Doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có hướng mở để giải phóng bớt lượng hàng tồn kho từ các dự án căn hộ có diện tích lớn.

Mới đây, tại chung cư Mỹ Đức (phường 21, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh), chủ đầu tư là Công ty Xây dựng số 5 đã khởi động việc chia nhỏ những căn hộ còn trống ở lốc E1, E2 (có diện tích từ 80m2, 90m2, 100m2, 110m2 và 165m2...) trong chung cư, với mục đích giải phóng nhanh các căn hộ còn tồn đọng với giá rẻ hơn.

Tuy nhiên, người dân trong chung cư lại phản đối, không đồng ý việc chia nhỏ căn hộ, bởi như thế đồng nghĩa với việc tăng “dân số” sinh sống trong khu chung cư. Các hộ cũ mua nhà với giá cao (thời điểm mua đó là 23 - 24,5 triệu đồng/m2), nay phải chia sẻ quyền lợi về không gian sống, các điều kiện sinh hoạt như thang máy, chỗ để xe, lối đi lại…

Chưa kể, việc chia nhỏ căn hộ sẽ khiến khu căn hộ cao cấp này không khác gì những khu chung cư bình dân. Như vậy, giải pháp chia nhỏ căn hộ để bán được nhà, góp phần giảm khó cho thị trường bất động sản, xem ra còn lắm nhiêu khê.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - HoREA, tại 40 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố thì hàng tồn kho đều nằm ở các dự án căn hộ có diện tích từ 80m2 trở lên. Các dự án có căn hộ nhỏ dưới 80m2 đều bán được. Việc Bộ Xây dựng đã có chủ trương cho phép chia nhỏ căn hộ là một giải pháp kịp thời, nhằm tháo gỡ khó khăn cho phân khúc nhà chung cư.

Theo Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các công trình mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng, chủ đầu tư phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng trước khi thực hiện điều chỉnh.

Bộ Xây dựng yêu cầu việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại từ diện tích lớn, sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ, phải bảo đảm các nguyên tắc, bảo đảm an toàn, tiện lợi cho người sử dụng. Căn hộ diện tích nhỏ sau khi chuyển đổi phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu như bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm….

Diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại, theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp dự án chỉ điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà không thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải xem xét, phê duyệt lại.

Như vậy, việc điều chỉnh chia nhỏ căn hộ đã được quy định chặt chẽ. doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có hướng mở để giải phóng bớt lượng hàng tồn kho từ các dự án căn hộ có diện tích lớn.

Dưới góc độ chuyên môn, kiến trúc sư Khương Văn Mười – Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP. Hồ Chí Minh phân tích, trong loại căn hộ nhỏ lẻ có loại giá rẻ, bình dân phục vụ cho người lao động nghèo, cán bộ công nhân viên có thu nhập thấp, sinh viên vừa tốt nghiệp. Loại hình này như dạng nhà ở xã hội, nhưng chất lượng xây vẫn đảm bảo, chỉ tiết kiệm kinh phí qua giải pháp thi công, sử dụng vật liệu và trang thiết bị phù hợp.

Đương nhiên, nếu giá thành thấp thì việc lựa chọn vị trí xa trung tâm, ngoại ô là chắc chắn. Còn lại căn hộ nhỏ nhưng cao cấp (phù hợp với loại hình chia nhỏ căn hộ) dành cho người có điều kiện kinh tế thì chọn trung tâm gần nơi làm việc. Hai thể loại nhà ở này thường có diện tích 20m2 - 25m2.

Ở đô thị của nhiều nước như Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc… loại hình này gọi là studio, rất phổ biến. Các Studio có diện tích tối thiểu nhất, nhưng trang thiết bị đầy đủ nhất, có thể giải quyết tốt bài toán khó tại thị trường Việt Nam hiện nay là cung cầu chưa cân.

Tuy nhiên, cũng nên chú ý, khi phát triển loại hình nhà ở nhỏ, hay chia nhỏ căn hộ phải đi đôi với hình ảnh đô thị được quy hoạch hợp lý. Bởi nếu các công trình nhà ở đơn giản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến diện mạo đô thị.

Mặt khác, việc chia nhỏ căn hộ sẽ làm thay đổi toàn bộ cấu trúc của cả chung cư, kéo theo kết cấu có thể không đảm bảo an toàn như thiết kế ban đầu. Và việc chia nhỏ căn hộ còn đi đôi với sự điều chỉnh của hàng loạt vấn đề khác như điện nước, nhà vệ sinh… Về lâu dài sẽ tạo áp lực lên hạ tầng xã hội xung quanh dự án.