Chế tài để ngăn xung đột ở chung cư

Theo Sở Xây dựng TP HCM, xung đột gay gắt và phổ biến ở nhiều chung cư chính là tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng; bên cạnh đó là sử dụng, quản lý chi phí vận hành, chuyển giao quỹ bảo trì 2%, không tổ chức hội nghị nhà chung cư đúng quy định

Tại TP HCM,  tình trạng xung đột xảy ra tại các chung cư ngày càng “leo thang”. Nếu không có một quy chế quản lý chặt chẽ nhằm chấn chỉnh tình trạng này, e rằng vấn đề an ninh, trật tự tại các chung cư sẽ ngày càng nghiêm trọng, nhất là trong bối cảnh các chung cư chuẩn bị đưa vào sử dụng ngày càng nhiều. Do đó, kỳ vọng dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP đang được Sở Xây dựng phối hợp với các quận, huyện tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư nếu được UBND TP HCM thông qua sẽ “giảm nhiệt” những xung đột này.

Quy định cụ thể sở hữu chung - riêng

Dự thảo nêu trên được xây dựng dựa trên kết quả khảo sát thực tế của Sở Xây dựng tại 58 chung cư đang có nhiều vấn đề trong tổng số 1.244 chung cư trên địa bàn TP. Theo ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng - tranh chấp tại các chung cư tập trung vào 16 vấn đề như sử dụng, quản lý chi phí vận hành, chuyển giao quỹ bảo trì 2%, không tổ chức hội nghị nhà chung cư đúng quy định… Trong đó, vấn đề gay gắt và phổ biến ở nhiều chung cư chính là tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng.

Theo Luật Nhà ở thì nơi để xe thuộc sở hữu chung trong khi Nghị định 71/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định nơi đỗ ô tô tùy chủ đầu tư quyết định sở hữu chung hay riêng. Vừa qua, Bộ Xây dựng lại có văn bản hướng dẫn: Trường hợp chủ đầu tư không hạch toán giá bán và hợp đồng không nói rõ thì diện tích để xe thuộc sở hữu chung. Để thống nhất, dự thảo do Sở Xây dựng đưa ra quy định cụ thể phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng. Theo đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (hệ thống thông tin, lan can, sân thượng…), nơi để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh... thuộc sở hữu chung. Khu vực để ô tô phải bảo đảm diện tích theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định quyền sở hữu. Phần sở hữu chung phải được xác định cụ thể trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Chấn chỉnh  thu - chi

Ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP, đặt vấn đề: Liệu quy chế mới có giải quyết hết 16 vấn đề tồn đọng của các chung cư hay không? Trả lời thắc mắc của lãnh đạo TP,  ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho rằng: Nếu chỉ căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành thì dự thảo quy chế vẫn chưa giải quyết cơ bản những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trong thời điểm hiện nay. Do đó, Sở Xây dựng xin ý kiến UBND TP cho bổ sung một số chế tài chưa được quy định trong Quyết định 08 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như các văn bản pháp luật liên quan khác.

Cụ thể, việc thu - chi đối với phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là thỏa thuận dân sự của bên sử dụng dịch vụ và bên cung cấp dịch vụ. Trong thời gian chủ đầu tư chưa bán hết căn hộ, chưa thành lập ban quản trị thì chủ đầu tư quyết định đơn giá phí này nhưng phải được thông báo đến người sử dụng chung cư hằng tháng và quyết toán lại sau khi ban quản trị chính thức được thành lập trong vòng 30 ngày. Về phí quản lý vận hành, đối với các căn hộ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nhưng chưa bán thì đóng 50% phí này theo mét vuông sàn sử dụng hoặc đóng một phần theo thỏa thuận giữa các bên liên quan.

Đối với các căn hộ thuộc quyền sở hữu nhà nước chưa được cơ quan có thẩm quyền bố trí sử dụng thì đóng một phần phí quản lý theo thỏa thuận giữa các bên có liên quan. Tuy nhiên, ông Phạm Minh Mẫn, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Phú, cho rằng quy định này chưa hợp lý bởi nguyên tắc đã sở hữu là phải đóng tiền. Vì thế, chủ đầu tư cũng đóng 100% mới công bằng. Ngoài ra, theo ông Mẫn, chủ đầu tư  cũng phải đóng 2% quỹ bảo trì nếu vẫn còn ở chung cư và dự thảo cũng nên quy định cụ thể về thời điểm đóng quỹ 2% đối với các chủ đầu tư.

Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín cũng nêu lên tình trạng kiểm tra thực tế một số chung cư có việc chủ đầu tư tự ý nâng giá dịch vụ, chẳng hạn TP quy định giá nước sạch chỉ 5.300 đồng/m3 nhưng chủ đầu tư bơm nước chứa vào bồn rồi bán cho dân với mức 20.000-30.000 đồng/m3. “Chính quyền TP hay các cơ quan khác không thể ban hành mức giá dịch vụ cụ thể cho các chung cư song không vì thế mà các chủ đầu tư muốn thu sao thì thu” - ông Tín nói và yêu cầu các đơn vị quản lý dịch vụ điện, nước… kiểm tra, chấn chỉnh ngay bất cập này. 

Nên có quy chế riêng cho chung cư tái định cư?

Theo quy định của dự thảo, các chung cư tái định cư, nhà ở xã hội có trên 50% số lượng căn hộ đã chuyển thành sở hữu tư nhân thì phải tuân theo quy chế này. Đại diện quận 8 và quận 2 cho rằng nên có quy chế riêng cho các chung cư tái định cư vì phần lớn người dân ở đây là đối tượng gặp khó khăn về kinh tế, sẽ khó khăn trong việc chi trả các loại phí dịch vụ. Tuy vậy, cũng có nhiều ý kiến cho rằng quy chế quản lý là để bảo đảm duy trì vận hành các chung cư nên tất cả chung cư đều phải áp dụng. Nếu người nghèo thì có thể hỗ trợ bằng nhiều hình thức khác.