Cầu đã mở, đường đã thông, nhà đất vẫn "buồn"

Đại lộ Đông Tây (ngày thông xe giai đoạn 1) là công trình hạ tầng được giới kinh doanh địa ốc kỳ vọng thổi luồng gió mới vào thị trường nhà đất quận 2, 9. Ảnh: Kiên Cường.

Thị trường nhà đất TP HCM đã qua giai đoạn ăn xổi, vì thế mà đại lộ Đông Tây và cầu Phú Mỹ vận hành tròn một tuần, giá cả vẫn bình ổn, thay vì tăng đột biến như trước đây.

Trước nay thông tin xây cầu, mở đường, quy hoạch các tuyến vành đai, những khu đô thị mới... dù triển khai ngắn hay dài hạn đều khiến giá địa ốc "nhảy múa", tăng ít nhất 15%. Tuy nhiên, sau hai sự kiện lớn của TP HCM là thông xe một phần Đại lộ Đông Tây và thông xe kỹ thuật cầu Phú Mỹ dịp lễ Quốc khánh đến nay, thị trường địa ốc Sài Gòn vẫn chưa có nhiều chuyển biến.

Ghi nhận của VnExpress.net, điểm nóng được giới kinh doanh địa ốc rao bán sản phẩm là quận 2, 7. Nhưng giao dịch ở khu vực này vẫn rất ít, hầu như khách chỉ thăm dò giá cả mà chưa mạnh dạn mua vào. Đa phần các dự án căn hộ đều đứng giá. Riêng đất nền tiếp tục biến động nhẹ trong tuần đầu tháng 9.

Khảo sát từ những sàn địa ốc: Sacomreal, Vinaland, tính đến ngày 7/9, giá rao bán các dự án trên địa bàn thành phố tuy nhích lên chút ít so với cách đây 1 tuần, song tỷ lệ tăng giá chưa vượt mức 3%. Thậm chí một số nơi còn bất ngờ giảm 4,5% giá so với tuần trước.

95% trên tổng số các dự án rao bán thông qua sàn có tỷ lệ tăng giảm 0%, trừ một số dự án đất nền tại quận 2 có biểu hiện tăng - giảm cục bộ. Cụ thể cùng một khu Thạnh Mỹ Lợi nhưng đất nền dự án Huy Hoàng từ 33 đến 38 triệu đồng tăng lên thành 34-39 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, cách Huy Hoàng không xa, cụm 1 Thạnh Mỹ Lợi (lộ giới 10-12 m) trước đó có giá 23-27 triệu đồng nay giảm xuống còn 22-26 triệu đồng mỗi m2. Tương tự khu Bình Trưng Đông Cát Lái, lộ giới 30-40 m, cuối tháng 8 có giá 16,5-19,5 triệu đồng đã giảm xuống còn 15,5-18,5 triệu đồng mỗi m2.

Khu Nam Sài Gòn, quận 7, chỉ có 2 đại diện tăng giá. Đất nền dự án Phú Mỹ - Vạn Phát Hưng tăng cục bộ 2,2%. Còn đất nền Trung Sơn KDC 6A cách đây 1 tuần còn có giá 36-51 triệu đồng hôm 7/9 nhích lên thành 37-52 triệu đồng mỗi m2.
 

Trưởng văn phòng giao dịch Công ty Vinaland chi nhánh Trần Não, quận 2, Nguyễn Xuân Lộc nhận xét, dù cầu đã xong, đường đã mở nhưng các tuyến kết nối chưa có nên nhà đất sẽ khó biến động trong tháng 9. Nếu sắp tới các đường dẫn kết nối vào cầu Phú Mỹ và phần còn lại của Đại lộ Đông Tây triển khai nhanh thì nhà đầu tư sẽ mạnh dạn nhập cuộc.

Theo ông Lộc, để có sự kết nối nhịp nhàng giữa các dự án với cầu đường cần mất thêm một khoản thời gian liên kết từng khu. Nhiều người đã thăm dò, khảo giá nhưng không bán mua vì họ chờ đợi những mảnh ghép còn lại.

Trao đổi với VnExpress.net, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân Trương Thái Sơn phân tích, lâu nay có sự hiểu nhầm cho rằng hạ tầng gồm có cầu đường, đây là quan niệm đúng nhưng chưa đủ. Cần hiểu hạ tầng đòi hỏi các yếu tố: cầu đường, điện nước, viễn thông cộng thêm đặc tính kết nối thông thương và tạo sức hút tập trung dân cư. Khi đạt được các tiêu chí trên, hạ tầng mới có cơ sở kéo được giá đất tăng một cách ổn định và hợp lý.

Theo ông Sơn, trong 2-3 năm trở lại đây, thành phố đã hoàn thiện rất nhiều cầu đường, làm thay đổi được bộ mặt đô thị. Giá đất liên tục được điều chỉnh, tăng lên cùng với tiến độ hạ tầng theo quy luật "nước lên thuyền lên". Tuy nhiên, trong những đợt giá đất leo thang do ảnh hưởng từ thông tin hạ tầng, nhiều người vẫn mập mờ về giá trị đích thực của suất đầu tư mình khổ công theo đuổi.
 

Chuyên gia này giải thích, cần phân biệt vai trò thực tế của những công trình cầu đường vì chúng được phân cấp thành 2 loại. Thứ nhất là các công trình chỉnh trang đô thị, chỉ đóng vai trò kết nối các quận nội thành và giúp lưu thông thuận tiện. Loại này gây biến động nhất thời, khiến tăng giá nhà đất nội khu trong ngắn hạn. Ví dụ như giải tỏa nhà dân để mở rộng lòng đường, bắc thêm cầu tạo sự kết nối liên quận như: cầu Ông Lãnh kết nối quận 1 với quận 4, cầu Nguyễn Văn Cừ nối quận 1,5 với quận 4,8, cầu Nguyễn Tri Phương giúp hai quận 5-8 dễ lưu thông hơn, cầu Phú Mỹ nối quận 2 sang quận 7...

Thứ hai là công trình phát triển đô thị, đóng vai trò mở rộng không gian và mang lại giá trị lâu dài, khai phá những vùng đất hoang hóa, thúc đẩy việc thành lập các khu dân cư mới. Chẳng hạn như hầm Thủ Thiêm, các tuyến đường vành đai, Đại lộ Nguyễn Văn Linh, Đông Tây. Những hạng mục này khi hoàn thành sẽ có vai trò giãn dân từ khu trung tâm ra khu ngoại thành. Thậm chí tạo tính tương tác liên vùng, thu hút dân cư từ các tỉnh lân cận đổ về, xa hơn nữa là hình thành những khu đô thị vệ tinh hoặc mở rộng sự giao thương của thành phố với các tỉnh láng giềng.

Ông cho rằng, chỉ có những công trình phát triển đô thị mới thực sự khiến cho giá đất có những đợt điều chỉnh, tăng giá ngoạn mục. Còn những hạng mục cầu đường đóng vai trò kết nối, tạo sự thuận tiện cho lưu thông, giá đất nơi đó không đáng bị 'thổi" lên 3-5 bận. Bởi lẽ, trên thực tế sự kết nối này chưa đủ sức tạo các bước đột phá mà chỉ là kỳ vọng thiếu cơ sở.

Các chuyên gia khuyến cáo, người "săn" nhà đất phải cẩn thận với những chiêu quảng cáo bán nhà, đất gần cầu đã hoặc đang xây, cạnh những tuyến đường mới mở, trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại...

"Hãy tìm nhà tư vấn hỗ trợ, khảo sát cụ thể để tỉnh táo xem xét hạ tầng toàn khu có kết nối lưu thông và giao thương được hay không rồi quyết định mua cũng chưa muộn", một chuyên gia địa ốc nhấn mạnh.

DiaOcOnline.vn - Theo VnExpress