Cao ốc văn phòng vào cuộc đua mới

Tình trạng ế khách do tác động của khủng hoảng kinh tế cộng hưởng với một khối lượng lớn diện tích văn phòng cho thuê được tung ra thị trường trong năm 2009 đang đẩy các chủ tòa nhà văn phòng vào một cuộc đua mới.

Diện tích trống đang tăng, giá thuê đang giảm

Hàng chục ngàn mét vuông văn phòng còn trống trong các tòa cao ốc nằm ngay những trục đường đắc địa nhất của trung tâm TPHCM đang được các nhà môi giới hối hả chào hàng với mức giá giảm từ 30-50% so với hồi đầu năm nay. Đó là bức tranh tiêu biểu cho thị trường văn phòng cho thuê ở giai đoạn hiện nay.

Ông Chris Currie, Trưởng bộ phận dịch vụ văn phòng của Công ty dịch vụ bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, cho biết mức giá chào thuê cho loại văn phòng hạng A hiện ở mức dưới 60 đô la Mỹ/mét vuông, hạng B khoảng 35 đô la Mỹ/mét vuông, hạng C dưới 20 đô la Mỹ/mét vuông. Tuy nhiên, theo một số khách thuê, mức giá cho thuê thực tế có thể thấp hơn 15-20%.

Mặc dù quí 2-2009, lượng khách tìm thuê văn phòng đã tăng hơn so với quí 1 nhưng không vì thế mà giá chào thuê tăng trở lại. Ngược lại, CBRE dự báo giá thuê sẽ còn tiếp tục giảm thêm, một số tòa nhà có thể giảm đến 20% so với hiện nay.

Nguyên nhân là do diện tích văn phòng mới được tung ra thị trường sẽ cao hơn so với nhu cầu. Ông Currie dự báo tổng diện tích văn phòng cho thuê các loại còn trống tại TPHCM sẽ tăng từ 15% ở thời điểm hiện nay (khoảng 114.000 mét vuông) lên 30% vào cuối năm 2009 (khoảng 360.000 mét vuông).

Xa hơn một chút, CBRE dự báo tổng diện tích văn phòng cho thuê ở TPHCM sau hai năm nữa có khả năng tăng gấp đôi so với hiện nay, vươn đến con số 1,6 triệu mét vuông sàn văn phòng các loại, và tiến dần đến điểm bão hòa.

Trong bối cảnh thị trường nguồn cung ngày càng tăng, các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê đang đứng trước một cuộc cạnh tranh gay gắt vì khách thuê giờ đây có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc tìm kiếm mặt bằng thay thế. Ngoài việc giảm giá cho thuê, nhiều hình thức hỗ trợ khách hàng cũng đồng thời được áp dụng. Giám đốc tiếp thị một cao ốc văn phòng hạng B tại khu vực trung tâm TPHCM cho biết, tùy vào tài đàm phán hợp đồng mà khách thuê có thể cắt giảm đáng kể chi phí thuê thực tế thông qua việc thụ hưởng sự hỗ trợ của chủ tòa nhà.

Những hình thức hỗ trợ phổ biến như: miễn phí giữ xe; tăng thời gian làm việc trong ngày dài hơn; thỏa thuận hợp đồng dài hạn và miễn tiền thuê cho một số tháng đầu tiên của hợp đồng (thông thường là 3/36 tháng); bao thầu hoặc chia sẻ chi phí trang trí nội thất thay vì giao mặt bằng thô; hỗ trợ quảng bá hình ảnh thương hiệu bên trong và bên ngoài tòa nhà; chia sẻ chi phí điện nước và các dịch vụ khác…

Trên thực tế, nỗi lo sợ về sự mất giá của tiền đồng Việt Nam cũng là một vấn đề đối với nhiều khách thuê. Do vậy, chủ một số tòa nhà chấp nhận cả việc ký hợp đồng thuê dài hạn tính theo tiền đồng. Một số cách thức hỗ trợ linh động khác nhằm giải tỏa sự ái ngại về “ẩn số tỷ giá” cho khách hàng như thỏa thuận giới hạn biên độ trượt giá, tiền thuê trả trước hoặc khách thuê có thể mua đứt một phần diện tích trong tòa nhà để được sở hữu lâu dài.

Tóm lại là xu hướng nhượng bộ của các chủ tòa nhà và khách thuê đang có điều kiện đàm phán tốt nhất. Mặc dù vậy, vị giám đốc tiếp thị nói trên vẫn cảnh báo khách thuê đừng vì quá quan tâm yếu tố giá và sự chiều đãi của bên cho thuê mà bỏ quên yếu tố chất lượng công trình cao ốc cũng như chất lượng các dịch vụ hàng ngày. Bà nhấn mạnh các yếu tố về chất lượng kỹ thuật và dịch vụ là những điều kiện cơ bản, quan trọng, đảm bảo hiệu quả làm việc của một văn phòng mà nếu không khéo, khách thuê có thể bị rơi vào tình thế “tiền mất, tật mang”.

Cũng đồng tình với ý kiến này, ông Chris Currie lưu ý khách thuê nên dành mối quan tâm đến những giá trị gia tăng gắn với những chi tiết “phần cứng” và “phần mềm” như: hệ thống sử dụng năng lượng hiệu quả, cấu trúc hệ cơ điện và các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, an toàn cháy nổ, an ninh thông tin, đội ngũ quản trị-vận hành, kế hoạch bảo hiểm, trạm phát sóng mạng di động, các dịch vụ tiện ích khác như máy rút tiền ATM, máy bán hàng tự động…

Theo các nhà môi giới, nếu khách thuê biết tính toán khéo léo, kỹ càng và đàm phán tốt thì chi phí thuê văn phòng trong các cao ốc lúc này sẽ không còn là nguồn chi xa xỉ nữa, bởi “khách thuê đang là người điều khiển thị trường”!

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG