Canh bạc tăng vốn của doanh nghiệp địa ốc

Quyết tâm phát hành cổ phiếu tăng vốn nhằm đón đầu đà phục hồi của các công ty địa ốc gặp phải thách thức lớn khi thị trường chứng khoán không diễn biến thuận chiều thời gian gần đây.

Mùa đại hội cổ đông năm nay, nhiều công ty bất động sản niêm yết đua công bố các kế hoạch tăng vốn, đón đầu cơ hội thị trường địa ốc hồi phục. Hình thức phổ biến nhất là phát hành cổ phiếu cho cổ đông (hiện hữu, riêng lẻ, chiến lược). Tuy nhiên, phương án săn vốn rẻ từ kênh chứng khoán không phải lúc nào cũng thuận lợi.

Đầu năm, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín chào bán hơn 30 triệu cổ phiếu ra công chúng (mệnh giá 10.000 đồng). Đợt đầu tiên, chỉ có 54 nhà đầu tư tham gia đặt mua là 21.774 cổ phần. Với kết quả này, số lượng cổ phiếu phân phối thành công trong đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu chỉ tương đương 0,07%.

Phải đợi đến khi 5 nhà đầu tư lớn tham gia mua trọn số cổ phần chưa phân phối hết, tương đương hơn 30 triệu cổ phiếu SCR với tổng số tiền tương ứng hơn 300 tỷ đồng, doanh nghiệp mới hoàn tất quá trình chào bán.

Đa số các doanh nghiệp khác dự kiến phát hành cổ phiếu tăng vốn muộn hơn (quý II-III/2015) nhưng cũng ít có đơn vị nào chắc chắn hoàn thành 100% kế hoạch. Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) đã thông qua việc chào bán 15 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho các cổ đông, nhà đầu tư chiến lược (kể cả nước ngoài) với giá bán 19.000-21.000 đồng một cổ phiếu hồi cuối tháng 4, dự kiến thu về 300 tỷ đồng.

Song, dù có lợi thế về thương hiệu và dày dạn kinh nghiệm trong việc săn dòng vốn rẻ, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long - Nguyễn Xuân Quang chia sẻ, hiện doanh nghiệp vẫn chưa “chốt” được nhà đầu tư nào. Nam Long chỉ đang tìm hiểu và đàm phán các phương án với đối tác.

Hàng loạt các công ty địa ốc quy mô từ nhỏ đến đại gia cũng mạnh dạn nhập cuộc đua tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu. Có quy mô khiêm tốn trong ngành địa ốc, Thăng Long Invest Group cũng lên kế hoạch tăng vốn năm 2015 từ 265 tỷ đồng lên thành 680 tỷ đồng.

Đất Xanh cũng dự kiến tăng vốn điều lệ từ 1.062 tỷ đồng lên 1.172 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền cũng có kế hoạch tăng vốn gấp đôi trong năm nay. Đơn vị này dự kiến phát hành 54,59 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu hoặc đối tác, tăng vốn điều lệ lên 1.092 tỷ đồng vào giữa năm.

Có quy mô nhỉnh hơn, Phát Đạt dự kiến tăng vốn điều lệ từ 1.302 tỷ đồng lên 2.018 tỷ đồng trong năm Ất Mùi, cũng cùng phương thức phát hành cổ phiếu như các doanh nghiệp trên. Địa ốc Hoàng Quân tăng vốn điều lệ từ 2.000 tỷ đồng lên 4.000 tỷ đồng thông qua phát hành 63 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và 137 triệu cổ phiếu hoán đổi (với công ty con) để tăng tỷ lệ sở hữu lên 100%.

Riêng Công ty cổ phần Tập đoàn FLC dù năm 2014 đã tăng vốn điều lệ lên 3.748 tỷ đồng nhưng năm 2015 doanh nghiệp tiếp tục lập kế hoạch phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ lên mức gần 8.400 tỷ.

Hầu hết các đề xuất tăng vốn từ việc phát hành cổ phiếu đều được thông qua nhưng vẫn có nhiều ý kiến cho rằng tăng vốn liên tục từ những đợt phát hành này có thể khiến cổ phiếu của doanh nghiệp bị pha loãng.

Từng bị cổ đông chất vấn về đề tài này, Chủ tịch HĐQT Công ty Vạn Phát Hưng, Võ Anh Tuấn giải thích, vốn thấp đã hạn chế cơ hội đầu tư và phát triển của doanh nghiệp nên tăng vốn là kế hoạch chính đáng, mang tính sống còn.

Ông Tuấn phân tích, phát hành cổ phiếu để tăng vốn vẫn có lợi hơn đi vay ngân hàng. Lãi suất phổ biến trên thị trường 10-12%, những mức lãi suất thấp không ổn định. Doanh nghiệp đã từng bị rủi ro vì bẫy lãi suất thấp để rồi sau đó phải gồng gánh trả lãi. "Cách chuẩn bị tốt nhất cho chu kỳ bất động sản mới là tài chính phải sẵn trong tay và hiệu quả nhất là tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu", ông nói.

Chuyên viên phân tích cao cấp Công ty Chứng khoán Bản Việt, Nguyễn Thế Minh đánh giá: "Tăng vốn thông qua kênh chứng khoán vào thời điểm này (đầu và giữa năm 2015) có phần khá muộn màng".

Chuyên gia này cho rằng lẽ ra ngay từ đầu năm 2014, khi thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh với thanh khoản cao, diễn biến sôi động và đầy lạc quan thì doanh nghiệp bất động sản phải chụp thời cơ hành động ngay. Một khi thời điểm đó qua đi, cơ hội săn vốn rẻ xem như ngày càng nhỏ lại.

Theo ông Minh, năm 2015, hàng loạt các doanh nghiệp đua nhau phát hành cổ phiếu tăng vốn khiến cho đường đua thêm phần ngột ngạt. Quá trình IPO của các tập đoàn, tổng công ty Nhà nước, cổ phần hóa khá nhiều khiến nguồn cung trên thị trường vốn dồi dào hơn, do đó cạnh tranh khốc liệt hơn.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích, cần phân biệt việc tăng vốn của các công ty bất động sản trong năm 2015 hoàn toàn khác với giai đoạn 2007-2008 vì tuy cùng một hành vi nhưng bản chất của 2 giai đoạn này hoàn toàn khác nhau. Nếu trước đây doanh nghiệp địa ốc tăng vốn vì muốn thu lợi từ giá cổ phiếu cao (thành công thì lãi to, thất bại cũng chẳng sao) thì hiện nay họ tăng vốn để đáp ứng nhu cầu đầu tư thiết thực, là chiến lược sống còn.

Ông Hiển nhận xét, thời điểm 2007 khi cần vốn doanh nghiệp địa ốc (đa phần có quy mô vừa và nhỏ) có thể vay ngân hàng không mấy khó khăn vì lúc đó chính sách tiền tệ đang dễ dãi. Trong khi hiện nay, bản thân doanh nghiệp buộc phải tự đi trên đôi chân của chính mình, tự xoay sở bằng nhiều cách để mở rộng quy mô. Một khi có quy mô lớn, thương hiệu mạnh, uy tín cao thì cánh cửa dòng vốn mới mở ra với doanh nghiệp thông qua các kênh: phát hành cổ phiếu, trái phiếu và vay vốn ngân hàng.

Với những công ty đại chúng, huy động vốn từ chứng khoán thành công là bảo chứng cho sức khỏe doanh nghiệp. Thông thường nếu là doanh nghiệp tốt, các quỹ đầu tư luôn đánh hơi trước và nhập cuộc nhanh chóng. Những công ty yếu kém hoặc đang gặp vấn đề sẽ rơi vào cảnh chỉ chào bán được cho cổ đông nội bộ, thậm chí ế cổ phần.

"Nếu không thể huy động vốn từ kênh phát hành cổ phiếu thì các cánh cửa còn lại là phát hành trái phiếu, vay vốn ngân hàng, tìm kiếm sự bảo lãnh của các công ty chứng khoán cũng thu hẹp dần", ông Hiển nhấn mạnh.

Trong trường hợp không thể huy động vốn từ việc phát hành cổ phiếu, các công ty bất động sản chỉ còn cách tìm đối tác hợp tác đầu tư (lợi thế không cao bằng tự đầu tư) cũng như cậy nhờ sự bảo lãnh của các công ty chứng khoán sẽ bị ép giá. Theo ông Hiển, về lâu về dài nếu không thể mở rộng quy mô từ việc tăng vốn, nhiều khả năng các doanh nghiệp này bị tụt hậu so với doanh nghiệp cùng ngành, sức cạnh tranh yếu.

Hiện nay sự hồi phục của thị trường bất động sản theo đánh giá của nhiều chuyên gia chỉ mới ở bước đầu và khá khó lường. Chuyên gia kinh tế cao cấp, Tiến sĩ Võ Trí Thành đánh giá thị trường bất động sản đầy tiềm năng trong nửa thập niên tới (2015-2020). Tuy nhiên, ông Thành vẫn đưa ra khuyến cáo không nên lơ là nợ xấu và giám sát chặt bong bóng bất động sản để hạn chế rủi ro. Riêng các doanh nghiệp, ông khuyên cũng cần hạn chế phát triển nóng trước khi quá muộn.