Cẩn thận khi mua bán nhà đất “ảo”

Mua nhà đất trên thực tế giá cao nhưng hợp đồng ghi theo giá thấp để đóng thuế nhẹ hơn đang trở nên phổ biến. Tuy nhiên, những người mua bán theo dạng này có thể không nghĩ đến tình huống tranh chấp có thể xảy ra cũng như phần thiệt thuộc về bên mua.

Mới đây, cơ quan cảnh sát điều tra đã bắt khẩn cấp tổng giám đốc một sàn giao dịch bất động sản về hành vi “lạm dụng chức vụ quyền hạn để chiếm đoạt tài sản”.

Theo đó, một khách hàng mua một căn hộ 86m2 tại dự án do công ty trên làm chủ đầu tư. Chủ đầu tư đòi bán giá 186 triệu đồng/m2 nhưng yêu cầu chỉ ghi trong hợp đồng chỉ 135 triệu đồng/m2. Phần chênh lệch khoảng 4,4 tỷ đồng do bên chủ đầu tư hưởng.

Kéo giá thấp để trốn thuế

Việc mua bán như trên hiện nay không phải ít. Thông thường quá trình thỏa thuận giá cả người mua nhà đất đều được bên bán đề nghị ghi giá trong hợp đồng thấp xuống để “hai bên cùng có lợi”. Ví dụ căn nhà mua 2 tỷ đồng, nếu theo quy định bên bán phải đóng 2% giá trị (hoặc 25% thuế thu nhập cá nhân nếu xác định được phần lợi nhuận của bên bán).

Như vậy bên bán phải nộp thuế 40 triệu đồng. Còn bên bán phải nộp thuế trước bạ là 0,5% giá bán, tức 10 triệu đồng, chưa kể phải nộp phí công chứng (tính phần trăm trên giá trị nhà đất mua bán).

Như vậy người bán phải nộp thuế gấp nhiều lần so với người mua. Đây là quy định, không cần phải tranh cãi vì nguyên tắc của việc nộp thuế là người bán nhà đất có thu nhập, nộp thuế là chuyện đương nhiên.

Chính vì vậy bên mua thường thuyết phục, thậm chí “ép” bên bán ghi giá mua bán trong hợp đồng thấp hơn nhằm có lợi cho mình. Không ít trường hợp vì người mua không hiểu biết hoặc vì muốn mua nhà đất đó nên chấp nhận theo đề nghị của bên bán.

Thời điểm nhà đất “sốt” giá, chuyện này diễn ra thường xuyên vì lúc đó hầu như bên mua có nhu cầu hơn nên phải chiều theo ý của bên bán, nhất là chủ đầu tư các dự án nhà ở. Căn nhà mua bán trên thực tế giá 3 tỷ đồng nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 2 tỷ đồng, hoặc thấp hơn, tùy theo sự chấp thuận của bên mua.

Nhìn vào giá mua bán, nhiều cơ quan sẽ thấy ngay sự bất hợp lý. Nhưng với các phòng công chứng, họ chỉ có nhiệm vụ chứng nhận việc giao dịch, thu phí và không can thiệp vào giá mua bán hai bên. Với các cơ quan thu thuế, họ cũng chỉ “lên tiếng” khi giá mua bán nhà đất trên thấp hơn khung giá do nhà nước quy định, để tính lại thuế, còn thường vẫn căn cứ theo hợp đồng mua bán.

Cẩn trọng

Có người mua cẩn thận hơn khi ngoài hợp đồng mua bán công chứng có kèm theo giấy tay viết giá mua bán thực tế giữa hai bên. Nhưng trường hợp này thường chỉ áp dụng cho bên mua bán nhà đất riêng lẻ, các chủ đầu tư dự án không chịu làm theo hình thức này.

Đồng ý với hình thức mua bán giá cao nhưng ghi trên hợp đồng giá thấp rõ ràng là hành vi “đồng lõa” của người mua, gây thất thu thuế cho nhà nước, sai quy định. Nhưng bản thân người mua nhà đất sau này bán lại nhà đất đó sẽ khai giá ra sao?

Nếu mua nhà đất giá 3 tỷ đồng, sau một thời gian bán lại 3,2 tỷ đồng, nếu bên mua đồng ý ghi trên hợp đồng giá 2 tỷ đồng hoặc 2,2 tỷ đồng sẽ không có chuyện gì. Nhưng nếu người mua yêu cầu ghi đúng giá trị thực là 3,2 tỷ đồng thì sao?

Có hai tình huống xảy ra: Nếu người bán đồng ý ghi theo giá đề nghị của bên bán (thấp hơn giá mua bán thực tế) thì sau này nếu có bán lại, bên mua phải tiếp tục thuyết phục người mua mới ghi giá thấp nữa. Chuyện này, vì thế cứ “dắt dây” dài dài…Còn nếu bên mua yêu cầu ghi đúng giá mua bán thực tế thì bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân (25% lợi nhuận) rất lớn.

Ví dụ căn nhà bán 3 tỷ đồng nhưng ghi hợp đồng là 2 tỷ đồng, nay bán 3,2 tỷ đồng thì chênh lệch phải đóng là: 3,2 tỷ đồng - 2 tỷ x 25% = 300 triệu đồng. Một số tiền không nhỏ!

Mặt khác việc trả giá chênh ngoài hợp đồng để trốn thuế thì cả hai bên bán và bên mua đều chịu rủi ro. Khi xảy ra tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ căn cứ theo hợp đồng công chứng (giá ảo), còn giấy tờ viết tay (giá thật) không có giá trị về mặt pháp lý.

Vì thế, cẩn thận vẫn hơn. Đó là lời khuyên cho những người đã đang và sẽ đánh cược với việc mua bán nhà đất với giá “ảo”.