Cần sớm xóa bỏ tình trạng vừa “đá bóng” vừa “thổi còi”

“Cho đến nay và thậm chí nhiều năm nữa, Nhà nước chúng ta vẫn sẽ là người mua, đồng thời là người bán lớn nhất trong xã hội. Chúng ta không quyết định giá nhưng nếu buông lỏng, không có thẩm định giá, rất dễ sinh tiêu cực, người ta đẩy giá mua lên để kiếm lời, thậm chí hạ giá bán tài sản của Nhà nước xuống để chia chác”.

Đó là ý kiến của TS Nguyễn Ngọc Tuấn – Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam đã trả lời báo giới bên lề hội thảo “Đầu tư và thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam” do Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) và Hội thẩm định giá Việt Nam tổ chức vào ngày hôm nay (13/11), tại Hà Nội.

* Thưa ông, hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam đã theo sát cơ chế thị trường chưa và đã có tác động như thế nào đối với việc chống tham nhũng, thất thoát, tiêu cực?

Thẩm định giá và định giá là hai công cụ, hai biện pháp kinh tế trong điều hành quản lý giá cả của nhà nước, rất quan trọng. Như chúng ta đã biết, chuyển sang kinh tế thị trường là chúng ta giảm quyết định giá cụ thể của các cơ quan Nhà nước nhưng không có nghĩa là chúng ta thả nổi, buông lỏng giá cả mà chúng ta phải thực hiện biện pháp thứ hai tức là thẩm định giá không theo phân cấp mà thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, khách quan phát triển trong kinh tế thị trường.

Ở nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá phát triển từ hàng trăm năm nay, còn tại nước ta, thẩm định giá mới ra đời và xuất hiện khoảng 10 năm nay; nhưng 10 năm qua, thẩm định giá có tác dụng rất tốt, góp phần tích cực trong việc quản lý có hiệu quả nền kinh tế và kể cả trong chống tham nhũng, thất thoát tiêu cực.

Cho đến nay và thậm chí nhiều năm nữa, Nhà nước chúng ta vẫn sẽ là người mua, đồng thời là người bán lớn nhất trong xã hội. Chúng ta không quyết định giá nhưng nếu buông lỏng, không có thẩm định giá, rất dễ sinh tiêu cực, người ta đẩy giá mua lên để kiếm lời, thậm chí hạ giá bán tài sản của Nhà nước xuống để chia chác. Cho nên thẩm định giá là việc xác định giá trị hàng hoá theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực với thị trường, hạn chế những yếu tố tiêu cực như cố tình giảm giá, tăng giá một cách không theo sát với thị trường để kiếm lời. Thẩm định giá còn là biện pháp góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) một cách có hiệu quả.

Cho đến nay, nước ta có trên 100 công ty thẩm định giá trong cả nước và Hội thẩm định giá Việt Nam ra đời chính là một tổ chức xã hội nghề nghiệp phi chính phủ để cùng với các cơ quan quản lý Nhà nước lo về các cơ chế chính sách, các quy định về pháp luật để đưa thẩm định giá của nước ta vào nề nếp có hiệu quả.

Tôi rất vui mừng là hơn 10 năm qua, về mặt hành lang pháp lý của thẩm định giá, chúng ta đã tạo dựng rất nhanh, từ Pháp lệnh giá đến Nghị định 101 và đến các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính và nhiều bộ khác. Đặc biệt, chúng ta đã ban hành 6 tiêu chuẩn của thẩm định giá Việt Nam. Bộ Tài chính đang chuẩn bị ban hành thêm 7 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nữa. Đó là hành lang pháp lý đã có sự tiếp thu kinh nghiệm của các nước khác cũng như tổng kết từ thực tiễn của thẩm định giá Việt Nam. Chúng tôi tin rằng, thẩm định giá Việt Nam sẽ có bước phát triển đóng góp vào quản lý kinh tế một cách có hiệu quả và tốt hơn.

* Ông đánh giá như thế nào về tình hình thẩm định giá BĐS Việt Nam hiện nay?

Phạm vi của thẩm định giá gồm có thẩm định giá tài sản, trong đó có BĐS và động sản. Trong BĐS, lớn nhất là đất đai, nhà cửa và các công trình. Một phạm vi nữa theo Pháp lệnh giá là thẩm định giá trị các giấy tờ có giá trị bằng tiền. Một lĩnh vực rất mới của thẩm định giá nữa là thẩm định và đánh giá giá trị thương hiệu, giá trị sở hữu trí tuệ, giá trị các phát minh sáng chế.

Ở ta hiện nay chủ yếu làm nhiều là thẩm định giá BĐS, còn thẩm định giá động sản có các máy móc thiết bị và những tài sản mua sắm của cả tư nhân, các hình thức sở hữu Nhà nước và đặc biệt là mua sắm thuộc nguồn vốn ngân sách của Nhà nước chưa nhiều. Ở nhiều nơi, không có quyết định giá cụ thể trước, mà qua thẩm định giá để xác định giá trị thị trường đúng đắn của tài sản hàng hoá mua sắm để hạn chế sự thất thoát. Cũng có nhiều nơi làm rất tốt ở chỗ, Kho bạc Nhà nước chỉ cho thanh toán những khoản mua sắm tài sản từ vốn ngân sách sau khi có các chứng thư của thẩm định giá, tôi cho rằng điều này rất tốt. Đó là một biện pháp góp phần vào việc xoá bỏ sự cố ý lợi dụng tiêu cực, thất thoát.

Còn về BĐS, trong những năm qua, nhiều công ty thẩm định giá ở Việt Nam đã tiếp thu kinh nghiệm thế giới và với hành lang pháp lý trong nước đã phát huy tác dụng tốt, mà một trong những công ty hàng đầu đó là CBRE. Qua thẩm định giá của họ, họ tư vấn cho đầu tư kinh doanh BĐS rất tốt. Ngoài ra chúng ta còn nhiều công ty thẩm định giá khác như Công ty thẩm định giá và dịch vụ tài chính miền Nam, Công ty thẩm định giá Tây Nam Bộ… Những công ty này đã làm rất tốt việc thẩm định giá BĐS. Từ kết quả thẩm định giá đó, các công ty tư vấn cho việc kinh doanh, quản lý và đầu tư BĐS sao cho có hiệu quả. Tôi cho rằng hội thảo hôm nay giữa CBRE và Hội thẩm định giá Việt Nam đồng tổ chức là hội thảo đầu tiên mang tính quốc tế. Qua hội thảo này sẽ có đóng góp rất lớn trong việc thẩm định giá đối với BĐS để làm sao chúng ta góp phần vào đầu tư kinh doanh BĐS hiệu quả và đây cũng là một trong những biện pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

* Có tình trạng những công ty BĐS muốn nhờ tổ chức thẩm định giá để tăng giá cao hơn giá thực, quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng?

Thực tế là có chuyện đó, người ta thường lợi dụng việc tăng giá để thực hiện mua bán bằng vốn ngân sách Nhà nước, tức là người mua người bán đều được cái gì đó, chia chác bỏ túi và thiệt hại sẽ là Nhà nước. Nếu là cá nhân hoặc doanh nghiệp tư nhân, nếu đưa giá lên cao chắc chắn không mua bán được. Trong Pháp lệnh giá, Nghị định 101 đều nói rằng thẩm định giá chỉ có giá trị tham khảo. Kết quả định giá là bắt buộc phải chấp hành, nhưng kết quả thẩm định giá chỉ có giá trị tư vấn tham khảo.

* Ở Việt Nam có tình trạng khi vay vốn ngân hàng, thẩm định giá BĐS, tài sản thấp hơn giá trị thực, theo ông như vậy có thiệt cho khách hàng?

Tôi đã nói rằng khi Việt Nam đã hội nhập quốc tế và trở thành thành viên của WTO, một trong những điều chúng ta phải làm trong thẩm định giá là sớm xoá bỏ cơ chế vừa “đá bóng” vừa “thổi còi”. Tôi cho rằng ngân hàng tự thẩm định và đánh giá tài sản thế chấp không khách quan mà ngân hàng cần phải thành lập những công ty thẩm định giá độc lập để đánh giá giá trị tài sản thế chấp. Một tài sản giá trị đáng lẽ giá trị thực là 10 mà đánh giá giá trị là 6 hoặc 7 như vậy sẽ thiệt thòi cho khách hàng.

Cơ chế vừa đá bóng vừa thổi còi không chỉ xảy ra trong lĩnh vực tài sản thế chấp mà ngay cả lĩnh vực mua bán bảo hiểm cũng vậy. Tự công ty bảo hiểm đẻ ra thẩm định giá của mình, đánh giá tài sản của người đi mua bảo hiểm. Cái đó thể hiện sự độc quyền, gây thiệt thòi cho khách hàng.

* Nhưng ngân hàng lại cho rằng việc định giá như thế là để chống rủi ro, giữ phần an toàn?

Theo tôi, việc ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm là việc của ngân hàng. Nhưng việc tài sản thế chấp của người ta giá trị thị trường tại thời điểm đó nếu nó là 10 phải đánh giá là 10, không thể vì việc ngân hàng cho vay nên chỉ nói là 6,7. Việc thẩm định giá của ngân hàng hay bảo hiểm phải là một tổ chức độc lập…

* Trên thị trường hiện nay, có công ty thẩm định giá làm ăn nghiêm chỉnh nhưng cũng có công ty thiếu trách nhiệm, không cạnh tranh bằng chất lượng hay dịch vụ thẩm định giá mà sử dụng công cụ giá cả một cách rất tuỳ tiện, thậm chí là phá giá để lôi kéo khách hàng. Từ đó dẫn đến người ta không quan tâm đến chất lượng của dịch vụ thẩm định giá, bởi thẩm định giá đã không công tâm, trung thực, khách quan. Ông đánh giá sao về tình trạng này?

Các văn bản pháp luật hiện nay đều “quản” kết quả thẩm định giá phải chính xác, công tâm, trung thực, khách quan nhưng thực tế hiện nay, còn không ít các công ty thẩm định giá làm ăn không đảm bảo, vẫn theo lợi ích cá nhân. Và một trong những nguyên nhân đó là do chúng ta chưa thực hiện được công tác thanh kiểm tra để xử lý vi phạm. Hội thẩm định giá Việt Nam cũng đã nhiều lần họp về vấn đề này. Nhiều người cho biết công ty này hay công ty kia đưa những giá mà bản thân họ thấy không thể nào làm được, nhưng không hiểu cơ sở thực tiễn nào mà công ty đó lại làm như thế. Nghĩa là họ không theo phương châm cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ mà theo cái nghĩa là cứ lôi được nhiều khách hàng về phía mình là đạt yêu cầu. Hội chúng tôi cũng đang cố gắng, tiến tới việc thanh tra, kiểm tra. Những đơn vị nào làm không đúng, không cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ dứt khoát phải có cam kết để chấp hành tốt.

* Xin cảm ơn ông!

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới