Cân nhắc việc cấm mua bán suất tái định cư

Mới đây, Sở Tư pháp TP.HCM đã có báo cáo thẩm định đối với dự thảo chỉ thị do Sở Xây dựng soạn thảo về vấn đề này. Nhiều đề xuất của Sở Xây dựng trong dự thảo được Sở Tư pháp góp ý cần cân nhắc lại.

Theo dự thảo của Sở Xây dựng, sau khi chỉ thị có hiệu lực, cấm hẳn việc mua bán suất tái định cư, nền hoặc căn hộ tái định cư nếu chưa có giấy hồng. Các trường hợp lỡ mua bán trước khi chỉ thị có hiệu lực được hợp thức hóa với điều kiện phải nộp thêm 20% hoặc 100% giá trị suất tái định cư, nền hoặc căn hộ tái định cư.

Suất tái định cư là quyền tài sản

Theo Sở Xây dựng, không thể xem suất tái định cư là quyền về tài sản để cho phép người dân giao dịch. Bán suất tái định cư là hình thức hứa bán trước căn hộ khi chưa hình thành, bán trước đất nền khi chưa được giao. Khi đó căn hộ, đất nền đó vẫn còn thuộc sở hữu, quản lý của nhà nước chứ chưa phải là thuộc sở hữu, sử dụng của tư nhân. Vì thế cần cấm mua bán, chuyển nhượng suất tái định cư.

Tuy nhiên, Sở Tư pháp cho rằng suất tái định cư là quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Đó chính là quyền mua căn hộ, nền đất tái định cư. Việc mua bán suất tái định cư chính là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người được tái định cư sang cho người mua, đây là giao dịch dân sự pháp luật không cấm.

Đóng cửa này, rắc rối cửa khác

Theo Sở Tư pháp, cấm chuyển nhượng suất tái định cư sẽ phát sinh nhiều bất lợi. Người dân vẫn chuyển nhượng vì đó là nhu cầu thực tế. Cấm chuyển nhượng, họ không thể thực hiện thủ tục mua bán hợp pháp, từ đó những người đầu cơ, thu gom có điều kiện lợi dụng ép giá và đẻ ra dịch vụ “chạy” thủ tục để được hợp thức hóa. Việc chuyển nhượng núp dưới hình thức ủy quyền dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp khó giải quyết.

Cho giao dịch thì mới bảo vệ được quyền lợi và an toàn pháp lý cho người tái định cư lẫn những người mua suất tái định cư. Vấn đề là “cần có một hành lang pháp lý quy định điều kiện, thủ tục giao dịch để các tổ chức hành nghề công chứng và các cơ quan cấp giấy thực hiện thống nhất” - Sở Tư pháp kiến nghị.

Buộc nộp thêm tiền: Không khả thi

Việc dự thảo đề nghị buộc người mua suất tái định cư phải nộp thêm 20% hoặc 100% giá trị căn hộ cho nhà nước để được hợp thức hóa mua bán, chuyển đổi tên trong hợp đồng, Sở Tư pháp cho rằng không khả thi. Quan điểm của Sở Tư pháp là không nên quy định trách nhiệm vật chất quá lớn đối với người mua suất tái định cư, không thể buộc họ thanh toán hai lần theo giá thị trường cho một suất tái định cư. Việc nhà nước thu thêm tiền của bên mua để sau đó trả lại cho người bán suất tái định cư đối với số tiền họ trả góp mua nhà cũng không hợp lý.

Chưa hết, việc hoàn trả tiền cho người bán suất tái định cư sẽ phát sinh nhiều rắc rối, cơ quan nhà nước phải “ôm” thêm việc. “Việc này có thể làm phát sinh tranh chấp phức tạp giữa người mua, người bán và cả nhà nước” - Sở Tư pháp phân tích.

Sở Tư pháp kiến nghị thành phố đề nghị Ủy ban MTTQ Việt Nam TP.HCM phản biện và lấy thêm ý kiến các cơ quan tố tụng (tòa án, viện kiểm sát) trước khi ban hành chỉ thị trên.

Theo dự thảo chỉ thị, có hai trường hợp lỡ mua bán suất tái định cư được hợp thức hóa (chuyển tên, cấp thẳng giấy hồng cho bên mua thay vì cấp giấy hồng cho bên bán, rồi bên bán sang tên cho bên mua):

- Nếu người tái định cư đồng ý đi sang tên cho người mua: Bên mua phải nộp hết một lần số tiền người bán suất tái định cư còn nợ nhà nước. Bên mua phải nộp thêm 20% giá trị căn hộ (thay vì phải nộp lệ phí trước bạ (0,5%), thuế thu nhập cá nhân (nếu có) khi mua bán căn hộ lúc đã có giấy hồng). Đây xem như là một khoản bù đắp nghĩa vụ tài chính cho nhà nước.

- Nếu người bán suất tái định cư không chịu đi sang tên hoặc không tìm ra người này: Bên mua phải có thêm điều kiện sử dụng căn hộ ổn định, không bị tranh chấp, tạm trú tại căn nhà này từ hai năm trở lên. Bên mua phải đóng thêm 100% tiền mua căn hộ theo giá thị trường, giao Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM tạm giữ. Nếu người bán suất tái định cư đòi trả tiền đã đóng để mua nhà tái định cư hoặc đòi lại căn hộ tái định cư thì nhà nước lấy tiền đó ra trả cho người tái định cư. Trường hợp người tái định cư không đòi lại tiền hoặc nhà thì khoản tiền đó sẽ sung công quỹ.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP