Các “ông lớn” bất động sản: không ngừng mở rộng

Thị trường bất động sản dù chưa hết ảm đạm nhưng đang có sự phân hóa khá rõ nét giữa các doanh nghiệp trong ngành. Các “ông lớn” đang tận dụng sự khó khăn của thị trường như là cơ hội để liên tục mở rộng, nâng cao vị thế của mình.

Cổ phiếu ngành bất động sản: mức tăng còn khiêm tốn

Thống kê trên sàn hiện nay có khoảng 46 doanh nghiệp niêm yết thuộc lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản (chưa kể các mã cổ phiếu cũng có liên quan trực tiếp đến bất động sản thuộc ngành xây dựng, xây lắp như họ Sông Đà, họ Vinaconex). Mức vốn hóa thị trường của ngành bất động sản chiếm khoảng 10% tổng mức vốn hóa toàn thị trường, trong đó VIC chiếm tỷ lệ áp đảo trong tổng mức vốn hóa của ngành với 27,8%, tiếp đến là ITA với 14%; FLC nổi lên là một hiện tượng về tăng vốn “khủng” trong hai năm gần đây đứng thứ ba với mức 6,2%.

Về diễn biến giao dịch từ đầu năm đến nay, chỉ số ngành bất động sản tăng khoảng 11%, đứng thứ 10 về mức tăng của chỉ số ngành. So với VN-Index (tăng hơn 22% kể từ đầu năm) thì mức tăng của ngành bất động sản chưa bằng một nửa thị trường chung. Những khó khăn nội tại của ngành như thanh khoản mới chỉ ấm dần lên chứ chưa sôi động, nguồn cung dư thừa (đặc biệt là phân khúc văn phòng), nhiều dự án đắp chiếu do năng lực chủ đầu tư yếu kém, không huy động được nguồn vốn từ cả ngân hàng lẫn người mua nhà... khiến nhà đầu tư có lý do để e ngại khi rót vốn vào nhóm cổ phiếu bất động sản.

VIC: khó khăn lại là cơ hội

Đứng đầu quy mô vốn hóa trong ngành bất động sản là VIC nên diễn biến giá cổ phiếu này ảnh hưởng rất lớn đến chỉ số chung của ngành. Tính từ đầu năm đến nay, VIC tăng giá khoảng 7% (đã bao gồm tác động của việc pha loãng cổ phiếu từ hoạt động chuyển đổi trái phiếu quốc tế và trả cổ tức bằng cổ phiếu). Bản thân VIC cũng là một doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh rất lớn trong ngành nhờ quy mô vốn và là chủ của một loạt thương hiệu đã ít nhiều gây được sự chú ý của người tiêu dùng. Trong các năm từ 2011-2013 là thời điểm rất khó khăn của ngành bất động sản khi “van” tín dụng dần bị thu hẹp nhưng VIC cũng đã xoay xở tốt bằng việc huy động thành công nguồn vốn trên thị trường quốc tế với 200 triệu đô la Mỹ trái phiếu và 150 triệu đô la Mỹ vay theo hình thức tín dụng.

Hoạt động mở rộng đầu tư của VIC được tiếp nối bởi các dự án bất động sản quy mô lớn trên khắp cả nước. Các dự án trọng điểm, hứa hẹn mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn cho VIC trong các năm sắp tới là Vinhomes Tân Cảng tại quận Bình Thạnh, TPHCM có tổng diện tích 43 héc ta, tổng vốn đầu tư 30.000 tỉ đồng; dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh là tổ hợp gồm hai tòa tháp dành cho căn hộ và văn phòng cho thuê; giai đoạn 2 dự án Vinhomes Times City, Vinpearl Phú Quốc...

Dù liên tục mở rộng đầu tư nhưng tình hình tài chính của VIC được đánh giá khá lành mạnh tại thời điểm hiện tại. Hoạt động cốt lõi là chuyển nhượng bất động sản vẫn mang về phần lớn doanh thu cho cả tập đoàn (khoảng 80%), giúp tổng doanh thu duy trì được tốc độ tăng rất cao kể từ năm 2012 cho đến nay (năm 2012 tăng 242%, năm 2013 tăng 132%; sáu tháng đầu năm 2014 tăng 343% so với cùng kỳ). Lợi nhuận sau thuế có mức sụt giảm mạnh (52%) trong sáu tháng đầu năm nay nhưng chủ yếu do sự sụt giảm của mảng doanh thu tài chính còn lợi nhuận từ mảng chuyển nhượng bất động sản vẫn tăng trưởng tốt.

Khả năng sinh lời trên tổng tài sản (ROA) tăng từ mức 3% lên 9%; ROE tăng từ 17% năm 2012 lên 38% năm 2013 cũng cho thấy sự hiệu quả trong hoạt động. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của VIC vẫn ở mức cao (342% vào cuối quí 2-2014) nhưng không đáng lo ngại do chủ yếu là các khoản vay dài hạn (khoảng 28.000 tỉ đồng).

Tổng nợ ngắn hạn của VIC chỉ khoảng 4.500 tỉ đồng trong khi tiền và các khoản tương đương tiền vào thời điểm cuối tháng 6-2014 lên tới 6.700 tỉ đồng nên hầu như VIC không gặp rủi ro thanh toán trong ngắn hạn. Trong khi đó, khoản mục hàng tồn kho giảm từ 16.800 tỉ đồng cuối quí 1 xuống còn 15.100 tỉ cuối quí 2.

Hàng tồn kho lớn nhìn ở khía cạnh tích cực (lượng hàng sẵn sàng để bán) sẽ mang đến nhiều cơ hội cho VIC trong việc đón đầu nhu cầu người tiêu dùng khi thị trường bất động sản bước vào thời kỳ phục hồi mạnh. Mặc dù được đánh giá là một doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt nhưng nhà đầu tư cũng phải đối mặt với một số rủi ro khi đầu tư vào VIC như thị trường bất động sản còn tiếp tục khó khăn, rủi ro pha loãng cổ phiếu, chi phí vốn cao hơn cho các dự án trong tương lai.

FLC: liên tục mở rộng trong thời gian ngắn

Một doanh nghiệp bất động sản khác có quy mô mở rộng đột biến trong thời gian gần đây là FLC. Sau bốn lần tăng liên tiếp, quy mô vốn của FLC hiện đã tăng từ gần 800 tỉ đồng lên hơn 3.000 tỉ đồng. Trong thời gian qua, FLC đã triển khai thi công hàng loạt dự án quy mô lớn như FLC Samson Golf Links & Resort, FLC Complex 36 Phạm Hùng, FLC Garden City, dự án nhà liền kề trung tâm thành phố Thanh Hóa... Mới đây, tập đoàn cũng đã được UBND tỉnh Khánh Hòa lựa chọn và ký hợp đồng BT trị giá 7.000 tỉ đồng xây dựng khu trung tâm hành chính mới tỉnh Khánh Hòa; được đề xuất là chủ đầu tư dự án sân golf và khu nghỉ dưỡng quy mô 577 héc ta tại Phú Quốc...

Về các chỉ số tài chính, tổng tài sản của FLC tăng khá nhanh trong bốn quí gần đây nhưng phần phiều rơi vào khoản mục đầu tư tài chính ngắn và dài hạn. Nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức khá an toàn (76%) trong đó chủ yếu là nợ dài hạn nên không gây nhiều lo ngại về áp lực thanh toán trong ngắn hạn. Theo công ty, trong quí 3-2014, lợi nhuận sẽ đạt xấp xỉ 130 tỉ đồng, đưa lợi nhuận lũy kế chín tháng đầu năm lên trên 300 tỉ đồng, tương đương 85% kế hoạch năm; gấp gần năm lần cùng kỳ năm ngoái.

Dù khả năng hoàn thành kế hoạch năm 2014 là khá khả quan cùng triển vọng từ các dự án lớn mà FLC có thể thu về trong tương lai nhưng rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư phải đối mặt khi đầu tư vào cổ phiếu này là khả năng EPS sụt giảm do các đợt tăng vốn liên tiếp gần đây. Ngoài ra, mạng lưới sở hữu chéo giữa FLC và các công ty con, công ty liên kết cũng khá phức tạp, có thể mang đến rủi ro về tính minh bạch trong quá trình tăng vốn và hạch toán lợi nhuận.