"Bong bóng" BĐS và lời cảnh báo từ Chính phủ

Trong hai phiên họp thường kỳ Chính phủ vào tháng 4 và tháng 5 mới đây, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã nhắc nhở các bộ, ngành liên quan lưu ý không để tình trạng "bong bóng" bất động sản quay trở lại. Điểm qua những diễn biến thực tế của thị trường này trong thời gian gần đây cũng như trong quá khứ, cảnh báo trên không phải là ngẫu nhiên.

Từ những cơn “sốt” ảo

“Đã tan băng, đang trên đà hồi phục, có sự phục hồi rõ rệt..."  là những nhận định đã trở nên quen thuộc, đôi khi gây nhàm chán với giới đầu tư cũng như những người quan tâm đến bất động sản thời gian qua.

Theo ghi nhận, khi thị trường bất động sản đang ấm lên với lượng giao dịch thành công tăng mạnh kể từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường bắt đầu có những cơn “sốt” giá tại một vài dự án.

Tại TPHCM, một số dự án cao cấp giá trung bình trên dưới 40 triệu đồng/mét vuông  được mở bán từ cuối năm 2014, đầu năm 2015, và đã bắt đầu xuất hiện mức tăng giá 3-5 triệu đồng/ mét vuông. Nhiều dự án đất nền được các nhân viên môi giới, sàn giao dịch đẩy giá bán 10-20% mỗi sản phẩm, tăng vào khoảng vài trăm triệu đồng, bằng các chiêu tạo sự khan hàng giả, kích thích tâm lý người mua.

Theo chia sẻ của phó tổng giám đốc một công ty bất động sản tại TPHCM, không loại trừ nguyên nhân chủ đầu tư tạo ra tâm lý khan hàng, tạo những cơn "sốt" giả để hút khách.

Chẳng hạn, bằng cách tổ chức các buổi đặt mua với số tiền đặt cọc nhỏ trước khi mở bán dự án chính thức, chủ đầu tư sẽ nắm được số khách hàng thực sự có nhu cầu cần mua dự án của mình. Sau đó, khi mở bán chính thức, họ sẽ đưa ra một lượng hàng nhỏ hơn số lượng đã được thăm dò để có được kết quả “bán hết hàng ngay trong ngày đầu mở bán”. Từ đó, những khách hàng có nhu cầu mà chưa mua được sẽ tìm cách mua bằng được căn hộ tại dự án đó ở những đợt mở bán sau, dù giá có tăng lên.

Cũng theo vị này, chưa kể các chủ đầu tư còn có chiêu huy động các sàn giao dịch cùng nhảy vào “ôm” sản phẩm của các dự án trước ngày mở bán. Đến ngày mở bán thì chủ đầu tư công bố đã bán hết hàng, nhưng thực ra sản phẩm đang nằm trong tay các sàn và từ đó, các sàn này lại tiếp tục bán cho khách hàng để hưởng chênh lệch.

Quan sát thị trường thời gian qua, TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên thuộc Đại học Kinh tế Quốc dân, nhận xét rằng những cơn “sốt” của thị trường bất động sản vừa qua có quy mô hẹp, ở một số dự án tốt, chưa đủ sức biến thành cơn sốt toàn thị trường.

Theo ông Ngọc, đây là hệ quả từ “tâm lý đám đông” của người mua lẫn sự ham lợi ích trước mắt của người bán. Những cơn “sốt” này là ảo vì nó được tạo ra bởi chiêu trò tiếp thị, bán hàng của chủ đầu tư, môi giới chứ không xuất phát từ nhu cầu thực sự của thị trường.

Đến  nỗi lo thật

Mới đây, tại buổi tọa đàm về thị trường bất động sản nhân kỷ niệm 20 năm hoạt động tại Việt Nam của Tập đoàn Savills, ông Neil Macgregor, Tổng giám đốc Công ty Savills Việt Nam, cho rằng, chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam khá ngắn so với các nước tiên tiến trên thế giới.

Cụ thể, tại Việt Nam, chu kỳ bất động sản chỉ khoảng 5 năm, trong khi tại Anh là 10 năm, ở Úc là khoảng 7 năm. Có thể hiểu nôm na rằng, cứ mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 5 năm thì thị trường bất động sản tại Việt Nam lặp lại hiện tượng trầm lắng, đóng băng một thời gian dài, sau đó lại “bùng nổ”.

Quay trở lại với thị trường bất động sản hơn 20 năm trước, trong một bài tham luận tại một hội thảo hồi tháng 4-2015, TS. Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, thành viên HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuDucHouse), tạm phân chia khoảng thời gian này thành 5 giai đoạn.

Giai đoạn thứ nhất, kéo dài từ năm 1992 đến năm 2000, thị trường mới nổi, phát triển cũng khá nhanh và bộc lộ nhiều hạn chế.

Giai đoạn hai, kéo dài khoảng 3 năm, từ 2001 đến 2002, là đợt bùng nổ đầu tiên của thị trường với việc giá bất động sản liên tục tăng nhanh. Khi đó, các nhà đầu tư dự đoán bảng giá đất mới ban hành sẽ có triển vọng tốt cho thị trường và liên tiếp đầu tư vào đất ở khu vực vùng ven.

Giai đoạn ba, kéo dài trong 5 năm, từ năm 2002 đến năm 2006, thị trường bất động sản trầm lắng với số lượng giao dịch thành công giảm liên tiếp qua các năm. Cùng với quy định cấm phân lô bán nền gây khó khăn cho thị trường, các nhà đầu tư đã chuyển sang thị trường chứng khoán.

Giai đoạn thứ tư, kéo dài khoảng 2 năm, từ năm 2007 đến năm 2008, thị trường phát triển nóng, giá bán tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc.

Cuối cùng, sau khoảng thời gian phát triển nóng ngắn ngủi đó, thị trường bất động sản mất sự ổn định, kéo dài từ năm 2008 đến năm 2014. Ở giai đoạn này, không riêng Việt Nam mà tại nhiều nước khác, thị trường bất động sản cũng lâm vào trì trệ do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Từ đây, nhiều người sẽ đặt nghi vấn, liệu trong 5 năm tới, thị trường có tiếp tục phát triển quá nóng để rồi sau đó lại chìm trong cảnh đóng băng hay không?

Ông Neil Macgregor nhận định ít nhất trong 5 năm tới sẽ không có “bong bóng” bất động sản tại Việt Nam.

Nói kỹ hơn về vấn đề này, TS. Nguyễn Minh Ngọc cho rằng, theo lý thuyết, “bong bóng” bất động sản sẽ xuất hiện đồng thời với sự tăng trưởng mạnh của nền kinh tế. Nhìn vào thực tế Việt Nam hiện nay thì khả năng này khó xảy ra.

Song, ông Ngọc cho rằng, ở Việt Nam, thị trường bất động sản lại thiếu sự minh bạch so với nhiều nước tiên tiến khác, đồng thời, đã từng xảy ra những đợt “bong bóng” khác xa với lý thuyết trên.

Dù vậy, ông Ngọc vẫn tin rằng, trong nhiều năm tới, “bong bóng”  bất động sản sẽ không thể quay trở lại. Ông Ngọc phân tích, lượng tiền đổ vào bất động sản sẽ không đủ để mua nổi các giá trị tồn kho của hàng ngàn dự án đang “bất động”, do đó, không đủ sức để tạo “bong bóng” cho toàn thị trường.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường đã thanh lọc những doanh nghiệp làm ăn “chộp giật”, thiếu chuyên nghiệp, vốn là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản thời gian qua.

Theo ông Nam, những doanh nghiệp còn trụ lại thị trường hiện nay có năng lực thực sự và có tầm nhìn dài hạn, đã biết đầu tư vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của thị trường hơn.

Thực tế, lượng giao dịch thành công từ đầu năm 2015 đến nay tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ các năm trước đó chủ yếu rơi vào phân khúc nhà đất có giá trung bình, phục vụ chủ yếu cho nhu cầu ở. Theo một báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng lượng tồn kho bất động sản hiện nay giảm mạnh so với năm 2013 .

Tuy nhiên theo nhận xét của lãnh đạo của một số doanh nghiệp địa ốc, hiện tượng đầu cơ nhà đất chưa có dấu hiệu quay trở lại rõ rệt. Vì vậy đã có không ít người lo ngại nếu có những cơn sốt ảo và “bong bóng” bùng phát, dù ở quy mô nhỏ, cũng sẽ cản trở đà phục hồi của thị trường hiện nay.

Và khi những dấu hiệu này manh nha, thì những lưu ý đến các bộ, ngành liên quan trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, tránh tình trạng “bong bóng”, đổ vỡ, phát triển không lành mạnh như đã từng xảy ra trước đây từ Chính phủ là kịp thời và cần thiết.