Biến động giá vì "thông báo"

Thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng nhạy cảm hơn với những văn bản hành chính, đến mức, chỉ một thông báo từ phía cơ quan chức năng cũng khiến giá BĐS trở nên khó lường.

Ví dụ sinh động nhất về những rủi ro chính sách trong lĩnh vực BĐS mà doanh nghiệp và người dân gặp phải có thể kể đến lĩnh vực văn phòng cho thuê. Nếu như giá cho thuê văn phòng liên tục giảm trong năm 2009 bởi nguồn cung tăng mà cầu không tăng thì khoảng 1 tháng trở lại đây, giá thuê văn phòng đã có dấu hiệu nhích lên.

Nguyên nhân của việc tăng giá này không đến từ sự hồi phục của nền kinh tế khiến các doanh nghiệp mở rộng hoạt động, nhu cầu thuê văn phòng tăng lên mà là do Bộ Xây dựng yêu cầu các doanh nghiệp không được sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng. Mặc dù chưa có bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy sự chuyển dịch ồ ạt của các văn phòng công ty loại nhỏ và vừa từ các khu chung cư sang cao ốc văn phòng nhưng các đơn vị quản lý cao ốc văn phòng đã khôn khéo tận dụng yêu cầu này từ phía cơ quan chức năng như một cơ hội để nâng giá cho thuê lên khoảng 5- 10% so với trước.

Hoặc các đây không lâu, Bộ Tài chính ban hành quy định về đánh thuế thu nhập trong chuyển nhượng BĐS với mức 25% lợi nhuận giao dịch hoặc 2% trên tổng giá trị hợp đồng. Ngay sau khi quy định có hiệu lực, các giao dịch BĐS tại TP. HCM và Hà Nội gần như ngưng trệ.

Theo các nhà đầu tư thì có 2 nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

Nguyên nhân thứ nhất là các doanh nghiệp không xác định được đầy đủ các chi phí đầu tư, giá thành thực sự của BĐS là bao nhiêu để tính toán đúng lợi nhuận giao dịch bởi có quá nhiều chi phí nằm ngoài sổ sách.

Nguyên nhân thứ hai là bên có BĐS bán (là bên thu được lợi nhuận) không chấp nhận đóng khoản thuế này (với lý lẽ rằng ông không mua thì tôi bán cho người khác!)…

Tuy nhiên, ngay sau đó, thị trường đã tìm ra cách giải quyết những bất cập này bằng việc khai giá bán trong hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá trị giao dịch thực sự. Thấp đến mức báo chí đã ghi nhận được trường hợp một căn biệt thự tại Mỹ Đình trước đây được bán với giá 9 tỷ đồng thì này hợp đồng chỉ ghi còn có 700 triệu đồng.

Sau một thời gian ồn ào, cho đến nay chẳng ai còn nhắc đến quy định phải đóng thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản nữa và mọi chuyển lại trở lại như cũ!

Hoặc mới đây nhất là thông báo của UBND Thành phố Hà Nội về việc rà soát 34 dự án chung cư, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội đã khiến giới đầu tư bất an. Thông tin này ngay lập tức được giới đầu cơ tận dụng để đẩy giá bán căn hộ lên cao vì cho rằng, rồi đây việc lập dự án chung cư, khu đô thị cũng như các quy định về việc tiến hành các thủ tục đầu tư xây dựng sẽ trở nên ngặt nghèo hơn, thị trường sẽ có ít nguồn cung hơn…

Tuy nhiên, theo những thông tin mà chúng tôi có được từ Sở Xây dựng Hà Nội thì cho đến thời điểm này, Hà Nội mới chỉ đang trong quá trình tập hợp kết quả báo cáo từ phía các chủ đầu tư và việc này cũng đang tiến hành chưa xong. Trong khi đó, giá bán các chung cư gần như ngay lập tức được đẩy lên ngay sau khi thông báo này “chạy” khỏi văn phòng UBND Thành phố.

Theo các chuyên gia đến từ Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) thì nguyên nhân của những bất ổn này trong thị trường BĐS là sự thiếu minh bạch về thông tin khiến diễn biến của thị trường BĐS luôn ở trong tình trạng khó báo trước.

Chỉ tính từ năm 2007 đến nay, hàng loạt thông báo rà soát lại các dự án, rà soát lại nguồn vốn vay đầu tư BĐS… được đưa ra và sau mỗi lần “thông báo”, nguồn vốn cho thị trường này bị co lại, tạo nên những cơn nóng - lạnh khó kiểm soát trên thị trường.

Theo một chuyên gia đến từ Bộ Xây dựng thì ngay cả cơ quan chức năng chịu trách nhiệm chính trong lĩnh vực xây dựng là Bộ Xây dựng cũng không biết có chính xác bao nhiêu dự án BĐS trên cả nước.

Kết quả là hệ thống chính sách về thị trường BĐS lại được xây dựng trên “nền móng” thông tin không đầy đủ này khiến cho thị trường BĐS luôn ở trong tình trạng khó kiểm soát và “nhạy cảm”. Cho đến nay, những thông báo vẫn liên tiếp được đưa ra, sau đó lại lặng lẽ rơi vào im lặng.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư