BĐS: Xuất hiện tình trạng găm hàng

Ông Lê Minh Dũng, Giám đốc Công ty Tư vấn và quản lý BĐS CBRE Hà Nội trao đổi với phóng viên TBNH về hiện tượng găm hàng, đẩy giá căn hộ trong thời gian gần đây.

* Với hơn 2.500 căn hộ tại Hà Nội được giao dịch trong quý II/2014, theo ông đâu là nguyên nhân mấu chốt dẫn đến thị trường BĐS sôi động hơn thời gian trước?

Có nhiều nguyên nhân, nhưng tôi cho rằng một trong những nguyên nhân chính là các giao dịch này được thực hiện tại những dự án có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, toàn bộ những công năng tiện ích cũng như vị trí dự án tương đối tốt. Bên cạnh đó, niềm tin thị trường đã được khôi phục so với thời điểm này năm ngoái. Một số chính sách hỗ trợ thị trường BĐS đã có hiệu quả, ngân hàng đã cởi mở với chính sách tín dụng, người mua cũng như chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn tốt hơn. Đặc biệt, các chủ đầu tư có uy tín, các dự án đã hoàn thiện đưa vào sử dụng khiến người mua tin tưởng và đây là nguyên nhân chính dẫn đến giao dịch tăng đáng kể trong 2 quý vừa rồi.

Đặc biệt, trong tháng 6/2014, Thủ tướng yêu cầu Hà Nội tạm dừng triển khai xây dựng nhà ở thương mại trong khu nội đô lịch sử đến năm 2015 với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư. Như vậy, khả năng giá một số dự án tại khu vực trung tâm sẽ tăng do nguồn cung bị hạn chế.

* Trong quý II/2014, nhiều nhà đầu tư quay trở lại thị trường BĐS và đã xuất hiện tình trạng đầu cơ làm giá. Ý kiến của ông về vấn đề này?

Hiện tượng đẩy giá là chuyện bình thường của thị trường BĐS. Khi thị trường ấm lên thì nhà đầu cơ quay lại, có cung và có cầu, có người mua lẻ và mua sỉ, nên việc đầu cơ về bản chất là mua sỉ và bán lại. Hơn nữa, niềm tin thị trường đã hồi phục cho nên việc mua vào là tất yếu, đặc biệt là những dự án sắp hoàn thiện. Ở đâu có thanh khoản thì ở tại điểm đó có thị trường. Tuy nhiên, việc đầu cơ thường xảy ra tại phân khúc được người mua quan tâm nhất và số lượng căn hộ nhiều. Do đó, những dự án tương đối tốt, căn hộ có diện tích vừa phải, vị trí đẹp thì việc đầu cơ dễ xảy ra.

Hiện tượng đầu cơ thường chỉ xảy ra ở những dự án có giá khoảng 1.000 - 1.600 USD/m2. Bởi, phân khúc này có lượng cung nhiều nên xảy ra hiện tượng trong một tòa nhà có vị trí đẹp và không đẹp hoặc diện tích quá lớn thì đương nhiên những vị trí đẹp bị đầu cơ. Tuy nhiên, với phân khúc cao cấp như Luxury Apartments hay Hoàng Thành có giá 4.500 USD/m2 thì không có sự đầu cơ vì người mua trực tiếp đến giao dịch…

* Giá lên và tiền chênh cao có liên quan đến chiêu trò hay cách thức chủ đầu tư đưa ra cho từng đợt bán hàng?

Chủ đầu tư, đại lý bán hàng ngoài chính sách hỗ trợ khách hàng, marketing bao giờ cũng có những thủ pháp bán hàng. Thông thường, chủ đầu tư, đại lý thường đưa ra bán những căn có vị trí khó bán trước, sau đó một số chủ đầu tư có thể thông báo tăng giá trong một thời gian nhất định hoặc tạo ra cơn sốt giả.

Nghiên cứu một số dự án của CBRE cho thấy, hiện nhiều dự án còn căn hộ trống để bán, nhưng luồng thông tin từ các đại lý, môi giới là chủ đầu tư không mở bán 100%. Một số người mua căn hộ phản ánh, khi đến một dự án để mua thì họ bảo hết rồi, phải mua qua đại lý hoặc mua vòng qua người đầu cơ, nhưng thực sự vẫn còn. Một số dự án có hiện tượng các nhà đầu tư lớn giữ lại những căn hộ đẹp, diện tích vừa phải sau đó họ đẩy giá lên để bán…

* Lời khuyên của CBRE cho những người mua nhà để ở khi có hiện tượng đầu cơ?

Tôi nghĩ rằng, để tránh được việc đầu cơ, mua giá tốt nhất cần đồng lòng hợp tác tổng thể của cả thị trường thứ cấp, chứ một vài người mua cá lẻ không thể xoay đổi thị trường. Theo kinh nghiệm của CBRE, nên trực tiếp tiếp cận thông tin với chủ đầu tư, tìm hiểu kỹ dự án, chủ đầu tư, số lượng căn hộ còn trống để bán hoặc tiếp cận qua sàn giao dịch và công ty môi giới có uy tín, có trách nhiệm. Đây là một kênh thông tin trung thực để người mua tránh hiện tượng mua qua những đơn vị, cá nhân đầu cơ bị thổi giá lên, trong khi đó giá các dự án không cao như thế hoặc độ khan hàng không đến mức như vậy.

Trong thị trường bán lẻ luôn có nhóm đầu cơ. Họ tạo sóng, ôm hàng. Họ có những quan hệ mật thiết với chủ đầu tư thì việc tìm hiểu kỹ thông tin dự án cũng như đơn vị tiếp thị là một trong những yếu tố quan trọng để tránh việc thổi giá đầu cơ.