Bất thường giá đất… “trên trời”

Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính. Images: Thanh Hải

Theo bản Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới (WB) tại Việt Nam, giá BĐS ở Hà Nội và TP. HCM khá cao so với những thành phố tương đương ở châu Á.

Một phát hiện thú vị thông qua đánh giá của WB là đất nền thể hiện mức giá cao hơn gần 1.000 lần mức thuê nhà hàng tháng ở cùng địa điểm đó.

Nhiều yếu tố thổi phồng giá đất

Ở vùng ven đô, giá đất nền ở mức xấp xỉ 500 USD/m2 trở lên ở cả hai thành phố, nhưng càng gần khu trung tâm, giá đất nền ở Hà Nội cao hơn nhiều so với ở TP. HCM. Tại Hà Nội, giá lên tới 7.000USD/m2 hoặc 8.000USD/m2, nhưng ở TP. HCM chỉ 4.000 USD/m2. Thông qua đánh giá của WB, đất nền thể hiện mức giá cao hơn gần 1.000 lần mức thuê nhà hàng tháng ở cùng địa điểm đó. Đây là tỷ lệ lớn bất thường và nói lên rằng giá đất nền phản ánh kỳ vọng cao về việc giá thuê hoặc giá trị bán lại sẽ tăng lên trong tương lai, để bù đắp cho khoản đầu tư ban đầu. Bên cạnh đó, do thiếu những lựa chọn khác để dự trữ của cải cũng là một nguyên nhân. Đồng thời, trợ giá lớn về tiền thuê từ chính phủ cho một phân đoạn của thị trường thuê nhà đã giảm mức giá thuê bình quân. Theo WB, những số liệu trên cho thấy, chỉ 5% dân số Hà Nội có đủ khả năng mua BĐS với mức giá bị… thổi phồng.

Thực tế thị trường năm qua đã cho thấy giá cả hàng hóa BĐS nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Theo kết quả khảo sát thực tế, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của kinh tế của đất nước cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS.

Hai giá đất, lợi ai?

Ông Dean Cira, Chuyên gia trưởng - Điều phối viên Ban đô thị của WB tại Việt Nam cho biết, kết quả đánh giá của WB chỉ ra rằng, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường. Giá thị trường thường cao gấp hơn 10 lần giá nhà nước - đây là một nguyên nhân của những méo mó và các "nút cổ chai" trên thị trường đất đai. Hệ thống hai giá này chuyển giá trị và lợi ích khổng lồ cho các nhà phát triển BĐS (thường là doanh nghiệp nhà nước), các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ, trong khi thiệt hại dành cho những người sở hữu đất đai ban đầu. Ngoài ra, việc phân bổ đất đai, hợp đồng liên danh, thuế, nhượng quyền và giấy phép cho những nhà phát triển và nhà đầu tư thường dựa trên giá trị đất đã bị cố ý làm giảm đi, khiến Chính phủ hiện đang từ bỏ đáng kể việc tạo ra lợi ích công do định giá thấp một trong những tài sản có giá trị nhất của mình. Không những vậy, đất đai được định giá thấp sẽ kích thích sự gia tăng nhanh chóng các giao dịch bán đất, góp phần vào sự mở rộng lộn xộn nhanh chóng của đô thị và sự thiếu hiệu quả trầm trọng về cơ sở hạ tầng và chi phí vốn gắn liền với thực trạng đó…

Cũng qua đánh giá của WB, một vấn đề lớn được nhìn nhận và cảnh báo là có dấu hiệu các tỉnh đang hướng tới cách tiếp cận tốn kém và mạo hiểm là xây dựng đô thị mới và các dự án BĐS cao cấp, mang tính biểu tượng, không dựa trên chiến lược đô thị, không tính đến nhu cầu của thị trường cũng như chi phí và lợi ích dài hạn. Nguyên nhân vì bán đất thường mang đến một trong những nguồn thu lớn nhất cho các tỉnh, sự gia tăng địa giới hành chính và diện tích đất đô thị đẩy thành phố lên nấc cao hơn trong nấc thang đô thị.

Tại nhiều nước trên thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư về nhà ở đó là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng. Đối với gia đình trung lưu, tỷ số này khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình chỉ phải dành trên 30% thu nhập hàng tháng để trợ nợ vay mua nhà. Trong khi đó ở Việt Nam, tỷ lệ này vào khoảng 80% đối với gia đình thu nhập khá. Khả năng thanh toán này ở nước ta phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

DiaOcOnline.vn - Theo Kinh Tế Đô Thị