Bất lợi của khách hàng khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính

Qua giải pháp đưa ra đối với dự án Usilk City của Sông Đà Thăng Long và việc cư dân thắng kiện Công ty Quốc Cường Gia Lai cho thấy, phần trăm đòi quyền lợi, phần trăm được sở hữu nhà từ các dự án đang thi công dở dang của khách khàng không nhiều. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, đã đến lúc cơ quan chức năng cần đưa ra những chế tài cụ thể đối với các dự án dở dang, nhằm tránh thiệt hại khi mua nhà hay đầu tư bất động sản

Càng đến thời gian này, địa ốc lại càng lắm kiện tụng. Kiện vì chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, kiện vì chủ đầu tư bàn giao không đúng như thiết kế….Năm 2010, TPHCM nổi lên vụ kiện chủ đầu tư dự án Motana, công ty  cổ phần Thương mại - Dịch vụ may mặc - XNK Ngân Thanh huy động khoảng 6 tỷ đồng khi chưa thi công xong phần móng. Tiếp đó là dự án căn hộ Royal là Công ty TNHH Tân Hoàng Thân…Tuy nhiên, phải đến thời gian vừa qua, phần thắng mới nghiêng về phía khách hàng. Đó là trường hợp thắng kiện của bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, chủ căn hộ A1507, chung cư Quốc Cường Gia Lai, P.Tân Kiểng, Q.7 với số tiền 258 triệu đồng vì chậm giao nhà. 1 số luật sư nhận định, trong những giao dịch này, khách hàng thường nắm đằng chuôi và rất khó để nhận lại tiền đã góp vốn.

Trao đổi với phóng viên, luật sư Trương Nhật Quang – Văn phòng luật sư Ánh sáng luật cho rằng, hiện nay, trong tay người dân không hề có một công cụ pháp lý đầy đủ nào để có thể bảo đảm quyền lợi cho mình, mà chỉ có yêu cầu kiến nghị. Trong khi đó, người dân nhiều lần gửi kiến nghị tới chủ đầu tư, nhưng những kiến nghị này không hề nhận được sự hồi đáp rõ ràng, cụ thể.

Thực tế cho thấy, hợp đồng mua bán thường do chủ đầu tư soạn thảo với những điều khoản có lợi chủ yếu cho phía bên bán. Các cam kết thường chung chung, không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ công trình, thời hạn giao nhà….Và như vây, đương nhiên khi xảy ra tranh chấp, người thua thiệt luôn là các khách hàng.

Lý giải điều này, nhiều chủ đầu tư tại TPHCM cho rằng, nguyên nhân chính là thị trường đóng băng, người dân không đóng tiền tiếp, khách hàng mua không nhiều, ngân hàng cắt nguồn tiền đổ vào, đổ vỡ của chủ đầu tư đã xảy ra. Lúc này, giá địa ốc xuống cũng có nghĩa là tài sản của doanh nghiệp mất đi 50% trong khi vốn tự có chỉ 20%. Điều này có nghĩa là tài sản âm 20 – 30%.

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Minh – chuyên gia BĐS, bản thân các sản phẩm hàng hóa bất động sản đến thời điểm này đã gánh khá nhiều chi phí do huy động vốn từ các hệ thống ngân hàng, cơ quan tín dụng, nên bị đội giá lên.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực – Phó GĐ công ty địa ốc Đất Lành, cũng chia sẻ thêm, thực ra đa số các công ty bất động sản đều vốn ít, khoảng 10 – 20% là đầu tư giải ngân rồi, phần còn lại là từ ngân hàng và khách hàng.

Sau vụ thua kiện của công ty Quốc Cường Gia Lai với 1 khách hàng thì người mua đã thấy rằng, giải pháp đâm đơn kiện để bảo vệ quyền và lợi ích đã phần nào có tác dụng. Có lẽ đã đến lúc chủ đầu tư xây dựng dự án phải tính đến phương án công khai, minh bạch thực sự. Và điều mà các chủ đầu tư cần phải hướng tới là tiếp tục xây dựng giữ gìn uy tín và thương hiệu của chính mình bởi lẽ, kiện ra tòa không phải là phương án mà đại đa số khách hàng mong muốn. Vụ việc của Usilk được giới BĐS coi là con chuột bạch đầu tiên có cách giải quyết tốt.

Tuy nhiên, kiện chủ đầu tư không phải là giải pháp thiết yếu. Điều cần làm là 2 bên cần ngồi lại, bàn bạc để tìm hướng giải quyết vì nếu có kiện thì dự án vẫn bị chậm tiến độ. Hơn nữa, các hợp đồng huy động vốn hay góp vốn đều không cam kết thời gian bàn giao nhà cụ thể. Các chuyên gia BĐS cho rằng, đã đến lúc, cơ quan chủ quản là Bộ Xây dựng cùng các bộ ngành liên quan cần đưa ra các chế tài cụ thể cho những tình huống phát sinh. Bởi lẽ, nếu chủ đầu tư nào cũng bị kiện, điểm chung giữa khách hàng và chủ đầu tư không gặp được nhau thì những bất ổn sẽ nảy sinh. Và dĩ nhiên, thị trường BĐS sẽ phát triển méo mó, không phù hợp với sự phát triển chung của thị trường.