Bất động sản Việt Nam đang ở đâu trong con mắt nhà đầu tư ngoại?

Mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn đang rất thận trọng đầu tư, do tình hình kinh tế vĩ mô còn bất ổn.

Hiện nay dòng vốn FDI toàn cầu đã giảm đi một nửa. Thị trường nhà đất sụt giá, hệ thống ngân hàng điêu đứng, những món nợ không có khả năng hoàn trả đang tăng lên,…dẫn đến tín dụng Thế giới bị cạn kiệt. Tuy nhiên, hiện đang có tín hiệu về sự phục hồi của dòng vốn FDI, trong đó các nước mới nổi đang được quan tâm như Trung Quốc, Ấn Độ, Indonesia, Việt Nam, Thái Lan,…Trong bảng xếp hạng các nơi đầu tư được yêu thích nhất với nhà đầu tư Châu Á, thì Việt Nam đứng thứ hai xếp sau Trung Quốc. Trên bảng xếp hạng của 20 nền kinh tế có dòng vốn FDI ưa thích nhất của thế giới, Việt Nam tiếp tục duy trì ở vị trí thứ 12 cho đến thời điểm hiện nay.

Theo con số thống kê của Quỹ đầu tư VinaCapital từ năm 2000 – 2010, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam là 170 tỷ USD, vốn giải ngân được 61 tỷ USD, với tổng số dự án 10.591 dự án.


Dự báo FDI đăng ký vào Việt Nam năm 2011 đạt khoảng 13 tỷ USD so với năm 2010 giảm khoảng 30%, còn vốn giải ngân năm 2011 tương đương năm 2010 đạt khoảng 11 tỷ USD.

Xét về cơ cấu vốn đầu tư FDI đến từ các quốc gia thì Đài Loan dẫn đầu, tiếp sau là Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Malaysia,…

Mặc dù trong 10 năm qua, dòng vốn cam kết đầu tư vào Việt Nam rất lớn, nhưng tỷ lệ giải ngân lại đạt thấp với mức trung bình khoảng 58%. Năm 2011, luồng vốn FDI vào Việt Nam chủ yếu đến từ Singapore, Hong Kong và Malaysia

FDI vào bất động sản luôn là lĩnh vực quan trọng và chiếm tỷ lệ lớn trong một vài năm gần đây, đứng thứ 2 sau ngành công nghiệp chế biến chiếm khoảng 25% tổng vốn FDI.

Tính đến quý 2 năm 2011 tổng số dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài là 669 dự án với số vốn 59,9 tỷ USD. Trong đó hầu hết tại Tp.HCM chiếm 143 dự án.

VinaCapital cho rằng, hiện một số yếu tố đang có ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài vào Việt Nam như chỉ số kinh doanh, chỉ số bất động sản của Kearney, chỉ số cạnh tranh toàn cầu,…các nhà đầu tư nước ngoài đang theo dõi rất kỹ đến những biến động của chỉ số này tại Việt Nam. Chỉ số kinh doanh tăng 10 hạng so với năm ngoái và ở vị trí thứ 78 trong 183 nền kinh tế, chỉ số BĐS Kearney đứng thứ 27 trong 50 thị trường, chỉ số cạnh tranh toàn cầu ở vị trí thứ 59 trong 173 nền kinh tế tăng 16 hạng so với năm ngoái.



Qua bảng xếp hạng trên cho thấy, Việt Nam vẫn duy trì ở mức trung bình ở khu vực Đông Nam Á, cùng với tình hình xấu của nền kinh tế vĩ mô, mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng trong thu hút đầu tư vào các dự án BĐS nhưng thời điểm hiện tại các nhà đầu tư ngoại mới chỉ dừng lại ở mức thăm dò, và để ý, chưa thực sự đầu tư dòng tiền mạnh so với những năm trước. Một lượng tiền khá lớn cam kết đầu tư trong giai đoạn 2008 – 2009 cũng đang chờ đợi có tín hiệu tích cực của nền kinh tế để giải ngân, con số này quả là không nhỏ.

Trong 3 năm từ 2007 – 2010, tổng vốn FDI đăng ký là khoảng gần 110 tỷ USD, trong đó năm 2008 đạt kỷ lục gần 70 tỷ USD. Tuy nhiên, cũng trong 3 năm này trung bình giải ngân FDI chỉ đạt hơn 10 tỷ USD, còn lại gần 80 tỷ USD vẫn đang chờ được giải ngân hoặc sẽ rút giấy phép đầu tư.



Theo ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, mặc dù đăng ký vốn vào loại khủng, có dự án lên đến hàng tỷ USD nhưng không thực hiện được theo như cam kết, dẫn đến bị thu hồi giấy phép như dự án Bãi Biển Rồng (Quảng Nam) đăng ký 4,15 tỷ USD đã bị thu hồi năm 2010. Đầu năm 2011, các dự án Hồ Tràm Asian Coast (Bà Rịa – Vùng Tàu) triển khai quá chậm hay dự án TP Sáng tạo (Phú Yên) cũng bị thu hồi.

Theo nhiều chuyên gia Bất động sản hiện nay đối với các nhà đầu tư nước ngoài mặc dù rất quan tâm đến thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, họ rất cẩn trọng trong giai đoạn hiện nay trong việc giám sát diễn biến của kinh tế vĩ mô, động thái thị trường.

VinaCapital cho rằng có một vài nguyên nhân đang tác động đến điều này. Thứ nhất hiện Việt Nam là nước có lạm phát cao nhất khu vực Châu Á khoảng 21% vào giữa năm 2011 và đang có xu hướng giảm những tháng tiếp theo và kỳ vọng đạt 15% vào cuối năm. Thứ hai là giới hạn thanh khoản (Chính phủ giới hạn tăng trưởng tín dụng dưới 20% cho năm 2011). Thứ ba là lãi suất cao cho vay thương mại lên đến 22% - 25%/năm. Thứ tư là biến động của ngoại tệ khoảng 7% trượt giá và cuối cùng là hiệu quả hoạt động của Công ty Nhà nước. Những yếu tố này đang có ảnh hưởng tiêu cực đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Chỉ khi những yếu tố này được cải thiện thì mới có thể hấp dẫn nhà đầu tư.


Ông Richard Leech – Giám đốc CBRE tại Hà Nội cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài đang cẩn trọng đối với tình hình thị trường hiện tại, nhưng đối với các nhà đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn tại Việt Nam vẫn rất quan tâm đến sự phát triển của thị trường, và từng bước tiến của thị trường cũng như diễn biến của nền kinh tế. Họ không những đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này mà còn đang đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam, hoặc đầu tư thông qua liên doanh đối với các đối tác trong nước.

Mặc dù được sự quan tâm đầu tư của nhà đầu tư ngoại, với minh chứng là FDI đầu tư vào BĐS luôn chiếm tỷ trọng lớn trong những năm qua, chỉ đứng thứ hai sau công nghiệp chế xuất. Tuy nhiên, dòng tiền từ nước ngoài đổ vào BĐS VN lại khó hiện thực hóa với nhiều nguyên nhân lý do.

Richard Leech cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài gặp rào cản lớn trong việc tiếp cận những khu đất tốt. Khi có được lô đất rồi thì việc GPMB lô đất đó lại còn khó khăn hơn và tốn thời gian rất nhiều so với kỳ vọng của họ. Ngoài ra để có được Giấy phép đầu tư, Giấy phép kinh doanh đối với lĩnh vực BĐS cũng rất là khó. Điều đó chỉ có thể bù đắp được khi có một kỳ vọng cao về lợi nhuận, khi chỉ số này không cao so với những gì kỳ vọng họ sẽ tìm đến một thị trường khác dễ dàng hơn trong việc tiếp cận dự án bất động sản.