Bất động sản và dòng tiền từ Trung Quốc

Xu hướng“capital flight” (trốn khỏi Trung Quốc) sẽ mang lại gì cho bất động sản Việt Nam?

Bán gần 200 căn hộ trong một thời gian ngắn, dù chỉ mới làm xong móng. Tiết lộ từ chủ đầu tư một dự án ở quận 2 tại lễ khai trương nhà mẫu và mở bán đợt đầu tiên vào cuối tháng 3 vừa qua đã làm khách mời ngạc nhiên. Nhiều câu hỏi đã được đặt ra: Trong lúc thị trường chưa hết khó khăn, làm sao chủ đầu tư có thể bán được nhiều như vậy? Ai là người mua?

Chương trình tri ân khách hàng ngay sau đó đã phần nào giải tỏa những thắc mắc này: trong 6 vị khách đầu tiên mua căn hộ, có 2 vị khách nước ngoài, 1 người được giới thiệu là người Đài Loan mua 5 căn và 1 người từ Singapore mua 3 căn.

Trong một câu chuyện khác, trước năm 2012, danh mục khách hàng của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cho thấy người mua chủ yếu là từ Hà Nội, các thành phố phía Bắc và TP.HCM. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây điều này đã thay đổi. Trong tổng doanh số 12 triệu USD mà công ty này đạt được kể từ đầu năm 2013 đến quý I/2014, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore và Macau, chiếm số lượng áp đảo so với nhà đầu tư trong nước.

Hai câu chuyện này nói lên điều gì? Đó là những nhận định của các chuyên gia bất động sản nước ngoài vào đầu năm 2014 về triển vọng thị trường bất động sản trong năm này phần nào chính xác. Ông Marc Towsend, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Bất động sản CBRE, cho rằng: “Mặc dù chúng ta có thể không ngờ tới nhưng dòng vốn từ Trung Quốc sẽ là nguồn tài trợ lớn nhất của các giao dịch bất động sản”.

Nguồn doanh thu từ nói trên chỉ là một phần rất nhỏ mà những vị khách đến từ Trung Quốc đại lục và các vùng lãnh thổ trong cộng đồng Hoa ngữ (Hồng Kông, Đài Loan, Macau, Singapore) mang đến cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Dòng vốn từ các quỹ đầu tư, các định chế tài chính lớn và các công ty bất động sản mới là quan trọng.

Lộ và ẩn

Điển hình cho nhận định của ông Marc Towsend có lẽ là cái tên Sunwah Group. Đầu quý I năm nay, tập đoàn này đã góp 200 triệu USD vào dự án xây dựng khu chung cư ở quận Bình Thạnh, TP.HCM. Việc Sunwah đầu tư dự án mới tại Việt Nam đã nâng tổng vốn đăng ký FDI trong lĩnh vực bất động sản quý I năm nay lên 288 triệu USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

Sunwah Group là một công ty phát triển bất động sản Hồng Kông có mặt tại Việt Nam từ năm 1993 và đã tham gia nhiều dự án. Riêng lĩnh vực bất động sản, Sun Wah đã tham gia một số dự án tiêu biểu ở TP.HCM như tòa nhà văn phòng Sun Wah trên đường Nguyễn Huệ, quận 1, dự án căn hộ ở quận Bình Thạnh... Dự án mà Sunwah đầu tư tọa lạc tại số 90 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh trước đây thuộc các doanh nghiệp 100% vốn trong nước góp vốn đầu tư với tên gọi là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Bay Water. Tuy nhiên, với sự tham gia góp vốn của Sunwah (mua lại 48% vốn) nên dự án này giờ đây trở thành dự án có vốn đầu tư nước ngoài.

Jen Capital, một chi nhánh phát triển bất động sản của Tập đoàn Chiaphua (Hồng Kông), cũng đang lên kế hoạch phát triển một dự án tại quận 2, TP.HCM. Tương tự như Sunwah, Tập đoàn Chiaphua đã tiên phong đầu tư vào thị trường Việt Nam từ năm 1991.

Không khuếch trương rầm rộ, nhưng đến nay danh mục đầu tư của Jen Capital ở Việt Nam đã có hơn chục dự án, trong đó có những dự án đã có nguồn thu ổn định như khu nhà ở cao cấp Parkland Resort Apartment tại phường An Phú, quận 2, TP.HCM hay cao ốc văn phòng Saigon Tower (29 Lê Lợi, quận 1).

Khác với cách làm của Jen Capital hay Sunwah là rót vốn trực tiếp vào từng dự án, các quỹ đầu tư có liên quan đến các thị trường Hoa ngữ cũng đã công bố những khoản đầu tư lớn vào các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, điển hình là 2 khoản đầu tư của 2 quỹ có nguồn gốc Hồng Kông hồi năm ngoái.

Đầu năm 2013, Quỹ Đầu tư Warburg Pincus (Hông Kông) chính thức ký hợp đồng góp 200 triệu USD để mua khoảng 20% cổ phần của Vincom Retail, công ty thành viên của Tập đoàn Vingroup. Chỉ sau đó vài tháng, EXS Capital, một tập đoàn đầu tư chuyên đầu tư vào châu Á với các văn phòng ở Hồng Kông và Tokyo, đã rót 37 triệu USD vào Sơn Kim Land, công ty bất động sản thuộc Tập đoàn Sơn Kim. Ngoài khoản đầu tư ban đầu, EXS cam kết sẽ gia tăng giá trị đầu tư lên 50 triệu và có thể là 80 triệu USD trong tương lai.

Quý I/2014, Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC chuyên về đầu tư và phát triển bất động sản có trụ sở ở Hà Nội cũng chia sẻ về khoản đầu tư của đối tác GEM Global Yield Fund. Theo đó, quỹ này sẽ cam kết hạn mức mua cổ phần của FLC trị giá 40 triệu USD.

GEM (Global Emerging Markets) là công ty quản lý quỹ đầu tư được thành lập năm 1991 có trụ sở tại London, New York, Paris và Hồng Kông. Hiện GEM đã lập 7 quỹ chuyên đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết và chưa niêm yết vừa và nhỏ có tiềm năng thuộc các lĩnh vực khác nhau tại các thị trường mới nổi.

So với các quỹ đầu tư Hồng Kông, các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục khá kín tiếng, nhưng những thông tin góp nhặt từ thị trường cho thấy họ cũng đang âm thầm vào Việt Nam.

Mới đây, tại đại hội cổ đông của Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt, lãnh đạo công ty này cho biết, trong năm 2014 có thể họ sẽ hợp tác với một doanh nghiệp lớn của Trung Quốc để triển khai dự án. Không chia sẻ cụ thể hơn, nhưng theo giới đầu tư dự án mà Phát Đạt nói tới có lẽ là dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Nha Trang.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là những nơi có kèm theo loại hình kinh doanh casino. Báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất quý I/2014 của CBRE cho biết, các nhà đầu tư Hồng Kông, Trung Quốc đang ngấp nghé nhiều dự án nghỉ dưỡng kèm theo loại hình kinh doanh giải trí ở Đà Nẵng. Những bãi biển ở khu vực miền Trung như Nha Trang, Đà Nẵng hiện nay đều đang kinh doanh tốt nhờ khách du lịch Trung Quốc.


Khách sạn Crowne Plaza Đà Nẵng là một ví dụ. Tình hình kinh doanh thuận lợi khiến tổ hợp khách sạn có kèm dịch vụ vui chơi có thưởng này đang đẩy mạnh xây tiếp giai đoạn 2, nâng gấp đôi số phòng lên hơn 1.100 phòng. Ngay từ đầu, chủ đầu tư đã xác định tập trung vào khách Trung Quốc, nỗ lực quảng bá hình ảnh ở thị trường này và kết hợp với các hãng hàng không như Vietnam Airlines mở 9 chuyến bay thuê chuyến mỗi tuần từ Trung Quốc đến Đà Nẵng.

Trong quý I/2014, các chuyến bay của các hãng hàng không China Eastern, China Southern, Dragon và Macau tăng đáng kể so với cùng thời điểm năm ngoái. Ngoài ra, theo thống kê của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Thành phố Đà Nẵng, khách quốc tế đến Đà Nẵng bằng tàu biển trong quý cũng chủ yếu là từ Trung Quốc. Một lần nữa, du khách đến từ Trung Quốc, Hông Kông và Macau tiếp tục dẫn đầu về số lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng.

Không chỉ từ ngõ Hông Kồng, nguồn tiền từ Trung Quốc cũng đang được đầu tư vào Việt Nam qua ngõ Singapore. Trong 15 chủ đề tìm cơ hội đầu tư trên AsiaInvest, một diễn đàn mua bán - sáp nhập doanh nghiệp (M&A) và huy động vốn quốc tế, thì có tới 3 yêu cầu của các nhà đầu tư Singapore về lĩnh vực bất động sản, bán lẻ, với quy mô từ 10 triệu đến 200 triệu USD. Tỉ lệ cổ phần mà họ muốn nắm giữ là trên 50%.

“Capital flight”

Nói về câu chuyện dòng vốn Trung Quốc đi qua các cửa ngõ Hồng Kông và Singapore, Tiến sĩ Alan Phan trên trang cá nhân Gocnhinalan.com đã lý giải: “Các nhà đầu tư Trung Quốc đang có khuynh hướng “capital flight” (trốn khỏi Trung Quốc) nên dòng tiền đã chảy rất mạnh vào Âu - Mỹ - Úc và 2 trung tâm tài chính tự do nhất châu Á: Hồng Kông và Singapore. Điều này khiến cho thặng dư tiền gửi lên đến mức đỉnh, nên các định chế tài chính Singapore bắt buộc phải tái đầu tư vào các nơi khác”.

Theo ông Alan Phan, vì sự tín nhiệm đã tạo được trong việc điều hành kinh tế và thị trường tài chính trong 2 thập kỷ vừa rồi, Singapore đang được các nhà đầu tư từ Mỹ, Âu, Úc và nhất là Trung Quốc đem tiền đến ủy thác. Dòng tiền này đã tạo nên nhiều bong bóng tài sản, nhất là bất động sản, tại Singapore. Nguy cơ lạm phát kèm với sự cố “vỡ bong bóng” khiến chính phủ Singapore phải khuyến khích các định chế tài chính đem tiền ra nước ngoài nhằm làm nguội bớt sức ép. Bốn nước Indonesia, Việt Nam, Thái Lan và Myanmar được xem như đối tác chiến lược của họ tại ASEAN.

Xu hướng “capital flight” khỏi Trung Quốc cũng đã được nhắc đến nhiều khi năm ngoái, tỉ phú giàu nhất châu Á Li Ka Shing đã bán hàng loạt dự án ở Trung Quốc. Động thái này được xem là chỉ báo cho thị trường địa ốc Trung Quốc, do ông này luôn bán tài sản khoảng 2, 3 năm trước khủng hoảng. Cụ thể, gia đình Li Ka Shing đã bắt đầu bán tài sản tại Trung Quốc từ tháng 8 năm ngoái. Đến nay, họ đã bán Metropolitan Plaza ở Quảng Châu, Oriental Financial Center ở Thượng Hải và International Financial Center ở Nam Kinh. Con trai ông, Richard Li, cũng công bố bán dự án phức hợp Pacific Century Place ở Bắc Kinh trị giá hơn 900 triệu USD. Tổng cộng gia đình Li Ka Shing đã thu về gần 2,9 tỉ USD từ việc thoái vốn khỏi bất động sản Trung Quốc trong gần 1 năm qua.

Một báo cáo gần đây của Công ty Dịch vụ Bất động sản Cushman & Wakefield về thị trường bất động sản Trung Quốc cho biết, trong bối cảnh kinh tế suy thoái, áp lực giảm giá nhà ở sẽ còn kéo dài trong năm nay. Giá bán và mức hấp thụ sản phẩm nhà ở sẽ không thể cao như trước đây, đặc biệt là khi khả năng chi trả của người tiêu dùng bị bó hẹp do các chính sách thắt chặt tiền tệ và các biện pháp kiểm soát định chế tài chính phi ngân hàng.

Cushman & Wakefield cũng dự đoán, thị trường sẽ diễn ra nhiều hoạt động hợp nhất giữa các công ty hơn và để hoạt động hiệu quả trong bối cảnh nhiều rủi ro này, các nhà đầu tư lớn phải có tiềm lực tài chính mạnh, huy động nhiều kênh tài chính.

Tập đoàn Greenland Thượng Hải là một ví dụ. Đầu năm nay, Greenland Thượng Hải công bố kế hoạch mở văn phòng tại Hồng Kông, tìm kiếm cơ hội tiến vào thị trường bất động sản Mỹ. Mới đây, tập đoàn này hợp nhất với các nhà đầu tư lớn của Trung Quốc như China Vanke để đẩy mạnh hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhà ở tại nước ngoài.

Trở lại với câu chuyện dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc chảy mạnh vào bất động sản Việt Nam, tín hiệu vui trước mắt sẽ là nhiều dự án sẽ có vốn để tiếp tục triển khai, giúp giải quyết phần nào vấn đề nợ xấu bất động sản. Tuy nhiên, Tiến sĩ Alan Phan cũng cảnh báo: “Cuộc chơi có thể tàn bất cứ lúc nào trong vài năm tới”.