Bất động sản và 4 dấu hiệu rơi vào “cơn bạo bệnh”

Thị trường bất động sản Việt Nam dường như vẫn chưa có thuốc đặc trị cho những căn bệnh cố hữu...

Một báo cáo chuyên ngành về thị trường bất động sản vừa được công bố mới đây bởi CTCP Chứng khoán FPT (FPTS) đã chỉ rõ 4 rủi ro hiện vẫn còn thường trực đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đang cần lời giải cụ thể của các thành phần tham gia vào thị trường.

Tắc nguồn vốn dài hạn 

Báo cáo này nhận định, trong ngắn hạn, khả năng đi đến một giải pháp tức thời để khai thác các dòng vốn mới cho thị trường bất động sản là chưa rõ ràng, các cải cách thủ tục hành chính chưa thể đưa vào thực tiễn và có hiệu quả tức thì.

Mặc dù, gần đây các giao dịch trên thị trường bất động sản đã cho thấy tín hiệu khởi sắc hơn ở một vài phân khúc nhưng việc phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng vẫn đang là trở ngại lớn trong cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp trong ngành.

Điều này được chứng minh rõ trên thực tế, nhiều dự án dở dang hiện vẫn rất khó tiếp cận với các nguồn vốn vay.

Việc đa dạng hóa các nguồn tài trợ khác cho doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục được các cơ quan chức năng xem xét trong đó có hình thức khá phổ biến ở các nước phát triển như quỹ tín thác bất động sản (REITs), “chứng khoán hóa” các dự án bất động sản, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư.

Trong thời gian đó, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục phải chấp nhận và thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp, rườm rà, thiếu minh bạch và tiềm ẩn những cản trở cho sự phát triển thị trường bất động sản do hệ lụy từ cơ chế thiếu thông thoáng.

Đầu cơ tái xuất, len lỏi khắp thị trường

Một điều dễ nhận thấy là khi thị trường có dấu hiệu “ấm” trở lại thì các giao dịch mua bán trở nên vô cùng sôi động, nhất là ở thị trường thứ cấp.

Đặc biệt, bối cảnh kinh tế Việt Nam hiện nay có nhiều tín hiệu khiến giới đầu cơ bất động sản quay trở lại như: Lãi suất cho vay thấp, thị trường vàng và ngoại hối kém hấp dẫn, giới đầu cơ có thể bị hấp dẫn bởi bất động sản do lợi suất cao (khoảng từ 5 - 8%), khả năng bảo toàn giá trị trước lạm phát...

Do tình trạng đầu cơ có xu hướng quay trở lại khi thị trường mới manh mún hồi phục đã khiến giá bất động sản ở nhiều dự án bị “thổi” lên nhanh chóng và vượt quá tầm của người mua có nhu cầu ở thực.

Lối đầu tư này rất dễ dẫn đến một hệ lụy: Có thể khiến niềm tin vào thị trường bất động sản vừa trở lại sẽ nhanh chóng tan biến và nguy cơ về sự trầm lắng trở lại của thị trường là khó tránh khỏi.

Dự án chậm triển khai gián tiếp lãng phí tài nguyên đất và cản trở sự phát triển của địa phương

Bên cạnh việc phê duyệt và cấp mới các dự án, các cơ quan chức năng cần giám sát chặt chẽ để có những chế tài hợp lý, thậm chí thu hồi và tái cấp cho các đơn vị khác có năng lực hơn triển khaitiếp dự án.

Theo thống kê khảo sát năm 2014 của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), chỉ tính riêng khu vực TP. HCM có khoảng 1.403 dự án phát triển nhà ở.

Trong đó có 426 trường hợp hoàn thành  đưa vào sử dụng (chiếm 30,36%), 201 dự án đang xây dựng (chiếm 14,32%), 689 dự án đang ngưng triển khai đầu tư xây dựng (chiếm 49,1%).

Đặc biệt, có 85 trường hợp bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư.

Phát triển dự án ồ ạt có thể dẫn đến lệch pha cung – cầu tiếp diễn

Toàn bộ các phân khúc của thị trường bất động sản nhìn chung hiện vẫn đang có nguồn cung khá dồi dào và tiếp tục tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Thị trường, bên cạnh đó chỉ mới manh nha sôi động ở phân khúc căn hộ bình dân – trung cấp để ở dành cho các đối tượng có nhu cầu thực.

Dư thừa nguồn cung là khó tránh khỏi nếu không có sự nghiên cứu đầu tư kỹ lưỡng từ phía doanh nghiệp. Phát triển ồ ạt các dự án mà thiếu đi khâu đánh giá thị trường sẽ càng làm tăng mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp nói chung và các dự án nói riêng.

Nguyên nhân là bởi các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn đầu tư theo hướng tự phát, chưa có chiến lược kinh doanh phù hợp, đồng bộ, mang tính dài hạn.

Các doanh nghiệp bất động sản thường ôm đồm, xây dựng quy mô khép kín để đầu tư từ khi khởi đầu dự án cho tới khi kết thúc bán hàng nhằm tiết giảm chi phí mà quên đi việc cần phải xác định rõ thế mạnh kinh doanh của mình là gì để tập trung nguồn lực vào đó.

Trong khi kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản thì không nhiều bởi rào cản về hệ thống chính sách pháp lý nên một khi thị trường diễn biến không thuận lợi dễ dấn đến rủi ro dây chuyền và đổ vỡ mang tính hệ thống là một hệ lụy tất yếu.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận khách quan rằng, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất non trẻ, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần chỉnh sửa, khắc phục.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang tái cấu trúc mạnh mẽ trên lộ trình đến 2020 và tầm nhìn đến 2025, triển vọng phát triển tương lai đang dần lộ diện và một chuỗi giá trị tương đối “đầy đủ” như trên sẽ sớm được định hình.