Bất động sản tìm đường đi lên từ đáy

Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang trong thời gian tích lũy để bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhìn nhận, sau 2 quý đầu năm khó khăn, thị trường bất động sản bắt đầu có sự chuyển biến từ đầu quý III/2023. Hoạt động mở bán mới tăng lên cho thấy các chủ đầu tư và đơn vị phân phối đã nhìn nhận “cửa sáng” hơn với thị trường, cho dù hàng bán ra chủ yếu là hàng tồn kho từ trước.

Nhà đầu tư cũng trở lại và rục rịch xuống tiền tại những dự án tiềm năng, mặt bằng giá một số phân khúc đã được điều chỉnh về mức tương đối so với giai đoạn sốt nóng. Tuy vậy, ông Chung cũng cho biết, do nguồn cung khan hiếm nên những dự án tốt giảm không nhiều, thậm chí những sản phẩm ở khu vực trung tâm thành phố còn tiếp tục đà tăng giá.

“Mặc dù Chính phủ tích cực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án mới, nhưng câu chuyện pháp lý thường rất phức tạp, không dễ giải quyết trong một sớm một chiều và sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có lượng cung đủ lớn tung ra”, ông Chung nói và cho biết thêm, do các chi phí đầu vào đều tăng cao nên giá nhà rất khó giảm. Điều này tác động phần nào tới việc gia tăng số lượng nhà đầu tư quay lại thị trường và sẵn sàng giải ngân.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, lý do nhiều nhà đầu tư chưa sẵn sàng “xuống tiền” thời điểm này còn xuất phát từ việc chờ đợi dự án sửa đổi các luật, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đang diễn ra. Đây là 3 sắc luật có tác động trọng yếu tới thị trường bất động sản nên nhà đầu tư cần nắm rõ định hướng của Chính phủ và các cơ quan quản lý trong điều tiết thị trường qua các khung pháp lý mới.

Điều này phần nào được phản ánh qua khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate đối với 1.400 người trong tháng 9 và 10/2023 về nhu cầu mua bất động sản ở Hà Nội, khi kết quả khảo sát cho thấy, 63% người phản hồi có nhu cầu và có thể cân nhắc mua bất động sản, trong đó 72% người có dự định mua nhà trong 1-2 năm tới, trùng với thời điểm các sắc luật trên chính thức có hiệu lực nếu được thông qua tại kỳ họp Quốc hội lần này.

Cùng góc nhìn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn “chờ ngấm thuốc”, nên tâm lý chung vẫn là chờ đợi, nhưng chờ đợi không hẳn đồng nghĩa với “án binh bất động”, mà nhà đầu tư đang lựa chọn, xem xét và phân tích các xu hướng.

Tại thị trường sơ cấp, nhà đầu tư đang cân nhắc thời điểm xuống tiền hợp lý dựa trên chính sách bán hàng, đặc điểm dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư đang tính toán thời điểm để ra hàng, cũng như theo dõi sát sao diễn biến vĩ mô trước khi đưa ra quyết định.

Trên thị trường thứ cấp, từ năm 2021, giá bất động sản tăng liên tục. Khi giá tiếp tục neo ở mức cao, tâm lý chung của nhà đầu tư vẫn là chờ đợi xem liệu giá có điều chỉnh trong tương lai, đồng thời cân nhắc thời điểm xuống tiền dựa vào pháp lý sản phẩm.

Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, những giải pháp Quốc hội, Chính phủ đang thực hiện là toàn diện, đầy đủ, song có lẽ cần có sự ưu tiên, tập trung hơn để giải quyết dứt điểm một số vấn đề trọng yếu. Trong đó, quan trọng nhất là khơi thông những nguồn lực hiện hữu, các nguồn lực đang nằm trong dự án dang dở vì vướng mắc thể chế, pháp lý. Điểm chung của các dự án này là đã nhận diện được vướng mắc và có thể giải quyết dứt điểm, nhưng vẫn loay hoay chưa có lối ra.

Ông Hiếu nhận xét, Chính phủ đã có Nghị quyết 33/2023/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, nhưng mới chỉ giải quyết các vấn đề thuộc thẩm quyền của Chính phủ nên chưa đủ. Với các vướng mắc thuộc thẩm quyền xử lý của Quốc hội, cần có nghị quyết của Quốc hội để giải quyết những dự án có địa chỉ, có vướng mắc rõ ràng, chứ không chỉ là các nghị quyết chung chung hay nghị quyết thí điểm.

“Quan điểm của tôi là không cầu toàn, chưa thể giải quyết đồng loạt, mà chọn giải quyết dứt điểm một số dự án quy mô lớn để khơi được đầu ra. Khi khai thông được dự án thì sẽ liên thông giải quyết được nhiều vấn đề của thị trường trái phiếu và thị trường vốn”, ông Hiếu nhấn mạnh.

3 kịch bản thị trường bất động sản được các chuyên gia tài chính đưa ra:

- Kịch bản lý tưởng: Lãi suất cho vay mua nhà dưới 10%/năm, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50% (sản phẩm được mở bán).

- Kịch bản kỳ vọng: Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%/năm, tỷ lệ hấp thụ 20%.

- Kịch bản thách thức: Giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14%/năm, tỷ lệ hấp thụ 10%.

DiaOcOnline.vn – Theo ĐTCK