Bất động sản thách thức triển vọng phát triển

Bong bóng trên thị trường bất động sản được dự báo sẽ làm lu mờ triển vọng phát triển của Việt Nam, gây khó khăn cho nền kinh tế, ảnh hưởng đến lĩnh vực tài chính và xã hội.

Nhận xét trên được Viện Kinh tế Xây dựng thuộc Bộ Xây dựng đưa ra trong kỷ yếu Diễn đàn Kinh tế mùa Xuân, do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức vào ngày 5 và 6-4 tại Nha Trang.

Vỡ nợ, bán tháo... và đói vốn

Báo cáo viết, cùng với các vụ vỡ nợ, bán tháo..., căn bệnh đói vốn của thị trường bất động sản dường như “đang vào giai đoạn trầm kha nhất”. Việc hạn chế cho vay phi sản xuất đã khiến cho bất động sản đóng băng, giá nhà đất bị kéo xuống, các dự án nhà đất không được triển khai… nhiều công ty phải cay đắng chấp nhận vỡ nợ.

Không ít nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ cũng đã phải ngậm đắng nuốt cay chỉ vì ôm quá nhiều nhà, đất. Tình trạng vỡ nợ, doanh nghiệp phá sản, người lao động mất việc góp phần làm tăng tỉ lệ thất nghiệp. Nhiều vụ việc bị khởi tố về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, đe dọa, đòi nợ thuê cũng đã diễn ra vừa qua gây ảnh hưởng đến xã hội. Những người khi bị bắt vì vỡ nợ thời gian qua cũng thừa nhận trước cơ quan điều tra rằng, phần lớn tiền vay của người này hiện giờ đang nằm trong bất động sản.

Tồn kho bất động sản: 112.000 tỉ đồng hay 200.000 tỉ đồng?

Theo số liệu mới nhất mà Bộ Xây dựng trình Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho trong lĩnh vực bất động sản khoảng 112.000 tỉ đồng.

TPHCM và Hà Nội là nơi có nhiều dự án bất động sản lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường bất động sản cả nước, cũng là nơi tình hình thị trường khó khăn nhất.

Tổng hợp chưa đầy đủ từ 50 địa phương về tồn kho bất động sản cho thấy kết quả như sau: tồn kho 42.230 căn nhà, gần 93.000 m2 sàn cho thuê, hơn 98.000 m2 trung tâm thương mại, 792 ha đất nền nhà ở, 195 ha đất thương mại khác.

Còn theo số liệu của Quỹ đầu tư Dragon Capital, con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả TPHCM và Hà Nội, chưa tính đến tồn biệt thự, liền kề, và số tiền tồn kho ước tính 200.000 tỉ đồng. Dư nợ bất động sản của 10 ngân hàng là 254.000 tỉ đồng.

Năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 348.000 tỉ đồng, vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỉ đồng, theo Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia.

Bất động sản gây khó ngân hàng

Theo số liệu trong kỷ yếu trên, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển đã trở thành ngân hàng dẫn đầu về dư nợ cho vay xây dựng với hơn 42.000 tỉ đồng; tiếp theo đó là Ngân hàng Vietinbank với 41.000 tỉ đồng. Cả hai ngân hàng này đều có tỷ lệ cho vay bất động sản và xây dựng chiếm đến 14% trong tổng dư nợ.

Ngân hàng Á Châu (ACB) và Sacombank cũng nằm trong danh sách top 10 ngân hàng cho vay bất động sản và xây dựng.

Nhưng chiếm tỷ lệ cao hơn hẳn trong tổng dư nợ lại là những ngân hàng nhỏ như Phương Nam, Phương Tây, Đông Á với khoảng 26%. Còn Ngân hàng SHB cũng có tỷ lệ cho vay xây dựng và bất động sản chiếm đến 18% tổng dư nợ cho vay.

Những tỷ lệ trên không thể được coi là an toàn so với điều mà các ngân hàng thường tuyên bố vì tỷ lệ an toàn cho phép chỉ từ 3-5%. Theo đó, có khả năng đến 50% nợ bất động sản và xây dựng đang có nhiều triển vọng trở thành nợ khó đòi.

Cũng trong báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, tổng giá trị các khoản cho vay vào hai lĩnh vực bất động sản và xây dựng của 10 ngân hàng có số dư nợ lớn nhất được thống kê là 147.000 tỉ đồng, bằng khoảng 73% dư nợ bất động sản được các ngân hàng báo cáo cuối năm 2011.

Tuy nhiên, Viện Kinh tế Xây dựng tính toán khoản dư nợ bất động sản của 10 ngân hàng trên phải là 254.000 tỉ đồng, chứ không chỉ là 147.000 tỉ đồng theo báo cáo của ngân hàng.

Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản

Bộ Xây dựng cũng đã có một số trích dẫn số liệu từ Ngân hàng nhà nước cho biết, đến ngày 31-10-2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.595 tỉ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31-12-2011.

Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản. Riêng dư nợ tín dụng bất động sản tại Hà Nội khoảng 23,7%. Còn tại TPHCM, cho vay bất động sản chiếm khoảng 47,8% tổng dư nợ bất động sản toàn quốc.

Cụ thể, số dư nợ này được Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho biết khoảng 85.000 tỉ đồng. Theo đó, số nợ này chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn.

Riêng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỉ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp…) là 18.916 tỉ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỉ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng cho rằng, nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ bất động sản khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

Doanh nghiệp thua lỗ, phá sản

Trong năm 2012 có 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp).

Bên cạnh đó, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hoặc giải thể lên đến 2.637 doanh nghiệp (năm 2011 là 2.411 doanh nghiệp).

Trong năm 2012, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt với những khó khăn thách thức lớn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng sẽ bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Hiện các doanh nghiệp đều mong muốn "thoát" khỏi thị trường bất động sản nhưng hàng không bán được, mà phá sản cũng không ai cho. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng "siết" nợ bất động sản với giá bằng giá trị đã định giá trước đó, vì trước đó ngân hàng đã… lỡ định giá quá cao.