Bất động sản nhà thu nhập thấp: Phát triển, quản lý còn gian nan

Thực tế thị trường hiện nay cho thấy, giấc mơ nhà ở của người nghèo còn khá xa vời. Đơn cử ở Hà Nội, tỷ lệ nhà ở cho thuê còn quá "khiêm tốn", trong khi nhà thu nhập thấp vẫn quanh quẩn tìm lối đi cho riêng mình.

Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 với mục tiêu rất cụ thể trong 2 năm tới: phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình nghèo tại nông thôn cải thiện nhà ở, giảm tỷ lệ nhà ở đơn sơ xuống dưới 5%; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà ở để phục vụ cho người có thu nhập thấp.

Doanh nghiệp "hờ hững"

Nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho người thu nhập thấp (NTNT) đang liên tục nhận được những quan tâm ưu đãi về mặt chính sách của Nhà nước trong mục tiêu tạo thuận lợi, khuyến khích doanh nghiệp (DN) tham gia thực hiện (giảm thuế VAT, miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế thu nhập DN, vốn vay ưu đãi từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng…).

Tuy vậy, những khuyến khích, ưu đãi này vẫn chưa "thấm" gì so với vô vàn bất cập tới từ các quy định pháp lý liên quan tới loại hình NƠXH cũng như nhà ở cho NTNT. Đơn cử, thủ tục về điều kiện xét duyệt đối tượng được thuê, thuê – mua NƠXH là trở ngại đáng kể nhất. "Có quá nhiều quy định chi tiết tới mức quá ngặt nghèo, làm cho thu hẹp đối tượng được tiếp cận với nhà ở cho NTNT. Nó gián tiếp "bóp nghẹt" lượng khách hàng, làm giảm khả năng thu hồi vốn đã đầu tư của DN cho việc phát triển, xây dựng NƠXH cùng với Nhà nước", ông Tuấn, lãnh đạo một DN chuyên kinh doanh, phát triển NƠTNT trên địa bàn Hà Nội nói.

Việc ra "định mức" chủ sở hữu chỉ được giao dịch, cho, nhượng thừa kế các sản phẩm NƠXH sau tối thiểu 5 năm sử dụng đang là vấn đề bàn luận của người dân đang có nhu cầu ở thực và cả các DN. Theo đó, không ít người mong ngóng một suất mua NƠTNT chỉ là trong mục đích ở tạm thời 3-5 năm. Khi kinh tế gia đình khấm khá hơn, đặc biệt là thời điểm con cái trưởng thành, cần một căn nhà rộng rãi, tiện nghi hơn.

Việc khó khăn về tiếp cận các chính sách ưu đãi, chi phí cơ hội quá cao và khả năng sinh lời thấp cũng khiến DN đang "bỏ qua" những sản phẩm NƠTNT.

Thị trường BĐS cho thấy các chính sách, văn bản pháp lý vẫn tỏ ra "lạc hậu" với thực tế. Đó là thực trạng nhiều căn NTNT được rao bán công khai trên các trang mạng, thậm chí các trung tâm môi giới nhà đất. Mở màn cho những màn rao bán NTNT là một số căn tại CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) của Vinaconex Xuân Mai vào tháng 11/2010. Lần thứ hai, vẫn là CT1 Ngô Thì Nhậm: tháng 4/2011, khi dự án chưa được bàn giao, và mới chỉ được chủ đầu tư là Vinaconex Xuân Mai định giá 8,8 triệu đồng/m2, trên nhiều trang mạng đã xuất hiện người rao bán lại với giá 22 triệu đồng/m2.

Thậm chí, có trường hợp rao bán trọn tầng, toàn bộ các căn rộng 80m2, hai phòng ngủ từ tầng 8 đến tầng 11. Lần này, đích thân ông Đặng Hoàng Huy, Tổng Giám đốc Vinaconex Xuân Mai khẳng định, tất cả các căn hộ được bàn giao phải chính chủ. Sau khi nhà được bàn giao, công an phường sẽ thường xuyên kiểm tra hộ khẩu của người sống tại căn hộ NTNT. Phía cơ quan chức năng là Sở Xây dựng Hà Nội đã phối hợp với các sở, ngành liên quan tổ chức hậu kiểm quá trình xét duyệt mua bán NTNT CT1 Ngô Thì Nhậm.

Chế tài quản lý chưa rõ ràng

Mới đây nhất, qua một số môi giới tự do "nằm vùng" ở khu vực Hà Đông, thị trường mua bán NTNT vẫn âm thầm diễn ra với quy mô nhỏ và theo dạng "quen biết" mới có thể giao dịch. "Chỉ cần xác định được người hỏi mua không có dấu hiệu lân la thông tin, dò hỏi, ngay lập tức sẽ có đội ngũ môi giới cung cấp nguồn hàng", môi giới tên Tiến tiết lộ. Khi được hỏi về cách thức "lách luật" sau khi mua bán thành công, môi giới này cho biết, chỉ cần nói mình là họ hàng của chủ nhà tới trông coi, ở nhờ là xong.

Không chỉ riêng khu CT1 Ngô Thì Nhậm, dự án NTNT Kiến Hưng cũng được rao bán công khai. Chỉ cần vào google gõ từ khóa "Bán nhà thu nhập thấp Kiến Hưng" là có 1.020.000 kết quả trong 0.24 giây, với thông tin người bán (thường là môi giới) rất cụ thể như: cần bán gấp nhà chung cư TNT Kiến Hưng, diện tích 70m2, Đã ở được, tầng 14 căn c3, giá gốc 11.6 triệu/m2, vênh 70 triệu vào tên hợp đồng, Liên hệ 0932332…, 0915200…

Theo ông Nguyễn Văn Đa, Phó Tổng Giám đốc Vinaconex Xuân Mai, chủ đầu tư chỉ có trách nhiệm duy trì hoạt động của tòa nhà và cung cấp hồ sơ gốc của khách hàng khi cơ quan chức năng kiểm tra. Việc kiểm tra nhân khẩu, giao dịch mua bán phải do UBND phường và công an phường thực hiện. Công ty có người trong ban quản trị toà nhà, nhưng không thấy báo cáo gì, nên chắc không có chuyện mua bán căn hộ ở đó. Đại diện Công an phường Hà Cầu (Hà Đông, Hà Nội) lại khẳng định, điều này không thuộc chức năng của mình. Còn Sở Xây dựng Hà Nội vẫn cho rằng họ chỉ có trách nhiệm quản lý về chính sách…

Phải chăng chính những điểm "chưa tới" (bao gồm cả chính sách phê duyệt đối tượng mua, tiếp cận nguồn vốn, quy định thời gian mua bán, chế tài xử phạt khi vi phạm) của chính sách quản lý, phát triển NƠTNT, NƠXH là căn nguyên dẫn tới hành vi cố tình "lách luật" của cả người dân – khách hàng và một bộ phận chủ đầu tư.