Bất động sản: Đâu là đáy thị trường?

Theo đánh giá của công ty VinaCapital (tập đoàn về quản lý tài sản và phát triển bất động sản tại Việt Nam), giá BĐS đã chạm đáy đặc biệt là tại Tp.HCM. Mặc dù sự phục hồi của thị trường là chưa mạnh trong giai đoạn hiên nay, nhưng theo VinaCapital điều đó sẽ trở nên rõ ràng hơn trong 1-2 năm tới.

Theo công ty này, dư địa để giảm giá bán là không còn nhiều vì giá bán tiếp tục giảm sẽ khiến các chủ đầu tư bán thấp hơn giá vốn. Lấy căn hộ hạng C làm ví dụ, với giá đất và chi phí xây dựng tiêu biểu lần lượt vào khoảng 2 -3 triệu đồng/m2 và 5,5-6,5 triệu đồng/m2, giá bán để bảo đảm lợi nhuận gộp biên ở mức 20% sẽ vào khoảng 12-14,5 triệu đồng/m2, tương đương giá bán trên thị trường hiện nay.

Áp lực giảm giá bán có khả năng đến từ các công ty BĐS gặp khó khăn về tài chính bị buộc phải thanh lý các dự án với giá thấp. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, việc mua lại các dự án này bởi các chủ đầu tư khác sẽ giúp giảm bớt áp lực giảm giá, trước khi các sản phẩm được đưa tới người mua cuối cùng.

Theo Savills, trong 3 quý đầu năm 2013, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng đang kể so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ căn hộ hạng C (giá bán < 15 triệu/m2).

"Còn tại các phân khúc cao cấp hơn, chúng tôi tin rằng việc giảm giá nhiều khả năng sẽ mang hình thức tái định vị sản phẩm (tiện nghi, chất lượng xây dựng, diện tích căn hộ giảm, v.v) hơn là giảm giá đơn thuần", báo cáo của VinaCapital nêu rõ.

Theo đánh giá của VinaCapital, BĐS có thể vẫn là một kênh đầu tư tốt vào thời điểm hiện tại bởi hiện nay lãi suất huy động thấp (7-8%), thị trường vàng và ngoại hối tỏ ra kém hấp dẫn do các chính sách của Chính phủ trong việc kiểm soát thị trường tự do. Vì vậy, giới đầu cơ có thể bị hấp dẫn bởi BĐS do lợi suất cao (từ 5-8%) và khả năng bảo toàn giá trị trước lạm phát.

Nghiên cứu thị trường của VinaCapital cho thấy lợi suất cho thuê BĐS hấp dẫn (7-8%, tương đương với lãi suất huy động của ngân hàng) có thể tìm thấy ở các dự án phân khúc thấp có chất lượng tốt như E- home 3 (căn hộ, chủ đầu tư CTCP Đầu tư Nam Long) hoặc Hoàng Anh Golden House (căn hộ, chủ đầu tư Hoàng Anh Gia Lai). Những dự án phân khúc cao cấp khác ở quận 2 như Vista (căn hộ, chủ đầu tư CapitaLand) hoặc Estella (căn hộ, chủ đầu tư Keppel Land) cũng đưa ra lợi suất khá tốt khoảng 4-5%.

Lợi suất thỏa đáng cùng với khả năng bảo toàn giá trị trước lạm phát và tiềm năng tăng giá sẽ thu hút nhà đầu tư trở lại thị trường BĐS, giúp bình ổn giá nhà ở. Trong khi đó, các ngân hàng hiện đang cho cá nhân vay nhiều hơn là cho các doanh nghiệp. Đây là một điểm tích cực cho sự cân bằng cung-cầu trong lĩnh vực BĐS.

Báo cáo của VinaCapital cũng cho hay, nhiều chính sách của chính phủ đang hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi trở lại. Nếu đề xuất nới lỏng các điều khoản quy định việc sở hữu BĐS tại Việt Nam dành cho người nước ngoài được thông qua thì người nước ngoài sẽ mua và bán BĐS dễ dàng hơn. Nhu cầu từ đối tượng này có cao hay không thì vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng, nhưng ít nhất điều này sẽ giảm bớt các rắc rối về mặt pháp lý, và riêng điều đó cũng đã là một điểm tích cực.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã thông qua việc nâng trần bội chi từ 4,8% lên 5,3% GDP trong năm 2014. Khoản tăng này dùng để mở rộng đầu tư cơ sở hạ tầng, mà từ đó lĩnh vực bất động sản sẽ được hưởng lợi nhờ kết nối hạ tầng tốt hơn. Chính phủ dự kiến tăng tỷ lệ đầu tư/GDP lên 32% và chi khoản 170.000 tỷ đồng cho đầu tư công cho riêng năm 2014.

Nghị định 11/2013/ND-CP cho phép các nhà đầu tư bán đất nền mà không cần xây thô. VinaCapital dự báo Thông tư chỉ đạo hướng dẫn áp dụng nghị định này sẽ được ban hành trong thời gian tới (có thể trong 3 tháng tới). Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư BĐS giảm thời gian bàn giao, cũng như giảm gánh nặng tài chính do việc xây dựng thô.