Bất động sản: Có tiền “ôm hàng” mà không biết bán thì chỉ có “chết”

Đó là nhận định của đại diện một Giám đốc kinh doanh một đơn vị phân phối BĐS tại Hà Nội, về những “món hời” mà một số công ty đang thực hiện chiến lược “mua sỉ bán lẻ” BĐS.

Trong lúc thị trường bất động sản còn thanh khoản thấp, nguồn vốn khó khăn thì trong thời gian gần đây nhiều công ty BĐS lại mua lại số lượng lớn căn hộ (mua sỉ) tại một dự án, và phân phối lẻ ra thị trường. Đây được xem như một quyết định kinh doanh có phần mạo hiểm.

Hàng loạt công ty BĐS mua lại số lượng lớn căn hộ

Năm 2012, thị trường nổi lên với thông tin mua lại khá nhiều dự án của 2 đại gia BĐS tại Tp.HCM là Đất Xanh và Hoàng Quân. Quý 3/2012 Đất Xanh bỏ ra 250 tỷ để mua lại dự án Gia Phú, tiếp đó đơn vị này mua lại căn hộ dự án Thiên Lộc với giá trị hợp đồng 300 tỷ. Đầu năm 2013, Đất Xanh tiếp tục công bố thông tin mua thêm 2 dự án căn hộ khác tại Tân Bình và Gò Vấp. Những dự án này được Đất Xanh đổi tên thành chuỗi dự án Sunview.

Hoàng Quân cũng thực hiện chiến lược đầu tư này với việc mua lại một số dự án và đổi tên thành chuỗi dự án Cheery 2,3,4…Với việc tái cơ cấu lại dự án, cung cấp nguồn tín dụng, định vị lại thương hiệu dự án,… để triển khai đầu tư, chiến lượng này đã đem lại khá nhiều thành công trên thị trường.

Xu hướng đầu tư này hiện nay bắt đầu lan rộng ra thị trường Hà Nội. Một vài công ty BĐS có hệ thống sàn giao dịch khá mạnh cũng đã tham gia “cuộc chơi” này. Có thể điểm qua một số thương vụ gần đây từ Cen Group và Ocean Group.

Ocean Group mới đây đã quyết định mua lại 108 căn hộ thuộc dự án Sails Tower (Hà Đông), hiện số lượng căn hộ này đang do sàn BĐS Info thuộc đơn vị này phân phối lẻ ra thị trường với giá khoảng 16 triệu đồng/m2.

Cuối năm 2012, Ocean Group đã hoàn tất thương vụ mua 18,15 triệu cổ phiếu PVR (chủ đầu tư dự án căn hộ Hanoi Time Towers) từ Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam, trị giá thương vụ này hơn 180 tỷ. Hiện nay Ocean Group cũng đang thực hiện phân phối căn hộ dự án này ra thị trường.

Ngoài Ocean Group, Cen Group cũng vừa mới thực hiện thành công 2 thương vụ mua lại số lượng lớn căn hộ từ 2 dự án. Dự án Thăng Long Garden, công ty này cũng đã mua lại hơn 100 căn và phân phối lẻ ra thị trường. Mới đây, Siêu thị dự án thuộc Cen Group công bố bán độc quyền 28 căn hộ cuối của dự án này với giá từ 1,4 tỷ đồng/ căn.

Và gần đây nhất là thương vụ mua lại 222 căn của dự án CT2A Tân Tây Đô từ Hải Phát do CEN kết hợp với một ngân hàng thực hiện. Giá mua vào dưới 12 triệu đồng/m2, hiện đơn vị này đang bán ra với giá từ 12,7 triệu đồng/m2.


Chiến lược kinh doanh đầy phiêu lưu

“Lợi nhuận cao đi kèm là rủi ro lớn” đó luôn là quy luật bất di bất dịch trong kinh doanh, đặc biệt là với lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, với tỷ lệ lợi nhuận khá cao nhiều công ty BĐS vẫn chấp nhận tham gia “cuộc chơi” này.

Theo một giám đốc sàn BĐS có uy tín tại Hà Nội, thông thường những thương vụ mua sỉ số lượng lớn căn hộ, giá mua vào thấp hơn hẳn so với giá thị trường, mức chênh lệch thường dao động từ 1,5 – 2 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn căn hộ có diện tích 70m2 nếu giao dịch thành công thì mức lợi nhuận đem lại vào khoảng 100 -140 triệu đồng. Cũng với căn hộ 70m2 với mức hoa hồng khi ký hợp đồng môi giới thì sàn BĐS chỉ nhận được khoảng 1,5% đến 2,5% giá trị căn hộ (15 – 30 triệu đồng mỗi căn).

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, GĐ kinh doanh Siêu thị dự án, tính đến thời điểm này đã giao dịch thành công 54 căn hộ CT2A Tân Tây Đô sau khi mua lại. Như vậy, Cen group vẫn còn khoảng 166 căn hộ còn lại dự án này chưa bán. Trước đó, Đất Xanh Miền Bắc cũng đã phân phối thành công 206 căn hộ thuộc dự án này.

Theo ông Tuyển, sau khi kết hợp với ngân hàng mua lại số lượng căn hộ dự án này, tiến độ dự án được đẩy nhanh nhằm lấy lại niềm tin của người mua, vì thế đến nay dự án bán khá tốt. Việc kinh doanh theo kiểu này cũng sẽ gặp rủi ro ở tiến độ, và việc bán hàng.

“Không phải ai cũng làm được, chỉ có những đơn vị “quen tay” mới dám làm. Trước khi mua lại, phải đặt ra 2 vấn đề là công ty đó có tiền? và có bán được hàng? Nếu có tiền “ôm hàng” nhưng lại không biết bán hàng thì cũng “chết”, ngược lại, nếu biết bán hàng nhưng lại không có tiền nộp cho chủ đầu tư thì cũng rất rủi ro”, ông Tuyển nói

Thực tế cho thấy, kinh doanh bất động sản theo kiểu “mua sỉ bán lẻ” là hình thức đem lại lợi nhuận khá cao trong thời buổi khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, “cuộc chơi” này cũng đầy phiêu lưu và mạo hiểm. Nếu để hàng tồn thì các sàn giao dịch sẽ rất dễ bắt đáy nhưng việc lỗ vốn là hoàn toàn có thể.